Какой актив лучше: сравниваем инвести­ции в квартиры, акции и золото за 20 лет

Инвестировать в условиях последних лет — задача со звездочкой.

За последние годы россияне повидали многое: ковидный кризис, заморозку активов и падение рынка акций внутри дня на десятки процентов, а также недремлющую инфляцию. Мы проанализировали историческую доходность активов и сравнили их по доходности и риску на разных горизонтах — от года до 20 лет. Особое внимание уделили недвижимости. Вот что из этого получилось.

Вы даете банку деньги в долг на определенное время, за это он выплачивает процент — ежемесячно или в конце срока. Доходность вкладов зависит от ключевой ставки в стране. В 2024 году она достигла рекордных 21%, поэтому и ставка по депозитам в крупнейших банках поднялась к концу года до 22,3%  .

Это понятный и надежный инструмент: суммы до 1,4 млн рублей застрахованы Агентством по страхованию вкладов. В некоторых случаях застрахованная сумма больше — до 10 млн рублей. Кроме того, тут нет ценовой волатильности и стресса, как в рисковых биржевых инструментах, а доходность заранее известна.

Но есть минусы: условия вклада зафиксированы на весь срок, а деньги не снять досрочно без потери процентов. Если вы открыли длинный депозит в начале 2024 года под 15%, то продолжали получать этот процент, пока ставка постепенно росла до 21%.

Также по вкладу не зафиксировать доходность на много лет — максимум на два-три года. После их окончания придется открывать новый и уже на других условиях. Подробнее об особенностях депозитов мы писали в статье «На какой срок лучше открывать вклады».

Если взять вклады сроком до года на двадцатилетнем отрезке, с 2005 года они принесли в среднем 8,99% годовых при среднегодовой инфляции 8,12%. Реальная доходность, то есть за вычетом инфляции, — порядка 1%. Негусто, но на длинных интервалах за счет сложного процента это может дать весомую прибавку.

Если бы вы держали 100 000 ₽ на вкладах, за двадцать лет ваш капитал вырос бы до 559 643 ₽. Реальный заработок был бы 82 804 ₽, ведь эквивалент прежних 100 000 ₽ в 2025 году — 476 839 ₽.

Получается так: вы кладете деньги на вклад, а в конце срока получаете уже обесцененную инфляцией сумму. Процент от банка плюс-минус компенсирует эти потери, на длинных дистанциях — с небольшим плюсом.

Особняком стоят 2023 и 2024 годы, когда Центробанк перешел к сверхагрессивной политике и задрал ключевую ставку на уровни вдвое выше инфляции. Это позволило депозитам сроком до года принести инвесторам в 2024 году порядка 5% реальной доходности. А суммарно за 2023 и 2024 год — 6% реальной доходности. Это видно в таблице ниже.

Речь про иностранные деньги, которые считаются твердой валютой, например доллар и евро. Исторически рубль обесценивается к ним, и этот процесс называют девальвацией.

Она заметно усиливается в кризисы и при геополитических потрясениях, когда капитал утекает из страны, а россияне осаждают обменники. Также девальвация позволяет поддержать экспортеров и наполняемость бюджета при падении мировых цен на сырье.

Таким образом, вложение в доллар может дать рублевую прибыль и иногда обгонять рублевую инфляцию. С 2005 года удержание доллара приносило в среднем 6,7% годовых, а в реальном выражении — убыток 1,41% в год.

Но курс валюты волатилен, поэтому многое зависит от точки входа и срока вложения. Например, в 2024 году доллар принес реальную доходность 3%, а за 2023 и 2024 годы суммарно — 27%. Это лучше, чем все рассматриваемые в статье активы, кроме золота.

Владея долларом, вы сохраняете валютную стоимость своего капитала, но страдаете от долларовой инфляции. По итогам декабря 2024 года она в США составила 2,9%. Это меньше, чем российская инфляция, но все же.

Таким образом, деньги не работают — на длинных горизонтах вы почти наверняка окажетесь в убытке с учетом инфляции. Поэтому вместо наличного доллара лучше инвестировать в валютные инструменты. Это может быть что угодно: активы за границей, замещающие облигации, золото или что-то еще.

