Рекордная выручка или кризис строительства: как себя чувствуют девелоперы в 2026 году
В бравурных отчетах застройщиков часто скрываются финансовые проблемы, задержки строек и балласт непроданных квартир.
В 2025 году застройщики заработали рекордные 5,57 трлн рублей. Но не все так просто. Распроданность жилья низкая, себестоимость строительства растет, а порядка 19% объектов сдают минимум на полгода позже срока. Разбираемся, что происходит с девелоперами.
Какой баланс распроданности и стройготовности
Стройготовность — сколько новостроек близки к вводу в эксплуатацию. В расчет идут только дома, где уже идет строительство, с учетом их размера, то есть это средневзвешенный показатель. По стране в начале 2026 года он составляет в среднем 43%.
Распроданность — доля проданного жилья от всего, что строится. В среднем по стране — 31%. Это намекает на вялый спрос: покупатели не спешат приобретать квартиры, так как рыночная ипотека заградительная — в среднем ее выдают под 20,5%.
Показатели анализируют вместе.
Например, в одном городе распроданность — 31% при стройготовности 10%, а в другом — 31% при 80%.
В первом случае здоровая ситуация: спрос высокий и к моменту сдачи все будет раскуплено. Во втором — дома почти готовы, а большинство квартир простаивает.
Отношение распроданности к стройготовности — индикатор риска, который показывает, насколько текущий объем продаж соответствует среднему уровню готовности строящегося жилья.
В 2026 году в России распроданность — 31%, стройготовность — 43%, а их соотношение — около 73%. Оно находится в оптимальном диапазоне 70—80% и свидетельствует о сбалансированном рынке. При этом показатель меняется: как правило, чем ближе ввод дома, тем больше распроданность квартир. Это как места в поезде: чем ближе дата отправления, тем больше билетов куплено.
Если показатель выше 80% и особенно 100%, это скажет о дефиците предложения новостроек. Если опустится ниже 60% — это сигнал слабого спроса относительно темпов строительства.
Слабый спрос для девелоперов хуже дефицита предложения и влечет риски:
- рост финансовой нагрузки на застройщиков из-за необходимости обслуживать долг по проектному финансированию — при низких поступлениях от продаж ставка кредита для строительных компаний выше;
- перенос сроков сдачи и даже заморозка проектов из-за нехватки денег на завершение строительства;
- снижение запуска новых проектов, так как застройщики сосредотачиваются на распродаже уже строящегося жилья.
Общие цифры не показывают реальной картины на местах. На практике показатель смотрят в разрезе регионов.
Например, в Краснодарском крае соотношение распроданности к стройготовности в начале 2026 года — 42%, что указывает на серьезные риски: «поезд» краснодарских девелоперов ходит полупустым.
В Москве и Санкт-Петербурге показатели — 98 и 95%, что скорее отражает дефицит квартир.
Оператор «Дом-рф» считает показатели отдельно по каждому застройщику.
Почему застройщики сократили запуск нового жилья
У застройщиков уже есть большой портфель непроданных площадей в разных стадиях. Это замороженные деньги и обязательства. Чтобы сбалансировать ситуацию, застройщики в 2025 году снижали запуски новых проектов: в мегаполисах в продажу вышло 387 новых жилых проектов, что на 23% меньше, чем в 2024 году .
Простыми словами, застройщики реже запускают новые стройки, потому что квартиры не покупают. Девелоперы держат проекты на бумаге и не начинают копать котлованы, чтобы не множить долги. Вместо этого они постепенно достраивают и продают существующие площади, в результате чего распроданность и ее отношение к стройготовности могут немного подрасти: спрос постепенно подъест существующий объем непроданного. Это попытка застройщиков саморегулироваться в условиях сложного рынка.
Застройщики действуют как рациональные игроки:
- Повышают финансовую устойчивость. Запуск нового проекта требует огромных вложений — в землю, инфраструктуру, проектирование и маркетинг. Если нет уверенности в быстрых продажах, эти инвестиции рискованны. Логичнее использовать имеющиеся деньги на достройку и продвижение уже начатых объектов.
