Как купить коммер­ческую недвижи­мость в ипотеку

Покупка коммерческой недвижимости может принести хороший доход, если угадать место и время.

Коммерческие площади на первых этажах жилых домов их собственники сдают в аренду под магазины, кафе или объекты сервиса и долгие годы не знают проблем с неплатежами и сменой арендаторов.

Для покупки бизнес-помещений у банков есть специальная программа — ипотека на коммерческую недвижимость. Рассказываем о ее особенностях и условиях получения.

Обычно под коммерческой ипотекой понимают ипотечный кредит на покупку коммерческого помещения, например офиса, помещения под магазин или аптеку. Такое помещение собственник использует для коммерческих целей: ведет там бизнес или сдает в аренду. Они не считаются жилыми и непригодны для проживания. В статье мы будем говорить только о нежилых коммерческих помещениях, которые используют для бизнеса.

Апартаменты, которые можно купить в ипотеку, тоже считаются коммерческими помещениями. Но в отличие от нежилых коммерческих помещений их можно использовать в личных целях: там можно жить. С офисом или помещением под магазин так не получится.

Ипотеку на апартаменты банки обычно выдают по стандартной программе — как на вторичное жилье или новостройку в зависимости от степени готовности. То есть так же, как кредитуют любую жилую недвижимость — квартиру, участок с домом.

Еще для апартаментов бывает отдельная ипотечная программа — у «Абсолют-банка», например. У Сбербанка, «Газпромбанка», «Уралсиба» и банка «АК Барс» апартаменты идут по стандартной ипотеке вместе с квартирой или по программе для новостроек. Для коммерческой недвижимости всегда есть отдельная программа. Есть банки, которые кредитуют апартаменты по коммерческой ипотеке, но это встречается не так часто.

Взять такую ипотеку можно в банке, который занимается ипотечным кредитованием или финансированием бизнеса. Ипотеку на коммерческую недвижимость могут выдавать разные департаменты банка:

• те, кто работает с физлицами, например отдел розничного кредитования, — тогда ипотечный кредит оформляют на физическое лицо, даже если у него есть ООО или ИП;
• департамент кредитования бизнеса, если речь о бизнесе. Например, помещение покупает компания — она и будет заемщиком.

ИП может взять кредит и как физлицо, и как бизнес — в любом случае при проверке и учете платежеспособности банк проверит его деятельность как предпринимателя.

Обычно за коммерческой ипотекой обращаются частные клиенты, которые занимаются бизнесом: ИП, учредители или руководители ООО. Ведь чтобы сдавать купленное помещение в аренду, физлицу в любом случае придется регистрировать ИП. Арендный бизнес по сдаче коммерческого помещения на постоянной основе считается предпринимательской деятельностью. Об этом не раз напоминал Минфин в письмах с разъяснениями.

Частные клиенты, работающие по найму, берут ипотеку на коммерцию для физлиц реже, хотя такие программы есть у многих банков, кто занимается подобным видом кредитования. Самозанятые тоже могут взять такой кредит, если подходят под требования банка и тот кредитует клиентов с НПД. Но самозанятые не смогут сдавать коммерческие помещения в этом налоговом статусе  .

Требования к заемщикам такие:

1. Для частных лиц. Гражданство РФ, возраст — от 18—21 года и до 65—75 лет. Стаж работы на последнем месте — от 3—4 месяцев, а если это ИП или собственник компании, срок существования бизнеса — от года, реже — от шести месяцев. Общий стаж работы обычно от 12 месяцев. Для самозанятых — срок существования от 3—6 месяцев, но лучше от года.
2. Для компаний, ИП или ООО. Срок существования ИП или компании — от 12 месяцев, безубыточная деятельность, нет задолженностей по налогам и ограничений по расчетному счету.

Объекты, доступные по коммерческой ипотеке, у каждого банка свои. Основные требования:

1. Продавец может быть частником или компанией, а объект — в отдельно стоящем или МКД, причем как в готовом, так и в строящемся.
2. Назначение помещения — торговое, офисное, для предоставления услуг, складское, промышленное или для производства.
3. Расположение в здании — на первом, втором или цокольном этаже.
4. Есть отдельный вход в помещение и санузел.

У разных банков требования различаются. Так, одни работают только с помещениями офисного или торгового назначения и не берут в залог складские, отдельно стоящие или производственные. У других есть ограничения по максимальной или минимальной площади. Как правило, для ИП или компании перечень доступных объектов под бизнес-ипотеку всегда шире.

Срок кредита зависит от категории заемщика. Если за кредитом обратился частник, срок обычно такой же, как по ипотеке на жилое помещение, — до 30 лет. Но в некоторых банках он короче — до 15—20 лет.

На бизнес-ипотеку срок часто до 10—15 лет.

Сумма первоначального взнос зависит от условий конкретного банка. Для частных клиентов — обычно 15—20%, для ИП, собственников бизнеса или самозанятых — 20—50%.

По бизнес-ипотеке требований к первому взносу может не быть.