Только помните, что у каждого инструмента есть свои риски. И чем выше потенциальная доходность, тем они выше. У активов за рубежом также есть риски из-за санкций.

Недвижимость для инвестиций бывает разная — например, загородная, жилая, коммерческая. Мы будем рассматривать квартиры как простой, популярный и понятный всем актив.

В отличие от биржевых инструментов и вкладов, недвижимость можно осязать, что вселяет надежность и уверенность. Это многокомпонентный актив: в ее себестоимость заложен широкий спектр стройматериалов, а также многопрофильная рабочая сила.

Таким образом, мы получаем своего рода потребительскую корзину товаров и услуг, которая в высокой степени отражает инфляцию. А значит, в долгосрочной перспективе стоимость недвижимости должна расти.

Конечно, как у любого рыночного актива, у нее есть волатильность  . В какие-то моменты — например, когда запускают льготную ипотеку или перед ее отменой, — рынок перегревается, а в другие периоды охлаждается. И многое зависит от точки входа.

Также у каждого объекта свои характеристики, которые влияют на цену: год постройки, инфраструктура, наличие метро и прочее. Мы приведем динамику стоимости квартир в целом — первички и вторички. Но особое внимание обращаем на вторичку: даже если вы покупаете первичное жилье, в вашей собственности оно автоматически становится вторичным.

Также из минусов недвижимости:

• есть амортизация здания и внутреннего ремонта;
• высокий порог входа — нужно вложить миллионы;
• есть имущественный налог и коммунальные платежи, даже если вы ею не пользуетесь;
• низкая ликвидность — на продажу квартиры могут уйти месяцы;
• квартира в России — рублевый актив, то есть нет защиты от девальвации.

С 2005 года ценовой рост первички был выше, чем дали депозиты: первичка дорожала в среднем на 10% годовых. Среднегодовой показатель вторички чуть хуже, чем у вкладов, — 8,3%. В среднем недвижимость, как и вклады, на двадцатилетнем горизонте опережала инфляцию на 1%.

На большинстве горизонтов вторичка уступила депозитам — например, в 2023 и 2024 годах из-за аномально высокой доходности последних. А также на горизонтах 10—20 лет, в частности из-за того, что с 2008 по 2018 год рынок недвижимости стагнировал. Еще на этот период пришлись мировой ипотечный кризис и геополитическое обострение 2014 года.

А вот с 2020 года вторичка обогнала депозиты, что связано с ростом рынка недвижимости на фоне запуска льготной ипотеки.

Еще один аргумент в пользу недвижимости — ее можно сдавать и получать доход сверху. Это 4—6% годовых за вычетом всех издержек, но может быть и выше.

Грубо говоря, картина такая: цена квартиры индексируется на инфляцию, а сдача приносит реальную доходность. Если рентный доход действительно достигает 6% — это на уровне исторической реальной доходности более рисковых акций.

Выше доходность указана без учета сдачи, но и без поправки на имущественный налог, коммунальные платежи и прочее.

Это долговые бумаги. Принцип как у вкладов: даете деньги в долг и получаете за это процент. Облигации торгуются на бирже.

Чем надежнее заемщик, тем меньше вероятность его дефолта и потери денег, но и предлагаемая доходность, как правило, ниже. Самые надежные — государственные облигации, или ОФЗ.

Мы рассмотрим вложение в ОФЗ с фиксированным купоном: по таким бумагам есть четкий график процентных выплат — купонов. И можно заранее рассчитать доходность к погашению — простую и эффективную, то есть с учетом реинвестирования купонов.

Преимущества таких облигаций перед вкладами:

• можно зафиксировать доходность на годы вперед — на 10—15 лет;
• можно продать в любой момент без потери накопленных процентов;
• надежно вкладывать любые суммы, даже свыше 1,4 млн рублей;
• можно покупать на индивидуальный инвестиционный счет и использовать налоговые вычеты.

Из минусов: это более сложный инструмент — нужно внимательно изучать условия каждого выпуска. Также облигации колеблются в цене, и чем дальше срок ее погашения, тем сильнее. При росте ключевой ставки облигации дешевеют, а при снижении ставки — наоборот, так что можно заработать на ценовом росте.