- Работают с портфелем. Они переходят от стратегии захвата земель и масштабирования к стратегии оптимизации и монетизации текущего портфеля.
Таким образом, снижение запусков — зеркальное отражение слабого спроса.
Для застройщиков случился идеальный шторм, который не заканчивается
Более чем за 20 лет работы на рынке недвижимости я видел несколько циклов: перегрев, охлаждение, кризисы, ажиотажный спрос, периоды эйфории и стагнации. Но то, что происходит сейчас, — не просто очередной виток, а смена архитектуры.
Для застройщиков случился идеальный шторм, когда кредитные ставки уже долгое время заградительные, а льготные ипотеки ограничили. Им нужно искать новые каналы продаж, новых покупателей. Это стимулирует революционное, а не эволюционное развитие рынка недвижимости.
Меняются финансовые модели. Застройщики стали заложниками банков. Им приходится лавировать на финансовых инструментах, рассрочках, разнице процентных ставок, чтобы свести концы с концами. Раньше все было просто — сейчас финансовая модель усложнилась.
Те же рассрочки — серьезная бомба для застройщиков со слабой финансовой дисциплиной. По сути, рассрочка — выкуп позитивного ожидания из будущего. Но если эти ожидания не оправдаются, непонятно, как решать проблемы с квартирами, которые все еще на балансе. Если вернуться к показателю стройготовности, в нем не учитывают такие квартиры, так как это продажи не по 214-ФЗ с использованием эскроу, а всякие квазидоговоры, уступки прав требований и прочее.
Для самого покупателя ситуация опасна вдвойне:
- Можно столкнуться со своей финансовой несостоятельностью в будущем.
- Нет гарантий: при сильном скачке цен застройщик просто вернет деньги, которыми бесплатно попользовался, и продаст квартиру в рынок по актуальной цене.
Поэтому Центробанк пристально следит за ситуацией с рассрочками и будет ее регулировать.
Застройщики активно задействуют агентов и брокеров. Так делают, чтобы стимулировать продажи. Старые каналы продаж, такие как наружная реклама, работает плохо, контекстная реклама в сети — тоже. Так как баннеры повсюду: в прогнозе погоды, навигаторе, корзине с продуктами, — у покупателей сформировалась баннерная слепота. А бюджеты на продвижение проекта в «Яндекс Директе» — десятки миллионов рублей в месяц, и тоже без ощутимой отдачи.
В таких условиях на первый план выходит личный контакт, экспертная рекомендация и доверие к специалисту. По сути, риелторы-брокеры сегодня становятся для застройщика инструментом стабилизации продаж.
Девелоперы осознанно регулируют сроки ввода. Я не рассматриваю перенос стартов и аккуратное регулирование ввода новых проектов как хаос. Это управляемая модель. Ограниченное предложение поддерживает цену. Это базовый рыночный механизм. Застройщики, как грамотные финансисты, все хорошо просчитали.
В сегменте бизнес-класса цена 500—700 тысяч рублей за 1 м² — уже не исключение. Экономсегмент в пределах старой Москвы практически исчез. Поэтому девелоперы смещают предложения в ТиНАО и Московскую область. Туда же перетекает спрос: покупатель с бюджетом семейной ипотеки, 10—12 млн рублей, адаптируется. Таким образом, сейчас меняется скорее не объем спроса, а его география.
В текущей модели говорить о масштабном снижении цен оснований нет. Стройкомплекс — значимая часть экономики. Минстрой, банки и крупные девелоперы заинтересованы в сохранении баланса. Например, у застройщика А101 земельный банк в ТиНАО рассчитан на 80 лет вперед. Это системные игроки со стратегическим горизонтом планирования. Резкие скачки цен никому не нужны: они разбалансируют финмодель.
Поэтому вопрос скорее не в том, будет ли падение, а в динамике роста — будет он плавным или скачкообразным. А это во многом зависит от макрофакторов и динамики ключевой ставки.
