Что входит в черно­вую отделку квар­тиры

Самые выгодные цены на квартиры одного сегмента — варианты с черновой отделкой.

Технически это квартиры без отделки, часто застройщики сами их так называют. На черновую отделку застройщик тратит меньше сил и денег. Иногда в черновой отделке коммуникации только заведены в квартиру, а всю разводку приходится делать владельцам.

В статье расскажем, что представляют собой квартиры без отделки, какие у них особенности и кому они подходят, а кому — точно нет.

Это минимальный набор выполненных ремонтных работ в квартире. Почти все придется делать с нуля: например, выравнивать стены и потолок во всех помещениях, самим устанавливать сантехнику, розетки и домофон — застройщики редко включают такие работы в черновую отделку.

В последние годы девелоперы стали реже предлагать варианты без отделки. Например, в Санкт-Петербурге в 95 жилых комплексах сдают такие квартиры. На март 2025 года вариантов с отделкой было больше почти на 40%.

Квартира с черновой отделкой дает возможность собственнику жилья спланировать полноценный дизайнерский ремонт по своему проекту, например сделать перепланировку и расположить все коммуникации, как ему нужно.

Она может выглядеть по-разному — от пустого помещения без стен до варианта, почти готового к предчистовой отделке.

Но обычно квартира с черновой отделкой — без ремонта, с голыми стенами и без стяжки, еще это называют «квартира в бетоне». В санузлах нет сантехники, а стены из пеноблоков.

Единого стандарта нет. Каждый застройщик сам решает, какие работы включить в черновую отделку, поэтому различия могут быть значительными. Например, одни выполняют гидроизоляцию санузла, другие ограничиваются базовой подготовкой.

В черновую отделку входит установка:

• стеклопакетов;
• квартирного щитка;
• радиаторов;
• приборов учета воды.

Иногда делают еще:

• разводку электричества;
• розетки;
• металлическую входную дверь;
• выравнивание потолка и стен штукатуркой под шпаклевку;
• подготовку дверных откосов.

Грань между черновой и предчистовой отделкой, которую еще называют «вайт-бокс», бывает тонкой и зависит от строительной компании. Одни застройщики устанавливают металлическую входную дверь, другие — обычную деревянную, которую лучше поменять сразу.

Так же и с розетками: у одних они есть, у других — только подрозетники или просто торчащие кабели.

Если объем черновой отделки минимален, ремонт выйдет дороже и дольше, но будет полный контроль над процессом.

Точный перечень черновых работ застройщик указывает в ДДУ  .

У квартиры с черновой отделкой есть ряд плюсов:

• она дешевле, чем с отделкой, — многие застройщики предлагают скидки на такой вариант;
• покупатель сделает ремонт полностью на свой вкус;
• если будут дефекты, на их устранение уйдет меньше времени, потому что ремонтных работ минимум, в отличие от квартиры с отделкой.

Недостатки тоже есть:

• самостоятельный ремонт, скорее всего, обойдется дороже, чем отделка от застройщика, потому что девелоперы могут экономить за счет больших объемов и закупки материалов на ранних сроках — до начала строительства, а к моменту сдачи дома стройматериал обычно дорожает;
• нельзя сразу вселиться в такую квартиру или сдавать ее в аренду, а потому дольщик будет терять деньги из-за упущенных возможностей сдавать жилье или из-за расходов на съемную квартиру;
• обычно те, кто берет черновую отделку, стараются сделать сразу хороший ремонт, но это бессмысленно. Новый дом в первые годы даст усадку, так как из конструкции выходит влага. Если это не учесть при планировании, даже дорогой ремонт может пойти трещинами или по швам — придется делать заново.

Квартиру с черновой отделкой можно брать тем, у кого есть время и деньги на ремонт или кому хочется нестандартных решений. Такой вариант не подойдет, если нужно въехать сразу.

Подробный перечень действий при приемке квартиры мы разобрали в статье «Как принять квартиру у застройщика». Кратко напомню основные шаги:

1. Подготовиться к приемке. До встречи с застройщиком еще раз прочитайте договор или приложение, где указываются параметры сдаваемой квартиры и список работ, входящих в черновую отделку.
2. В согласованный с менеджером застройщика день придите на осмотр. Возьмите с собой инструменты, чтобы проверить ровность пола или стен. Но лучше всего пригласить специалиста-приемщика.
3. При наличии дефектов зафиксируйте их на бумаге — в акте или другом документе, с которым работает застройщик.

В течение 60 дней застройщик должен устранить найденные недочеты и пригласить на повторную проверку квартиры. Если окажется, что он устранил не все дефекты, придется защищать свои права в суде.

1. Черновая отделка больше подойдет покупателям, которые хотят сами с нуля сделать ремонт в квартире.
2. Предложений ЖК с черновой отделкой меньше, чем с отделочными работами, поэтому не получится купить такую квартиру в любом комплексе — только в том, что предложит застройщик.
3. На квартире с черновой отделкой получится сэкономить при покупке недвижимости, но не факт, что цена самостоятельного ремонта окажется ниже, чем у застройщика.