Так или иначе, если держать бумагу до конца, просадки не имеют большого значения — при погашении вам вернут номинал облигации. Но психологически некомфортно, когда цена бумаг падает.

Доходность ОФЗ за последние 20 лет — в среднем 7,52% годовых. Таким образом, они начисто проиграли депозитам и даже инфляции. Цена облигаций сильно снизилась в последние годы из-за роста ключевой ставки. Так, в 2024 году ОФЗ с учетом купонов показали убыток 2%, а за суммарно за 2023—2024 годы — просадку 1%.

Но помним, что длинные облигации — волатильный инструмент. В них сейчас заложен мощный потенциал переоценки, так как мы, вероятно, находимся на пиковых значениях ключевой ставки.

Купив акции, вы инвестируете в работающий бизнес и становитесь его миноритарным совладельцем. Если компания и ее финансовые показатели растут, можно заработать на росте цены акций. А если она распределяет часть прибыли среди акционеров — получать пассивный доход в виде дивидендов.

Это один из самых доходных инструментов, который исторически обгоняет инфляцию. Показатель индекса Мосбиржи на 20-летнем отрезке — 13,63% годовых с учетом дивидендов. Реальная доходность — 5,51% годовых.

Но акции — самый волатильный инструмент из рассматриваемых. Например, 24 февраля 2022 года российский рынок показал крупнейшее однодневное падение — более 33%, а в моменте оно превышало 45%.

Зато 100 000 ₽ благодаря акциям превратились за 20 лет в 1 287 932 ₽, а с учетом инфляции — в 811 093 ₽. Это в 10 раз больше, чем дали вклады. Тем не менее акции не самый прибыльный актив в нашей подборке.

Это древнейший и универсальный эквивалент стоимости. Количество золота в природе ограничено, а значит, в нем нет инфляции, как в обычных валютах. Также стоимость добычи со временем растет из-за инфляции. В итоге золото постепенно дорожает.

Еще на золото есть постоянный спрос со стороны ювелирной и технологической промышленности, а также инвесторов и центробанков. Но есть и минусы: оно не дает пассивный доход, в отличие от акций или недвижимости, которую сдают в аренду.

Инвестировать в золото можно как физически — через покупку слитков и монет, так и через банковские и биржевые продукты — обезличенный металлический счет, биржевые фонды и другие.

Важно, что золото — долларовый актив. Его котировки формируются на иностранных биржах, а рублевая стоимость пересчитывается по текущему валютному курсу.

Получается, при ослаблении рубля золото автоматически растет в цене, даже если в долларах его цена не изменилась. Поэтому рублевая доходность золота увеличивается за счет девальвации — как мы рассматривали выше, с 2005 года она в среднем составляет 6,7% в год.

Золото дорожает и в валюте. Особенно спрос на него растет в кризисы, во время конфликтов и при галопирующей инфляции.

Например, в 1970-е арабские экспортеры ввели нефтяное эмбарго в отношении Запада, что взвинтило инфляцию в США до двузначных отметок. Цена золота только с 1976 по 1980 год выросла на 550% — с 100 до 650 $ за унцию.

Среднегодовая рублевая доходность золота с 2005 года — 16,7%. А реальная — порядка 8,7%. Вложенные 100 000 ₽ за двадцатилетие превратились бы в 2 184 235 ₽, или 1 707 396 ₽ за вычетом инфляции. Это почти в 21 раз лучше показателя депозитов.

Объединим все данные, которые мы округлили для ровного счета, и отдельно рассмотрим риски.

По таблице видно, что акции — доходный, но также и самый волатильный актив. Например, в 2008 году они просели на 67%, а в 2009 году дали доходность 126%. Золото тоже волатильный инструмент, но не настолько: так, после падения на 22% в 2013 году оно выросло за следующий год на 70%.

Среднегодовая доходность золота оказалась самой высокой из рассмотренных активов на интервале с 2005 по 2024 год. Акции на втором месте, а доллар — на последнем.