Какова финансовая устойчивость застройщиков по регионам
О финансовой стабильности отрасли также говорит уровень покрытия задолженности по проектному финансированию деньгами на счетах эскроу. Чем больше денег на эскроу, тем ниже стоимость кредита для застройщика.
В октябре 2025 года покрытие в целом по России составило 72% . Напомним, что риски минимальны, если этот показатель превышает 100%, а показатель до 50% — критически низкий. То есть мы в середине между очень хорошим и очень плохим.
Даже если застройщик полностью распродал квартиры, обеспечив покрытие 100%, до ввода дома в эксплуатацию он все равно использует заемные деньги. Это сказывается на марже. С другой стороны, форсировать продажи квартир, особенно на ранних этапах проекта, тоже невыгодно: цена жилья прописывается в договоре, а себестоимость в следующие пару лет, пока идет стройка, продолжает расти.
Поэтому застройщикам важно соблюдать плавные темпы заполнения эскроу по мере готовности дома: не спешить с продажами, но и не отставать по ним, чтобы банк не повысил ставку.
По уровню покрытия ситуация в разных регионах различается. В 35 из 89 регионов России риски застройщиков перед банками отсутствуют. Там покрытие счетами эскроу превышает задолженность по проектному финансированию, показатель — более 100%. Еще в 33 регионах риски средние: показатель покрытия — от 70 до 100%.
А вот в 15 регионах показатель — от 50 до 70% и еще в трех — ниже 50%. Это Ленинградская область, Краснодарский край и Карачаево-Черкесская Республика. Тут риски проблем крайне высокие. Причем первые два из упомянутых регионов — среди крупнейших по продажам строящегося жилья.
Устойчивость застройщиков в регионах
| Регион | Покрытие проектного финансирования средствами эскроу | Соотношение вывода новых квартир и продаж |
|---|---|---|
| Тыва | 193,8% | 410,3% |
| Курская область | 137,1% | 284,1% |
| Брянская область | 136,3% | 29,5% |
| Тамбовская область | 128,9% | 12,7% |
| Архангельская область | 128,0% | 125,0% |
| Вологодская область | 112,7% | 132,0% |
| Омская область | 103,0% | 142,6% |
| Хабаровский край | 94,2% | 12,3% |
| Саратовская область | 98,0% | 166,1% |
| Нижегородская область | 91,3% | 111,1% |
| Самарская область | 87,5% | 46,3% |
| Волгоградская область | 84,5% | 143,2% |
| Крым | 84,3% | 83,7% |
| Москва | 74,6% | −34,5% |
| Новосибирская область | 74,9% | −37,7% |
| Республика Татарстан | 76,2% | −30,5% |
| Российская Федерация | 72,0% | 56,6% |
| Санкт-Петербург | 68,5% | −57,2% |
| Республика Дагестан | 69,4% | 557,5% |
| Красноярский край | 69,2% | 115,7% |
| Московская область | 64,4% | −30,6% |
| Ростовская область | 63,8% | 176,0% |
| Тюменская область | 60,5% | −6,5% |
| Приморский край | 59,8% | 11,6% |
| Карачаево-Черкесская Республика | 49,5% | 126,3% |
| Ленинградская область | 49,0% | 138,1% |
| Краснодарский край | 43,8% | 231,5% |
Устойчивость застройщиков в регионах
| Тыва | |
| Покрытие проектного финансирования средствами эскроу | 193,8% |
| Соотношение вывода новых квартир и продаж | 410,3% |
| Курская область | |
| Покрытие проектного финансирования средствами эскроу | 137,1% |
| Соотношение вывода новых квартир и продаж | 284,1% |
| Брянская область | |
| Покрытие проектного финансирования средствами эскроу | 136,3% |
| Соотношение вывода новых квартир и продаж | 29,5% |
| Тамбовская область | |
| Покрытие проектного финансирования средствами эскроу | 128,9% |
| Соотношение вывода новых квартир и продаж | 12,7% |
| Архангельская область | |
| Покрытие проектного финансирования средствами эскроу | 128,0% |
| Соотношение вывода новых квартир и продаж | 125,0% |
| Вологодская область | |
