5 аргументов в пользу снижения цен на недвижи­мость в 2025 году

В 2024 году квартиры в российских новостройках подорожали на 10%, подсчитали аналитики «Циана».

Но отмена льготной ипотеки и повышение ключевой ставки могут снизить спрос на недвижимость и ее стоимость. Читатели Т⁠—⁠Ж рассказали, почему они считают, что в 2025 году цены на жилье снизятся. Изучите их аргументы и дайте свой прогноз в комментариях.

В последнее время из-за тотальной льготной ипотеки цены на жилье выросли в два раза — не потому, что себестоимость выросла в два раза, а просто потому, что раздавали вертолетные деньги на жилье. И застройщики неистово их осваивали. Люди покупали квартиры впрок детям и внукам, на всякий случай. Поэтому возник некий ценовой баланс между спросом и предложением.

Вот сейчас гайки закрутили, вертолетные денежки иссякли. Застройщики взяли паузу — а вдруг опять откроется Эльдорадо? А пауза-то затягивается минимум на годик. Объекты уже строятся — под них взяли кредиты, и их надо продавать, а покупателей по конским ценам нет, и кредиты аховые.

Выводы:

1. Уже заложенные объекты в первичке можно купить со значительным дисконтом — до 20% за наличку. Если ставку быстро не снизят, дисконт будет еще больше.
2. Маржинальность строительных проектов была под 100% из-за огромного спроса вследствие наличия дешевых денег и субсидий. Сейчас навес этих дешевых денег сняли, и маржинальность проектов просто уменьшится. Поэтому произойдет падение стоимости на 20—30%.
3. Скоро на рынок выйдет большое число ипотечных квартир людей, которые купили их, а теперь не могут платить.
4. Если надо срочно продать вторичку, дисконт очень приличный уже сейчас — то ли еще будет.
5. При значительном падении спроса будут закладывать меньше новостроек.
6. Вся эта ситуация приведет к возникновению нового баланса между ценой на жилье и огромной кучей денег на счетах. Какой он будет — посмотрим, осталось ждать недолго, до конца года будет точно понятно.

Не секрет, что наметилось расслоение населения. Есть народ победнее, кто на первичку уже не посмотрит, а есть статусные потребители, которые не смотрят на вторичку. Этот разрыв будет только расти.

Но бедные группы населения настолько богаче не становятся, чтобы толкать рынок вторички вверх. Напротив, практика говорит о вымывании наиболее дешевых лотов — значит, покупатели, ориентирующиеся на вторичку, скорее беднеют.

Население России уменьшается — значит, в целом жилья будет нужно меньше, весь спрос будет больше сфокусирован в мегаполисах. Поэтому повышается конкуренция продавцов вторички за покупателя и происходит вынужденное падение цен.

Если взять статистику, большая часть недвижимости, приобретенная в период с 2020 по 2025 год, покупалась через государственные программы субсидирования. Это просто выгодно — фиксировать ставку типа 8% при ставке ЦБ в два раза выше, тут нет страха или чего-то еще.

Другой фактор — рост денежной массы и людей, сумевших получить суммы, которые ранее только видели в кино или о которых только слышали. Поскольку они или нуждались в жилье, или не понимали, как еще можно сохранить этот капитал, они приобретали недвижимость. Иначе говоря, спрос на рынке спровоцировали почти вертолетные деньги, а не эмоции.

Если же говорить о ценах, они росли даже не по причине роста инфляции или раздутой денежной массы, а из-за хитроумных схем банков, когда они просто включали свой процент в стоимость недвижимости. Иначе говоря, если квартира стоила 100 ₽, без банков за год она стала бы стоить пусть 120 ₽. Но из-за того, что банки хотели получать проценты в два-три раза выше за кредитные средства в рассрочку, стоимость росла как раз на эти суммы — до 140 ₽. Очевидно, что себестоимость строительства от этого не росла, поэтому для девелоперов нет проблемы с тем, чтобы дать скидку 20—30%. И они ее, кстати, дают при личном общении.

По сути, за последние четыре года рынок рос гораздо быстрее и ставки, и инфляции, так что, если сейчас случится коррекция, это будет вполне нормально.

Я думаю, что падение спроса на недвижимость должно вызвать или открытую коррекцию цен на жилье, или возобновление программ субсидирования со стороны государства — зная отрасль и ее лобби, думаю, второе более вероятно.

Думаю, что цены будут топтаться на месте. С учетом инфляции — фактически квартиры будут дешеветь.

Дорожать — вообще из разряда фантастики. Дорожать они могут начать, только если реальные ставки по ипотеке уйдут ниже 15%, а то и 10%.

На вторичке объектов вагон, некоторые стоят больше года.

Если цены на недвижимость вырастут, рынок окончательно встанет при такой ставке и медианной зарплате. Можно посмотреть, сколько у нас людей имеют возможность купить квартиру за имеющиеся деньги — это премиум-сегмент, как правило. Они и определяют спрос.

Ставку резко не снизят — факт. Застройщику дорого содержать готовые квартиры — следует ждать дисконтов, акций и прочего.

Цены на недвижимость в среднем растут пропорционально инфляции, если нет перекосов в экономике и разного рода шоков. И хотя инфляция, по текущим данным, может дать даже больший рост цен на недвижимость, весьма вероятное перемирие откроет путь для вывода капиталов из РФ, что снизит спрос — в том числе и на элитное жилье.