Гасить льготную ипотеку досрочно или хранить деньги на вкладе под проценты: что мне подсказал ChatGPT

Меня все еще интересует — действительно ли выгоднее откладывать деньги на вкладе под большие проценты, и не выплачивать ипотеку в это время досрочно. Когда-то я услышала эту теорию от друга. Но решение этой задачи все еще не оставляет меня в покое. И я решила помучить ИИ.

Я сильно сократила наше общение с чатом, но все равно придется постараться, чтобы вникнуть в суть — читайте и комментируйте только если вам действительно интересна эта тема.

По итогу получается, что платить досрочку все равно выгоднее (при установленных мной условиях). Свои выводы пишите в комментариях, особенно если дружите с логикой и математикой.

Мой запрос: У меня есть ипотека под 6% годовых на 30 лет в размере 12 млн рублей. Ежемесячный платеж 71 940 рублей.

Будет ли мне выгодно закрывать ипотеку досрочно, выплачивая по 100 т.р. в месяц вместо 71 940 рублей, если излишек я могу хранить в банке (ежемесячно по 28 060 р.) под 10% годовых с ежегодной капитализацией?

ChatGPT-5 Free:

Входные данные

• Сумма кредита: 12 000 000 ₽.
• Процент по ипотеке: 6% годовых.
• Срок: 30 лет (360 мес).
• Вариант А (досрочно): вы платите каждый месяц 100 000 ₽ в счет кредита (считаем, что банк засчитывает эти платежи как обычные ежемесячные погашения — часть процентов за текущий период + уменьшение тела; нет штрафов и ограничений на досрочное погашение).
• Вариант Б (депозит): вы платите минимальный (аннуитетный) платеж по ипотеке, а разницу (100 000 ₽ − минимальный платеж) ежемесячно откладываете на депозит под 10% годовых с ежегодной капитализацией.

Выводы чата после длинных бла-бла-бла.

• Процентная ставка по депозиту (10% годовых) выше процентной ставки по ипотеке (6% годовых). Это означает, что теоретически выгоднее не гасить ипотеку досрочно, а инвестировать свободные средства под 10%, потому что капитал растет быстрее, чем уменьшается долг.
• Практически: если вы кладете разницу 28 010 ₽ в банк под 10% годовых, через несколько лет ваши накопления дадут доход, который покрывает и превышает дополнительные проценты по ипотеке. Поэтому вариант Б (платить минимальный платеж + депозит) даст большую конечную чистую позицию (нетто) по сравнению с досрочным гашением ипотечного долга при условии стабильной доходности депозита 10% и отсутствии иных ограничений/рисков.
• Приблизительная денежная разница: при приведенных числах экономия за счет вложения под 10% вместо досрочного погашения будет измеряться миллионами рублей (порядка нескольких миллионов). Точное значение зависит от точной модели начисления процентов на депозит и точного количества месяцев до полного погашения в варианте А. По нашим приближенным оценкам выгода варианта Б может составлять ~1–4 млн ₽ в пользу депозита, то есть вы будете богаче на эти деньги), при условии что депозит действительно приносит устойчивые 10% годовых и у вас нет налоговых/комиссионных/ликвидностных ограничений.

Рекомендация

• Теоретически и при прочих равных условиях выгоднее не гасить ипотеку досрочно и инвестировать избыточные платежи под 10% годовых, потому что 10% > 6%.

!!! А теперь считаем на реальных цифрах, а не в теории!!!
Мой вопрос: В суммах посчитай к чему я приду в этих двух вариантах через 30 лет.

ChatGPT-5 Free: Ниже даю точный помесячный расчет по двум сценариям и итоговые суммы через 30 лет.

Результаты (точные помесячные вычисления)

1. Вариант A — платить 100 000 ₽ в месяц по ипотеке.
Вариант A: выплачено 16 600 000 ₽, накоплено ≈ 24 742 000 ₽.

2. Вариант B — платить минимальный платеж, разницу D класть на депозит под 10%

• Вариант B: выплачено 25 915 860 ₽, накоплено ≈ 10 483 000 ₽.

→ Через 30 лет у вас при варианте A есть 24.74 млн и вы уже ничего не должны.

→ При варианте B у вас есть 10.48 млн, но вы заплатили банку за эти 30 лет почти 25.92 млн и долг погашен только по графику. С позиции "сумма денег у меня в кармане" вариант A дает больше денег на руках через 30 лет: ≈ 14.26 млн (24.742 − 10.483 ≈ 14.259 млн).
Короткие выводы и рекомендации

- Если ваша цель через 30 лет иметь больше денег в руках / капитала — вариант A (платить 100k и затем инвестировать 100k) дает существенно лучший результат: примерно 24.7 млн накоплений и нулевой долг, против 10.48 млн при варианте B.

- Основной фактор: при варианте A вы снижаете общие проценты, которые вы платите банку (итоговая переплата ≈ 4.6 млн), что дает вам большую возможность инвестировать позже 100k в месяц под 10%. В моих расчетах это дает значительно больший итог к 30 годам.

Только выяснилось, что чат неправильно произвел расчеты.

Пришлось все пересчитать на калькуляторе вкладов. В итоге суммы:

Без досрочных платежей

Через 30 лет при ежемесячном внесении по 28 060 руб. и ставке 10% годовых с ежегодной капитализацией накопится 58 426 700,56 р. (28 060 руб. на вклад на 360 месяцев/30 лет)

С досрочкой — платеж 100 тр ежемесячно

С досрочными платежами через 30 лет на счете будет 38 277 636,56 р. (100 т р на вклад на 175 месяцев/14 лет и 7 месяцев).

На таком отрезке времени отказ от досрочки оказывается выгоднее на 20 149 064 р.