| Покрытие проектного финансирования средствами эскроу | 112,7% |
| Соотношение вывода новых квартир и продаж | 132,0% |
| Омская область | |
| Покрытие проектного финансирования средствами эскроу | 103,0% |
| Соотношение вывода новых квартир и продаж | 142,6% |
| Хабаровский край | |
| Покрытие проектного финансирования средствами эскроу | 94,2% |
| Соотношение вывода новых квартир и продаж | 12,3% |
| Саратовская область | |
| Покрытие проектного финансирования средствами эскроу | 98,0% |
| Соотношение вывода новых квартир и продаж | 166,1% |
| Нижегородская область | |
| Покрытие проектного финансирования средствами эскроу | 91,3% |
| Соотношение вывода новых квартир и продаж | 111,1% |
| Самарская область | |
| Покрытие проектного финансирования средствами эскроу | 87,5% |
| Соотношение вывода новых квартир и продаж | 46,3% |
| Волгоградская область | |
| Покрытие проектного финансирования средствами эскроу | 84,5% |
| Соотношение вывода новых квартир и продаж | 143,2% |
| Крым | |
| Покрытие проектного финансирования средствами эскроу | 84,3% |
| Соотношение вывода новых квартир и продаж | 83,7% |
| Москва | |
| Покрытие проектного финансирования средствами эскроу | 74,6% |
| Соотношение вывода новых квартир и продаж | −34,5% |
| Новосибирская область | |
| Покрытие проектного финансирования средствами эскроу | 74,9% |
| Соотношение вывода новых квартир и продаж | −37,7% |
| Республика Татарстан | |
| Покрытие проектного финансирования средствами эскроу | 76,2% |
| Соотношение вывода новых квартир и продаж | −30,5% |
| Российская Федерация | |
| Покрытие проектного финансирования средствами эскроу | 72,0% |
| Соотношение вывода новых квартир и продаж | 56,6% |
| Санкт-Петербург | |
| Покрытие проектного финансирования средствами эскроу | 68,5% |
| Соотношение вывода новых квартир и продаж | −57,2% |
| Республика Дагестан | |
| Покрытие проектного финансирования средствами эскроу | 69,4% |
| Соотношение вывода новых квартир и продаж | 557,5% |
| Красноярский край | |
| Покрытие проектного финансирования средствами эскроу | 69,2% |
| Соотношение вывода новых квартир и продаж | 115,7% |
| Московская область | |
| Покрытие проектного финансирования средствами эскроу | 64,4% |
| Соотношение вывода новых квартир и продаж | −30,6% |
| Ростовская область | |
| Покрытие проектного финансирования средствами эскроу | 63,8% |
| Соотношение вывода новых квартир и продаж | 176,0% |
| Тюменская область | |
| Покрытие проектного финансирования средствами эскроу | 60,5% |
| Соотношение вывода новых квартир и продаж | −6,5% |
| Приморский край | |
| Покрытие проектного финансирования средствами эскроу | 59,8% |
| Соотношение вывода новых квартир и продаж | 11,6% |
| Карачаево-Черкесская Республика | |
| Покрытие проектного финансирования средствами эскроу | 49,5% |
| Соотношение вывода новых квартир и продаж | 126,3% |
| Ленинградская область | |
| Покрытие проектного финансирования средствами эскроу | 49,0% |
| Соотношение вывода новых квартир и продаж | 138,1% |
| Краснодарский край | |
| Покрытие проектного финансирования средствами эскроу | 43,8% |
| Соотношение вывода новых квартир и продаж | 231,5% |
Все ли застройщики выживут
Приток денег поддержал застройщиков, но они все еще в сложном положении. Рыночные ставки по ипотеке заградительные, ставки проектного кредитования высокие.
По данным Forbes, примерно у трети застройщиков проценты по кредитам превышают 29% выручки, еще у трети они меньше 5%. Средневзвешенная ставка по кредитам колеблется от 1,68 до 14,2%, а значит, компании по-разному управляют денежными потоками. И у некоторых платежи по кредитам съедают всю прибыль.
