Сейчас сделку с долями можно не проводить через нотариуса, если новый собственник покупает квартиру целиком и не нарушает права других владельцев, потому что их нет. Стороны сделки могут обратиться к нотариусу по желанию, но не обязаны. Это значит, что можно снизить расходы на оформление сделки.
Когда к нотариусу обращаться необязательно
Доли в квартире можно продавать без нотариуса. Вот условия:
- Все собственники продают свои доли одновременно.
- Они совершеннолетние.
- Среди них нет людей, чьи сделки по отчуждению недвижимости обязательно нужно удостоверять у нотариуса: например, когда один из собственников ограниченно дееспособен.
- Сделку оформляют по одному договору. Например, квартира досталась в наследство жене и двум взрослым детям. Это жилье решили продать, чтобы дети жили отдельно. Три собственника могут оформить один договор купли-продажи и сразу идти с ним в Росреестр. К нотариусу можно не обращаться и не тратиться на госпошлину и дополнительные услуги.
Ипотеки долей это тоже касается. Когда ипотеку оформляют сразу на все доли в квартире, к нотариусу ходить необязательно.
Когда придется обратиться к нотариусу
Это нужно сделать, если продается одна доля из нескольких. Тогда нотариус проверит, что продавец предложил сособственникам выкупить долю, дал им месяц на раздумья и не продает посторонним долю по более низкой цене .
Если доли принадлежат детям до 18 лет, их тоже придется продавать через нотариуса.
Важно: продавать без нотариуса можно, если отчуждаются сразу все доли, а не один из сособственников становится единственным собственником. Приобретателей по договору купли-продажи может быть несколько, и при этом можно будет обойтись без нотариуса, если речь идет сразу обо всех долях.
Но если одна из долей не меняет своего владельца, потому что уже принадлежит покупателю, к нотариусу идти придется.
А что с дарением долей
С 2025 года все сделки с дарением недвижимости должны быть удостоверены нотариусом . Неважно, речь про доли или весь объект недвижимости.
Раньше между правоприменителями не было единого мнения, нужен ли нотариус для дарения долей. Верховный суд РФ считал, что, если у объекта недвижимости только два собственника, между которыми происходит сделка, нотариус не нужен .
А Росреестр говорил, что судебные решения касаются конкретных случаев и не являются источниками права, и предупреждал, что будет требовать нотариально удостоверенный договор, даже если стороны сделки — сособственники .
Теперь в гражданском кодексе четко указано, что нотариус нужен для дарения любой недвижимости. А для продажи долей изменились только расценки.
Сколько получится сэкономить без нотариуса
Услуги нотариуса платные. Чтобы составить договор купли-продажи доли и удостоверить факт, что доля продается добровольно, придется заплатить. Стоимость в каждом регионе своя. Например, в Москве нотариус составит договор купли-продажи за 10 000 ₽, если продается одна доля, а если несколько по одному договору — за 11 000 ₽. В Санкт-Петербурге составить договор стоит 8 000 ₽ независимо от количества объектов.
Если для сделки нужен нотариус, размер госпошлины надо смотреть в налоговом кодексе, а если идти к нотариусу необязательно — в основах законодательства о нотариате.
Чтобы удостоверить договор продажи доли супругу, родителям, детям или внукам, нужно заплатить по федеральному тарифу 3 000 ₽ плюс 0,2% от цены недвижимости, если она стоит меньше 10 млн рублей. Если больше, федеральный тариф — 23 000 ₽ плюс 0,1% от суммы, превышающей 10 млн. Максимум — 50 000 ₽.
Если продавать не близкому родственнику, федеральный тариф больше. При стоимости сделки до 1 млн рублей — 3 000 ₽ плюс 0,4% от цены недвижимости. От 1 до 10 млн — 7 000 ₽ плюс 0,2% от суммы, превышающей 1 млн, от 10 млн — федеральный тариф 25 000 ₽ плюс 0,1% от суммы, превышающей 10 млн. Максимум — 100 000 ₽.
К федеральному тарифу всегда добавляют региональный, размер которого устанавливает нотариальная палата региона. Его оплачивают отдельно, поэтому итоговая сумма к уплате будет выше.
Например, родители продают сыну квартиру, которая принадлежит им пополам, за 15 млн. К нотариусу идти не нужно, но, если они решат это сделать, за удостоверение договора надо будет заплатить: 23 000 + 0,1% × (15 000 000 − 10 000 000) = 28 000 ₽. С учетом регионального тарифа, например в Москве, итоговая сумма — около 39 000 ₽.