Максимальная сумма кредита — ее каждый банк определяет сам. Обычно максимальный лимит такой же, как по программе ипотечного кредитования жилой недвижимости. У одних банков это 30—50 млн, у других — до 70—100 млн рублей. Чаще крупные лимиты банки предлагают компаниям-заемщикам по программе бизнес-ипотеки — они достигают 500 млн рублей или вовсе идут без ограничений.

Ставка по ипотеке — рыночная, так как льготные ипотечные программы, субсидируемые государством, не работают на рынке коммерческой недвижимости. Но может быть выше, чем по жилой недвижимости, на 1—2 п. п  .

Весной 2025 года средняя ставка по коммерческой ипотеке — 25—33%.

Когда банк рассматривает заявку на кредит, он оценивает платежеспособность заемщика и определяет максимально возможный лимит. Для этого использует ПДН — показатель долговой нагрузки. Оптимальным считается ПНД до 50%: на оплату всех действующих обязательств и оформленной ипотеки должно уходить не более половины ежемесячного дохода.

Вот как можно определить возможную сумму ипотечного кредита:

1. Проверить кредитную историю по информации в БКИ — банки будут считать ежемесячные платежи по действующим обязательствам. По кредитам берут платеж из кредитного отчета и считают по специальной формуле, но в общем виде это ежемесячный платеж согласно договору. По кредитным картам есть два варианта расчета ПДН: 10% от суммы текущей задолженности или 5% от суммы лимита  . И не важно, пользуется заемщик картой или нет, — если она активна и о ней есть информация в кредитной истории, банки учитывают возможный платеж по ней.
2. Рассчитать будущий платеж по ипотеке — можно использовать калькулятор, например на «Финкульте» от ЦБ, или сервис на сайте конкретного банка.
3. Определить среднемесячный доход — его считают за последние 6 или 12 месяцев — зависит от требований банка и от того, какую справку о доходах представит заемщик. Лучше считать за последние 12 месяцев, если есть такой стаж, или по факту — для тех, кто работает на последнем месте три-четыре месяца.
4. Рассчитать ПДН — сумму всех ежемесячных платежей по кредитам делят на ежемесячный доход и полученный результат умножают на 100%. Показатель не должен превышать 50%, иначе банк может отказать или снизить сумму кредита. Например, у заемщика две кредитки с лимитами 100 000 и 150 000 ₽ и потребительский кредит с ежемесячной выплатой 5000 ₽. По ипотеке, которую он планирует оформить, ежемесячный платеж — 50 000 ₽. Платеж по картам — 5% от лимита, 12 500 ₽. То есть ежемесячные платежи — примерно 67 500 ₽. Чтобы ПДН не превышал 50%, оптимальный среднемесячный доход — от 135 000 ₽.

Процесс покупки коммерческой недвижимости в ипотеку такой же, как при оформлении кредита на покупку другой недвижимости, например квартиры. Об этом мы рассказали в статье «Как самостоятельно купить квартиру в ипотеку». Кратко напомню основные этапы:

1. Подобрать банк, который работает с коммерческой ипотекой. Это можно уточнить у ипотечного менеджера перед обращением, он подскажет, есть ли такой вид кредита, хорошо ли его выдают или банк делает акцент на кредитовании жилой недвижимости.
2. Подать заявку на сайте банка. Коммерческую ипотеку можно одобрить по программе без подтверждения дохода, но тогда нужен более высокий взнос — обычно 30—50%. Или по стандартной программе, когда нужно подтвердить трудоустройство и получаемый доход документами — справкой с работы или выпиской с СФР через госуслуги.
3. Получить одобрение по заемщику — с ним банк обычно выдает список документов для согласования объекта и требований для готового помещения. При покупке по ДДУ документы для согласования объекта представляет в банк застройщик: он знает, какие бумаги нужны по конкретному объекту. Среди основных требований банка могут быть возможное назначение коммерческого помещения, максимальная или минимальная площадь, расположение — например, в многофункциональном комплексе, а не отдельно стоящем здании.
4. Подготовить документы по объекту — правоустанавливающие, например договор купли-продажи продавца, и правоподтверждающие — выписку из ЕГРН, техническую документацию и оценку. Точный список зависит от типа объекта и требований банка. Часто бывает, что клиент уже подобрал объект, — тогда лучше сразу уточнить у банка, кредитует ли он такой, чтобы зря не тратить время.
5. Получить одобрение объекта — банк рассмотрит документы и вынесет решение.
6. Согласовать условия сделки и провести ее. Для этого определяют порядок расчетов — как продавец получит деньги за недвижимость. Обычно это безналичный перевод или аккредитив. Если недвижимость покупают у застройщика по ДДУ — расчеты через эскроу.

1. Ипотеку на коммерческую недвижимость дают не все банки.
2. В ипотеке на коммерцию есть две программы: для частных клиентов, работающих по найму, и бизнес-ипотека для компаний.
3. Перед обращением в банк важно уточнить, какие объекты он кредитует, потому что к коммерции у всех свои требования.
4. Если заемщику нужна крупная сумма, больше той, что предлагают в кредит для частного лица, стоит рассмотреть кредитование по программе бизнес-ипотеки — по ней лимиты больше.