За 11 месяцев 2025 года банки выдали застройщикам на 21% меньше кредитов, чем годом ранее, — на сумму около 3,58 трлн рублей . Выручка девелоперов за первые три квартала 2025 года снизилась на 6,7%, тогда как продажи упали на 18% . Эта разница косвенно указывает на продолжающийся рост цен.
В 2025 году подорожали цемент, арматура и плитка, увеличивались расходы на логистику и зарплаты, а маржа по новым очередям строительства сжималась. Все это увеличивает риски дефолтов.
Если брать все кредиты на стройку, включая мелких застройщиков и ИП, просрочка в 2025 году выросла на 27% — до 280 млрд рублей, а ее доля достигла 5,4% .
У крупных девелоперов, которые возводят жилые дома с использованием счетов эскроу, доля просрочек за год не изменилась и находится на уровне 0,4% от общей задолженности. Из всего этого можно сделать очевидный вывод: чем крупнее застройщик, тем он стабильнее и тем больше у него ресурсов пережить сложные времена.
Чем крупнее застройщик, тем труднее предугадать его сложности
С одной стороны, при переходе на эскроу-счета и проектное финансирование целью было повышение надежности стройки, чтобы не было обманутых дольщиков. И в краткосрочном периоде эту проблему технически решить удалось. Но сложность в том, что мы полностью перенесли риски застройщиков и ответственность за судьбу проектов в банковский сектор.
Банк, конечно, тщательно контролирует стройку, но это не дает гарантий, что проекты успешно завершатся, тем более в турбулентной обстановке. Риски так или иначе сохраняются.
Портфель крупных застройщиков сбалансирован: у них разные проекты в разных регионах, что позволяет чувствовать себя увереннее. Скорее, проблемы будут возникать у малых застройщиков из-за зависимости от конкретного проекта. Но сразу скажу: масштаб застройщика — не панацея и не стопроцентная гарантия надежности. Чем крупнее застройщик, тем труднее предугадать его сложности и тем масштабнее будут последствия для рынка, если он начнет испытывать проблемы.
Повлияет ли отмена моратория на положение застройщиков
Длительный мораторий на штрафы за срыв сроков давал застройщикам возможность безболезненно переносить ввод. В декабре 2025 года президент попросил правительство не продлевать мораторий. Отмена поставила девелоперов в жесткие условия, и финансовая нагрузка на них вырастет.
В некоторых случаях застройщикам выгоднее выплатить неустойку, чем быстрее завершать объект себе в минус. Для таких проектов финансовая модель стала убыточной: когда компания получает деньги с эскроу и гасит кредит проектного финансирования, она остается в долгу. Проценты на остаток, который застройщик будет должен банку, могут быть выше издержек, чем если специально затянуть срок ввода дома и подсобрать еще денег на эскроу.
Эксперты прогнозируют, что во второй половине 2026 года ситуация начнет улучшаться, если снизится ключевая ставка ЦБ. Это удешевит кредиты для бизнеса и ипотеку. Аналитики финансового рынка предполагают, что средняя ключевая ставка в 2026 году будет на уровне 14,1%, в 2027 году — 10,3%.
Это может привести к отложенному спросу, часть денег начнет перетекать с депозитов, на которых уже более 63 трлн рублей . На фоне этого возможен дефицит предложения в некоторых сегментах, что стимулирует застройщиков активизировать запуск новых проектов и вернуться к более стабильным графикам сдачи.
Какие прогнозы рынка новостроек на 2026 год и есть ли риски
По мнению экспертов, перенос ввода жилья в 2026 году достигнет рекордных 16,2 млн квадратных метров. Для сравнения: в 2022 году на более поздние сроки перенесли 15,5 млн квадратных метров, в 2023—2024 годах — 14,4—14,7 млн, а в 2025 году показатель вернулся на уровень 2022 года.
