Может ли сожитель-созаемщик рассчитывать на долю в ипотечной квартире?
Аноним
спросила в Сообществе
Когда я была в разводе, мне одобрили субсидию по программе «Молодая семья» — выделили сертификат на покупку жилья как неполной семье: мне и двум несовершеннолетним детям.
Квартиру покупала в ипотеку с использованием сертификата и маткапитала по случаю рождения второго ребенка. На момент покупки жилья я сожительствовала с мужчиной, который стал созаемщиком по ипотечному кредиту. Право собственности на квартиру разделено так: у меня — 1/2, у детей от первого брака — по 1/4 на каждого.
С гражданским мужем родили двух совместных детей. Ипотека еще не погашена. Ежемесячный платеж вношу через «Сбербанк-онлайн». Сначала могли платить по очереди. Шесть лет из платежных нахожусь в декрете.
Какие права на квартиру у созаемщика? Брак с ним не зарегистрирован, но планы такие есть. Стоит ли? Или в любом случае это совместно нажитое в сожительстве имущество?
Имеют ли совместные с созаемщиком дети право на это жилье и в каком случае?
У созаемщика нет прав на квартиру ни как у мужа, ни как у отца совместных детей, ни как у стороны кредитного договора. И от регистрации брака ничего не изменится.
Младшие дети, скорее всего, имеют право на долю в квартире, оплаченную материнским капиталом. Но мнения на этот счет разнятся.
Права созаемщика на жилье
Поскольку право собственности на квартиру зарегистрировано до брака, ваша доля — это ваше личное имущество независимо от того, поженитесь вы или нет. То есть отец ваших детей не получит долю в квартире .
Бывают исключительные обстоятельства, когда часть личного имущества может стать общей. Например, если вы купили бетонную коробку без внутренних стен, а в браке сделали полный ремонт, из-за чего квартира стала стоить хотя бы в 1,5 раза больше. Но это явно не ваш случай .
Права созаемщика на деньги
Квартира принадлежит вам и старшим детям, но обязательства перед банком по погашению кредита одинаково лежат на вас и отце младших детей — независимо от того, в браке вы или нет. Банку неважно, кто из созаемщиков платит ипотеку: требование о своевременном погашении он может предъявить любому, а из-за большой просрочки вправе забрать залоговую квартиру, кому бы она ни принадлежала. Если возникает спор между созаемщиками, считают, что каждый должен заплатить поровну .
Если взносы списывают через мобильный банк, считается, что долг перед банком погашаете вы. Юридически один созаемщик может потребовать, чтобы другой вернул ему деньги, уплаченные сверх половины долга.
Когда вы поженитесь, с чьего бы счета ни уходили деньги, их будут считать совместными и погашать долг в равных долях. То есть нельзя требовать возврата половины взносов, перечисленных в браке .
Декрет неважен, даже если вы подразумеваете под этим отсутствие дохода. Вряд ли сожитель сможет взыскать с вас деньги, которые отдал на погашение общего долга. Суды считают, что, если человек передает деньги долго и добровольно, значит, он делает это без намерения вернуть их — то есть с вашей стороны не будет неосновательного обогащения .
Права на жилье при использовании маткапитала
Если мать потратила выплату на улучшение жилищных условий, в течение шести месяцев после погашения ипотеки она должна выделить метры членам семьи. Можно и раньше — Т—Ж рассказал об этом в статье «Росреестр разрешил не ждать погашения ипотеки, чтобы выделить детские доли».
Если на момент использования сертификата вы не были замужем, то не обязаны выделять доли отцам своих детей. То есть ваш сожитель не может рассчитывать на квартиру, даже если вы поженитесь .
А вот младшие дети имеют право на часть жилья, оплаченную маткапиталом. Обычно детям выделяют равные доли пропорционально вкладу государства. Например, если получили капитал на мать и двоих детей, после погашения ипотеки на каждого ребенка будут приходиться метры стоимостью: 690 267 ₽ / 3 = 230 089 ₽. Это третья часть бюджетных денег. С появлением нового ребенка доля каждого станет дешевле и меньше — например, не 1/3, а 1/4, то есть по 172 567 ₽.
Скорее всего, после погашения ипотеки третьему и четвертому ребенку придется выделить метры из вашей половины квартиры. Сделать это из долей, уже оформленных на старших детей, без согласия опеки не получится. Но у судов нет четкой позиции относительно детей, которые появились после участия в госпрограмме .
Перераспределить доли можно без нотариуса по заявлению в МФЦ. Ограничение о минимальной доле в собственности 6 м² тут не действует .
Права на жилье у членов молодой семьи
Права детей на квартиру зависят от того, в какой именно программе «Молодая семья» вы участвовали.
Если в федеральной программе «Жилище», она дает имущественные права только тем, кто указан в сертификате. Хотя вы должны выделить младшим детям доли, оплаченные маткапиталом, они все равно ничего не получат из метров, выделенных молодой семье.
Поскольку отцы детей не указаны в жилищном сертификате, они не могут претендовать на долю в квартире, даже если вы выйдете замуж.
Если в региональной программе, нужно изучать ее условия. Скорее всего, деньги из бюджета также были выделены не на семью, которая может вырасти, а на трех человек, которые указаны в сертификате.
Что в итоге
Независимо от того, выйдете вы замуж за отца младших детей или нет, его право жить в квартире будет полностью зависеть от вас. Его обязанности созаемщика по ипотечному кредиту перед банком после свадьбы не изменятся.
Третий и четвертый ребенок, скорее всего, имеют право на долю в квартире, оплаченную маткапиталом, то есть на метры, эквивалентные 1/5 суммы выплаты. Старшие дети будут владеть большей частью квартиры, тогда как доли младших будут номинальными. Вы можете выделить детям доли, не дожидаясь погашения ипотеки.
