Как составить договор с арендатором жилья?
Подскажите какие-то неочевидные или выработанные на горьком опыте и практике пункты, которые вы включали в договор с арендатором.
Где взять хороший шаблон договора? Я понимаю, что загуглить, а вот проверенный бы.
По закону, если физическое лицо сдает квартиру, это наем. Для этого заключают договор найма квартиры — Т—Ж уже публиковал его образец, вы можете взять его за основу. В быту наем обычно называют арендой — дальше я тоже буду так делать.
Расскажу, какие пункты особенно важны в договоре и помогут избежать распространенных проблем. Или в крайнем случае получить компенсацию от арендатора.
Сроки оплаты жилья и просрочка
Сначала жилец может казаться надежным: у него есть работа или свой бизнес. Но со временем обстоятельства могут измениться: зарплату задержат, дела пойдут плохо или наступит увольнение. В итоге арендатор перестанет платить за жилье.
Укажите в договоре срок платы за аренду. Лучше брать ее за месяц вперед: не придется беспокоиться, что жильцы уедут, не заплатив. Установите точную дату, например 1-го числа каждого месяца или до 5-го числа.
Также пропишите предельную просрочку, после которой договор можно расторгнуть по инициативе арендодателя. Например, через 15—20 дней неуплаты. Или укажите количество нарушений: если за аренду не платят два месяца подряд, арендодатель вправе расторгнуть договор. Если не прописать это, придется действовать в общем порядке. По закону арендодатель вправе расторгнуть договор :
- Долгосрочный на период от года — если жилец не платит за аренду больше шести месяцев.
- Краткосрочный до года — если не платит два месяца подряд.
Как указать это в договоре:
«Арендатор обязан вносить платежи за квартиру до 5-го числа каждого месяца. Если платеж не поступил арендодателю в течение 15 дней с этого момента, он вправе расторгнуть договор.
Если договор расторгается из-за долгов, депозит остается у арендодателя».
Порядок передачи показаний счетчиков и оплаты квитанций за ЖКУ
Иногда собственники просят жильцов самих оплачивать коммуналку по квитанциям, а потом выясняется, что те делали это с задержкой или накопили долги. В итоге управляющая компания начисляет пени, а задолженность растет. Лучше платить самому.
Как указать это в договоре:
«Арендатор ежемесячно передает собственнику показания счетчиков воды, электричества и газа до 5-го числа месяца, следующего за истекшим. Собственник оплачивает все счета за ЖКУ. Арендатор перечисляет собственнику сумму за коммунальные услуги вместе с арендной платой за следующий месяц».
Порядок и сроки выезда
Поиск арендаторов часто затягивается, особенно если собственник ищет конкретных жильцов, например девушку или семейную пару без детей. Но бывает, что подходящий человек находится, а через месяц-два внезапно съезжает.
Собственнику приходится снова искать жильцов, пока квартира пустует. Ситуация может повторяться, а арендаторы, которые казались надежными, иногда уезжают без предупреждения, не оплатив последний месяц.
Пропишите в договоре, как его расторгнуть. Например, что жилец должен предупредить вас об отъезде минимум за месяц. Если этого не сделать, по закону при долгосрочном договоре арендатор обязан сообщить вам письменно за три месяца.
Можно указать: если жилец съезжает раньше срока и не предупреждает вас вовремя, депозит остается у собственника. Другой вариант — прописать неустойку за нарушение срока уведомления.
Как указать это в договоре:
«Арендатор обязан уведомить собственника о расторжении договора письменно за 30 дней до выезда. При нарушении срока уведомления залог не возвращается — он компенсирует собственнику простой квартиры» .
Субаренда, подселение и гости
Иногда квартиру сдают одному человеку, а потом выясняется, что он подселил еще десяток жильцов или пересдал жилье в субаренду дороже. Из-за этого квартира с хорошим ремонтом может превратиться в ночлежку.
Запретите в договоре подселять посторонних и сдавать жилье в субаренду без вашего согласия. Укажите в тексте паспортные данные всех, кто будет жить в квартире. Также зафиксируйте свое право проверять состояние жилья в присутствии арендатора — например, раз в месяц .
Как указать это в договоре:
«Арендатор не вправе подселять в квартиру иных лиц или сдавать квартиру в субаренду без согласия арендодателя. Арендодатель вправе проверять квартиру в присутствии арендатора 1-го числа каждого месяца».
Состояние квартиры, мебели и техники
Иногда перед отъездом жильцов или уже после него собственник обнаруживает ободранные обои, сломанную мебель, пропажу стиральной машины или микроволновки.
Составьте опись мебели и бытовой техники, укажите их состояние и степень износа. Опишите, как выглядят пол, стены и потолок. Зафиксируйте все это в акте приема-передачи.
В договоре распределите ответственность: кто платит за мелкий ремонт, а кто — за починку техники. Укажите, что ущерб имуществу покрывает депозит. Если его суммы не хватит, арендатор обязан доплатить разницу.
Как указать это в договоре:
«В случае поломки бытовой техники ее ремонт оплачивает арендатор. Если имуществу причинен ущерб, депозит не возвращается. При недостаточности суммы депозита арендатор обязан доплатить разницу».
Домашние животные
Собственник может обнаружить, что кот подрал диван, а собака сгрызла ножки стола. Такое случается, даже если вы запретили привозить животных или жильцы обещали, что питомец воспитанный.
Если вы против животных, пропишите прямой запрет и ответственность за его нарушение. Например, купить новую мебель взамен испорченной. По закону, если запрета в договоре нет, арендатор вправе завести питомца.
Если вы не против животных, но опасаетесь за ремонт, увеличьте сумму залога. Также можно зафиксировать порядок возмещения ущерба: деньгами, путем покупки новых вещей или ремонта за счет жильца.
Как указать это в договоре:
«Содержание животных допускается с письменного согласия собственника. Арендатор несет полную ответственность за ущерб, причиненный питомцами. Обеспечительный платеж увеличивается на 50 000 ₽».
Что в итоге
Сдавать квартиру — хороший способ заработать, но без правильного договора можно потерять деньги. Чтобы снизить риски, возьмите наш образец договора и дополните его теми пунктами, которые важны для вас. Так вы не только подстрахуете себя, но и сделаете более дисциплинированными жильцов.
