На сколько новостройки дороже готового жилья
В 2020 году правительство запустило льготную ипотеку, чтобы сделать жилье доступнее, и это привело к удорожанию новостроек.
Теперь купить квартиру в новом доме — даже по льготной ставке — может стать сложнее.
Разберемся, почему жилье в новостройках дороже вторичного и стоит ли ждать снижения цен.
Разница цен на новостройки и готовое жилье в 2026 году
По данным Сбериндекса, первичное жилье стоит дороже вторичного в среднем на 50%. Стоимость квадратного метра в новостройке в январе 2026 года — 184 824 ₽ против 121 893 ₽ в случае готового жилья.
Для сравнения: в январе 2020 года первичка стоила 73 416 ₽, а готовое жилье — 59 904 ₽. То есть разница в цене была 22,5%. Получается, разрыв увеличился более чем вдвое.
Как это влияет на ипотечное кредитование
Вот главные особенности рынка ипотеки последних лет.
Растет средняя сумма займа. По итогам декабря 2025 года сумма ипотеки — 4,9 млн на вторичном рынке и 5,7 млн по ДДУ . В начале 2020 года было 2,19 и 2,93 млн соответственно.
Несмотря на высокую ставку по рыночной ипотеке, которая держалась на уровне 18—22% в 2025 году, для покупок на вторичном рынке кредиты выдавали так же активно, как на первичном, хотя разница в ставках — почти в два раза: на готовое жилье пришлось 38%, на новостройки — 48% от общего числа выданных ипотек.
Увеличивается средний срок кредита. К концу 2024 года срок ипотеки был 25 лет и 1 месяц. По итогам 2025 года ипотеку на первичном рынке выдавали в среднем на 27 лет и 3 месяца, а на вторичном — на 24 года и 4 месяца. Заемщику это позволяет снизить размер ежемесячного платежа. У банков становится ниже оборачиваемость капитала: пока заемщик не выплатит ипотеку, этими деньгами не профинансировать нового клиента.
Растет средний ежемесячный платеж. В начале 2026 года он составил 36 053 ₽ для новостроек и 35 735 ₽ — по ипотекам на вторичном рынке. За год ежемесячные платежи выросли в среднем на 12%.
При этом на новостройки действуют льготные ставки, а на вторичное жилье кредиты подорожали: ключевая ставка половину 2025 года держалась на уровне 21% и постепенно начала снижаться только летом. Несмотря на это, ежемесячный платеж по кредиту на вторичку вырос несильно, потому что цена готовых квартир растет не так активно, как в случае новостроек.
Вместе с увеличением ежемесячных платежей становится больше и долговая нагрузка заемщиков. Это отражается на внесении платежей: уровень просрочки растет каждый год. За два года объем просрочки вырос примерно в три раза: с 58,3 млрд рублей в начале 2024 до 205 млрд в начале 2026.
Причины высоких цен на новостройки
В 2020 году разрыв в цене между первичным и вторичным жильем был вдвое ниже, чем в 2026 году. Вот что послужило причиной резкого удорожания первичного жилья.
Льготные ипотечные программы. Большое влияние на цены оказала льготная ипотечная программа со ставкой 8%, которую завершили в июле 2024 года.
Сейчас цены также поддерживают льготные программы, хотя по ним сильно ужесточили условия. По итогам 2025 года доля льготных программ в общем количестве выданных кредитов выросла до 63%.
Качество жилья. Многие считают новостройки более выгодным вложением: новый дом из качественных материалов, современное оснащение и свежий ремонт.
А еще квартиры с чистовой отделкой популярны у инвесторов: жилье практически готово под сдачу. Также большим инвестиционным спросом пользуются апартаменты, которые можно сдавать выгоднее квартир, а процесс оформления аренды можно переложить на управляющую компанию. Это тоже в основном первичный рынок.
Почему новостройки дороже вторичного жилья?