Главная причина задержек — низкие темпы продаж новостроек. Строительство финансируется банковскими кредитами, обеспеченными поступлениями на эскроу-счета от покупателей. Когда квартиры продаются медленно, застройщик не может выбирать кредит такими же темпами, что вынуждает замедлять строительство и сдвигать сроки сдачи.
Несмотря на массовые переносы, эксперты оценивают риски для дольщиков как контролируемые. Большинство задержек составляет около полугода, что не создает системной угрозы. А действующая законодательная база, в том числе эскроу-счета, контроль со стороны банков и властей, защищают права покупателей. Критичной может стать ситуация только с проектами, где застройщик на грани банкротства, но их немного.
Владимир Кочубей
автор телеграм-канала «Или-или — сравнение, обзоры новостроек»
Во всей цепочке, от стройматериалов до маркетинга, в 2026 году вылезет повышение НДС
2026 год будет сложным. В объеме продаж жду снижения. Но только при условии, что власти снова не решат разыграть карту «успей в последний вагон». Например, по семейной ипотеке через хайп дифференцирования процентной ставки в зависимости от количества детей. Видим, что декабрь 2025 года вытянул большую долю тех, кто планировал покупку по семейной ипотеке в ближайшее время. Все старались успеть до изменения условий с февраля 2026 года.
Далее в объеме выдач будет снижение за счет успевших плюс отвалившихся, которые более не проходят по требованиям программы. Рыночная же ипотека не успеет дать комфортные ставки, поэтому сильно не поддержит спрос.
При этом растущая себестоимость и нагрузка на финмодели не позволят застройщикам повально открыто снижать цены. Максимум — точечно будем видеть скидки там, где нужно срочно подсобрать денег на эскроу. Кроме того, за последний год практически полностью раскуплены ликвидные проекты с «близкими ключами» — сроками сдачи в 2026—2027 годах. А это был самый желанный для покупателя товар. Учитывая низкий объем новых стартов, баланс спроса и предложения будет выдержан. Значит, и снижать прайс необходимости нет.
Также на себестоимости напрямую отразится повышение НДС. Эта добавка вылезет во всей цепочке — от материалов до работ и услуг продвижения, брокеров. Накопленным итогом повышение НДС оценочно может добавить 2—4% к цене новостроек. Для Москвы, например, при средней цене квартиры 20 000 000 ₽ это на ровном месте от 500 000 до 1 000 000 ₽. Ощутимо. Учитывая, что этот эффект не отменяет рыночного роста цены.
Отмена моратория тоже скажется на доходной части моделей застройщиков, которые допускают срыв сроков передачи ключей. Ведь теперь расчет неустойки пойдет по текущей ставке Центробанка. А она останется высокой в 2026 году. Безусловно, суды будут половинить полагающиеся дольщикам выплаты. Но и эти суммы ощутимы для финмоделей проектов.
Тем не менее банкротств крупных застройщиков Москвы в 2026 году не жду. По факту весь рынок теперь контролируют банки. Спрос — через полную завязку на ипотеке. Стройка — через проектное финансирование и эскроу. При этом 90% контроля — у госбанков. Вешать на себя ответственность после банкротства застройщика банку совсем не хочется. Поэтому даже в случае проблем будут искать варианты выхода из ситуации через специальные финансовые инструменты и условия.
Кроме того, в арсенале крупных застройщиков всегда есть выпуски облигаций или цифровых активов, через которые можно собрать деньги на затыкание какой-то дыры.
Итог для покупателя новостройки в 2026 году
- Не ждите обвала цен. Из-за роста налогов и цен на стройматериалы квартиры подорожают даже при слабом спросе.
- Готовьтесь к задержкам. Даже если дом почти готов, ключи могут задержать на полгода. Застройщику подчас выгоднее платить штрафы, чем закрывать кредит перед банком, фиксируя убытки в момент, когда подписан акт ввода дома в эксплуатацию.
- Будьте аккуратны с выбором застройщика. У крупных девелоперов еще есть запас жира, чтобы пережить проблемы, но и то не у всех. А многие маленькие компании в регионах — точно в зоне риска.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