Если те же супруги решат продать квартиру племяннику и добровольно пойдут к нотариусу, нужно будет заплатить: 25 000 + 0,1% × (15 000 000 − 10 000 000) = 30 000 ₽. Вместе с региональным тарифом итоговый чек в Москве — около 41 000 ₽.
Но если по одному договору продают сразу все доли, к нотариусу идти необязательно. То есть супруги из примера смогут сэкономить в Москве 39 000—41 000 ₽, а в Санкт-Петербурге — 36 000—38 000 ₽.
Зачем обращаться к нотариусу добровольно
По закону нотариус для продажи всех долей в квартире не нужен. Но для некоторых сделок простой письменный договор может быть рискованным. Например, когда доли продают не родственники, чьи-то интересы могут пострадать, а кого-то обманут. Если покупатель хочет подстраховаться, он может предложить оформление сделки у нотариуса в добровольном порядке.
То есть, несмотря на то что сделку оформляют одним договором, а все доли продают одновременно, стороны все равно удостоверят ее у нотариуса и заплатят нотариальные платежи. Это необязательно — Росреестр и так все зарегистрирует, — но не запрещено. Нотариусы будут только рады, а покупателю и продавцам немного спокойнее.
Но нотариус может случайно удостоверить и мошенническую сделку. При этом он несет имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине при совершении нотариального действия с нарушением закона.
Ущерб возмещают сначала по договору страхования ответственности нотариуса, затем — по договору коллективного страхования нотариальной палаты, далее — за счет личного имущества нотариуса, а если и этого недостаточно — за счет компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты .
Страхование ответственности нотариуса обязательно, а страховым случаем считают вред, который подтвердило решение суда или признал страховщик .
Отсудить деньги у нотариуса получается не всегда. Даже если сделку признали проблемной, нужно доказать в суде, что при совершении нотариального действия нотариус нарушил закон, из-за чего возник ущерб. Без такой связки страховая и компенсационный фонд не заплатят.
Житель Приморского края заплатил за две квартиры мошенникам и пытался забрать деньги у нотариусов, которые удостоверили договоры купли-продажи. В одном случае мужчина отсудил потерянные деньги у сына покойного нотариуса, а в другом — лишь зря потратил полтора года на суды.
Как быть, если долю продает один собственник
Нотариус не нужен, только если все собственники одновременно решили продать свои доли. То есть квартиру отчуждают целиком.
Если собственник половины квартиры решил продать ее отдельно, без нотариуса не обойтись. Росреестр не примет договор без удостоверения. И платить госпошлину тоже придется.
За удостоверение свободы воли сторон договора придется заплатить госпошлину — 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 ₽ .
Например, если доля стоит 1 млн, госпошлина — 5 000 ₽ плюс плата за составление договора.
Кроме нотариального удостоверения владельцу доли нужно подумать об уведомлении других собственников: сначала ту же часть недвижимости нужно письменно предложить им, причем за те же деньги и на тех же условиях. Продать посторонним людям дешевле потом не получится. Это требование иногда обходят оформлением дарения: для безвозмездных сделок с долями преимущественное право выкупа не работает. Дарить долю можно кому угодно и без ведома других совладельцев, но придется обращаться к нотариусу.
Какие риски есть при продаже долей без нотариуса
Отмена обязательного удостоверения сделок с долями упрощает продажу квартиры для семей с детьми и родственников. Но если доли принадлежат не членам одной семьи или между ними конфликт, есть риск мошенничества.
Например, квартира поделена на пять долей. Собственники четырех захотят ее продать, подделают подпись или доверенность или просто обманут пятого собственника — и продадут квартиру без нотариуса. Человек, у которого была хотя бы 1/5 квартиры и который мог там жить, останется на улице.
А учитывая историю с подделкой ЭЦП, мошенники могут и все доли продать без ведома владельцев: нотариус их теперь не остановит.
Чтобы защититься от мошенников и нечестных совладельцев долей, не разрешайте оформление сделок с ЭЦП и запретите продажу без личного присутствия. У нас есть подробный разбор, как это сделать.
Самое простое — подать заявление о невозможности регистрации перехода права без личного участия правообладателя . А если хотите дополнительно закрыть электронную подачу по УКЭП , не подавайте заявление о возможности регистрации на основании электронных документов, подписанных УКЭП. Без такой отметки в ЕГРН Росреестр не станет рассматривать электронное заявление .
Что еще почитать:
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