Сейчас новостройки стоят дороже, чем вторичное жилье, потому что на них была распространена программа льготной ипотеки. После повышения ключевой ставки рыночная ипотека стала очень дорогой, а чем она дороже, тем выгоднее ипотека на новостройки.
Подобная ситуация наблюдалась в 2022 году, когда Центробанк сильно поднял ключевую ставку, а льготную ипотеку сделали дешевле: сначала ставки были на уровне 12%, затем их снизили до 8%. Тогда цены на новое жилье держались на прежнем уровне. Затем ключевая ставка начала снижаться, рыночная ипотека становилась доступнее. Но разрыв в стоимости уже произошел: вторичка дешевела, а новостройки — нет.
В 2023 году цены на новостройки начали расти быстрее, чем на вторичное жилье. А потом снова поднялась ключевая ставка. Следовательно, покупать квартиры на первичном рынке опять стало выгоднее. На этом фоне застройщики активно повышали цены. А вторичка, хоть и подросла немного в 2023 году, не могла себе позволить такого же темпа.
Да, сейчас параметры льготной ипотеки на новостройки ужесточили, но это ужесточение произошло тогда, когда разрыв уже зафиксировался. И теперь мы находимся в ситуации, когда вторичка стоит дешевле. Правда, на мой взгляд, разница цен составляет не 42%, как об этом говорят в ЦБ, а около 15%.
Центральный банк оперирует средними цифрами и, по сути, сравнивает новые дома со всей вторичкой, в том числе и с домами старого фонда, построенными 50—100 лет назад. Иначе выходит, что однокомнатная квартира в новостройке стоит 14 млн рублей, а в таком же доме, но на рынке вторички, — 8 млн. Этого нет. Квартира в точно таком же доме на вторичке будет примерно на 15% дешевле из-за разных условий кредитования.
Результат в 42% получают, когда в подсчетах учитывают разноплановые дома. А как можно сравнивать стоимость дома 2023 года постройки со стоимостью дома 1970 года? Очевидно, второй будет дешевле. Еще, когда говорят о разнице в цене, забывают, что в 2019 году она тоже была. Не такая большая, но тем не менее. Сейчас разрыв будет уменьшаться, потому что условия льготной ипотеки ужесточили.
Пока мы видим некое замирание цен, потому что ипотека достаточно дорогая. В течение нескольких месяцев тенденция сохранится. Потом, скорее всего, на первичном рынке будет удерживаться прежний уровень, а вторичное жилье будет стремиться догнать и перегнать новостройки, чтобы все вернулось в свое естественное состояние.
Дорогие кредиты. Застройщики возводят дома на деньги, которые берут у банков в кредит. Хотя ставки по таким кредитам ниже рыночных (в конце 2025 года — 10,2%), все равно и они растут вслед за ключевой ставкой. Издержки на обслуживание кредитов застройщики закладывают в стоимость будущего жилья.
Снижение объемов построенных домов. По итогам 2025 года объем запуска нового жилья увеличился на 2% — это минимальный показатель с 2021 года. Скорее всего, это станет дополнительным фактором для роста цен на новостройки в 2026 году.
Альтернативные способы покупки. В отличие от вторичного рынка, где продавец ждет оплату сразу после сделки, застройщики могут предложить другие варианты для расчетов. Самый популярный — рассрочка. Она помогает купить жилье, пока ставки по рыночной ипотеке высокие, а когда они начнут снижаться — можно перейти на ипотеку через рефинансирование.
Что в итоге
- В 2026 году первичка примерно на 50% дороже готового жилья.
- Пока ЦБ держит двузначную ключевую ставку, вторичный рынок будет находиться под давлением. В то же время жилье в новостройках все еще можно взять по льготным программам, например по семейной, ИТ-ипотеке или арктической под 2%. Или вовсе оформить квартиру в рассрочку и выплачивать сумму частями.
- Первичка часто пользуется большим спросом потому, что это новый и современный дом, свежая отделка и нет истории предыдущих жильцов.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