Среднее стандартное отклонение доходности, то есть показатель волатильности акций, — 40,85%, тогда как у золота и доллара — 21,63 и 19,41%. У более консервативных гособлигаций и недвижимости — почти вдвое меньше. А у вкладов хоть и нет ценовых колебаний, но есть волатильность в доходности, которая связана с колебаниями ключевой ставки, — 3%.

Чтобы сравнить доходности с учетом риска, мы рассчитали коэффициент Шарпа. Это разность доходности инструмента и безрисковой ставки, поделенная на стандартное отклонение. За безрисковую ставку взяли доходность вклада.

Чем выше коэффициент Шарпа, тем эффективнее актив, то есть он дает больше доходности на единицу риска. Если показатель отрицательный, актив дает меньше депозита, а значит, нет смысла брать дополнительный риск и инвестировать в него.

Золото показало наибольшую эффективность. На втором месте акции, хоть и незначительно лучше первичной недвижимости. Показатель акций сильно смазала выросшая в последние годы волатильность. А вторичка совсем немного хуже депозитов — на уровне статистической погрешности. Плюс мы не брали в расчет доход от аренды.

Ниже в упрощенном виде указаны основные характеристики инструментов.

Если актив с низким риском, владеть им комфортно. Если же актив волатилен, при каждом скачке можно хвататься за успокоительные и испытывать стресс. Квартиры мы отнесли к комфортному варианту, так как их стены можно даже пощупать, а многоквартирный дом просто так никуда не денется. О колебаниях цен на свою квартиру люди обычно не думают, а воспринимают это как вложение в бетон во всех смыслах.

Спекулятивная прибыль — возможность удачной точки входа, когда можно купить недооцененный актив, а со временем он переоценивается к справедливой отметке.

ОФЗ мы пометили как актив, защищающий от инфляции, несмотря на то, что исторически они чуть уступили последней. Ведь облигации сейчас недооценены и в них накопился большой спекулятивный потенциал. Несправедливо по отношению к облигациям оценивать их динамику, когда на дворе историческая аномалия в виде рекордной ключевой ставки 21%.

Как уже сказано, в случае с недвижимостью мы не брали в расчет арендную доходность. Если принять ее за 6% годовых, полная доходность вторички вырастет до 14,3%. Это на уровне рисковых акций и золота.

Коэффициент Шарпа для вторички в этом случае вырастает до 0,4, то есть она становится самым эффективным активом. Даже притом, что акции и золото впитывают эффект от девальвации рубля, а российская недвижимость — нет. Но ее рублевая доходность компенсирует это, а с поправкой на риск — доходность лучшая.

Конечно, сдача в аренду — отдельная активность, на которую нужно тратить время. Мы это не берем в расчет. Тем не менее недвижимость — простой, понятный и комфортный актив, который зарекомендовал себя на дистанции.

В моменте у нее, как и других рыночных активов, могут быть перекосы спроса и предложения. Рынок входит в фазы перегретости или перепроданности, переоценка может происходить не сразу, а годами или даже десятилетиями, как было в 2008—2018 годах.

Поэтому недвижимость, акции и золото больше подходят для длинных денег — вложения от 10 лет. На короткой дистанции в несколько лет в них легко получить убыток, но чем дольше горизонт, тем выше вероятность прибыли.

В то же время безрисковые активы, такие как депозиты и короткие облигации, отлично подходят для вложений на небольшой срок — например, чтобы переждать период нестабильности или когда финансовая цель короткая.

Данные о зарубежной недвижимости. Чем больше исторический горизонт, тем более объективная картина доходностей. Так как факторы кризисов, войн и других потрясений, которые случаются в отдельные годы, отходят на второй план.

Свободный рынок недвижимости в России появился с 90-х, поэтому нам доступны данные максимум за 30—35 лет. Чтобы оценить недвижимость на больших сроках, обратимся к зарубежной статистике. Исследователи из Национального бюро экономических исследований США проанализировали данные из 16 западных стран на отрезке с 1870 по 2015 год. Речь про США, Австралию, Японию и европейские страны  .

Там жилье с учетом сдачи в аренду и акции тоже показали схожую реальную доходность — в среднем около 7% в год. Жилье превосходило акции до Второй мировой войны. Акции были доходнее в последующий период, но показали гораздо большую волатильность и синхронность с экономическим циклом. То есть в кризис сильно падали.

Сама по себе недвижимость исторически приносила 1% реальной доходности. Но компонент дохода от аренды значительно выше и стабильнее, чем дивидендная доходность у акций, поэтому общая доходность инструментов сопоставима. Это удивительным образом сочетается с нашими данными по российскому рынку.

Также исследователи заключают, что слабая взаимосвязь акций и жилья делают их отличными диверсификаторами друг для друга. То есть совместный портфель из акций и недвижимости может дать лучшую доходность при меньшем риске.

Облигации показали волатильность почти как у жилья: все из-за колебаний ключевой ставки, которая происходит в каждом экономическом цикле. А доходность — гораздо ниже, чем у недвижимости и акций. Как и на российском рынке, долгосрочное удержание облигаций — не самый эффективный вариант.

Недвижимость с учетом сдачи в аренду показывает доходность на уровне акций, при этом она вдвое менее рисковая. Такое заключение озадачивает, так как нарушает закон рынка: чем больше риск, тем выше ожидаемая доходность. Это отклонение можно объяснить двумя факторами:

1. Доходность аренды не учитывает временные затраты арендодателя, специфические риски и траты. Например, риск пожара или стоимость страхования на этот случай.
2. Акции и рынок недвижимости живут по разным законам. У них разные пороги входа, ценовые спреды и скорость совершения сделок. Колебания цен на недвижимость эмоционально не влияют на участников рынка, а если и влияют, то реакция растянута во времени. С другой стороны, в ценообразовании на фондовом рынке огромная психологическая составляющая.

При этом динамика цены отдельной квартиры и доходность ее сдачи может отличаться от поведения рынка недвижимости в целом.

1. Золото — лучший по доходности актив на российском рынке за 20 лет и на более коротких отрезках. Оно в среднем приносило около 17% годовых, из них около 7% — за счет обесценивания рубля. Тем не менее не стоит держать весь портфель в золоте. Золото волатильно и не дает пассивного дохода. Зато оно отличный диверсификатор, поэтому уместно держать в портфеле долю 10—30% этого драгметалла.
2. Акции давали в среднем 14% в год с учетом дивидендов, и они учитывают девальвацию рубля. Это способ приумножения, а не сохранения капитала. Но в неспокойные времена волатильность акций зашкаливает. Поэтому в них лучше инвестировать длинные деньги, так как при краткосрочных вложениях легко получить убыток.
3. Цена недвижимости растет на 1—2% сверх инфляции. Это показывают данные и российского, и западных рынков, причем за пару столетий. Если не сдавать в аренду, это лучший способ сохранить капитал. Если сдавать, можно зарабатывать, как в акциях, но с меньшим риском.
4. ОФЗ — надежный и прогнозируемый вариант, если нужно зафиксировать доходность на годы вперед. Короткие выпуски хороши, чтобы временно припарковать капитал. А в длинных можно получить хорошую спекулятивную прибыль в случае снижения ставки ЦБ.
5. Вклады за 20 лет не только обогнали инфляцию, но и дали 1% реальной доходности. А в последние пять лет они принесли сверхдоходность, обогнав многие рисковые инструменты. Это отличный вариант как для краткосрочных, так и для постоянных вложений, если задача — сохранить, а не приумножить.
6. Курс доллара волатилен, и на нем можно неплохо заработать спекулятивно, но при долгосрочном удержании под подушкой вы, скорее всего, проиграете российской инфляции. Чтобы деньги работали, можно использовать любые валютные инструменты — от замещающих облигаций до стейкинга стейблкоинов наподобие USDT. Но важно помнить о рисках разных инструментов.
7. Среднегодовая официальная инфляция в России за 20 лет — 8%. Если ваши вложения приносят меньшую доходность, значит, капитал на самом деле не растет. При этом реальная инфляция, которую испытывает на себе конкретная семья, может быть выше официальной.