Как быть, если сосед против установки входной двери с окном?
У нас в подъезде при входе две металлические двери. Первая — входная с узким стеклянным окном. Некоторые жильцы подъезда хотят сделать такое же стекло во второй тамбурной двери, но сосед с первого этажа против.
Он говорит, что это нарушит его приватность: с улицы смогут видеть, ушел ли он из квартиры, то есть собирать о нем персональные данные путем наблюдения через окна в дверях с улицы.
У кого приоритет в решении этого вопроса? Сколько нужно набрать голосов на общем собрании собственников и как его проводить — от подъезда или от всего дома?
Двери в подъезде — общедомовое имущество, которое принадлежит на праве общей долевой собственности всем жильцам дома. Поэтому вопрос об их замене решают на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме — ОСС.
Количество голосов собственника пропорционально доле его помещения в общей площади дома. Никаких преимуществ проживание на первом этаже не дает. Сосед может проголосовать против или не принимать участия в собрании, но, если большинство проголосует за ремонт или замену двери, оспорить это можно будет только в суде .
Расскажу, кто и как принимает решение о ремонте общего имущества дома, как проводят ОСС и что, если кто-то из жильцов против принятого решения.
Кто должен менять дверь в подъезде
Входные группы, включая входные и тамбурные двери подъездов, относят к общему имуществу собственников помещений в МКД .
Замена входных дверей не входит в минимальный перечень услуг и работ для содержания общего имущества дома. Поэтому управляющая компания не обязана менять двери в тамбуре за счет денег на содержание такого имущества.
УК поменяет дверь на другую, если:
- дверь в неудовлетворительном состоянии и не подлежит ремонту;
- не обеспечивает температурно-влажностный режим внутри подъезда, что подтверждено экспертизой;
- замена двери внесена в перечень услуг в договоре управления МКД ;
- ОСС приняло решение о замене.
Судя по фотографии, с дверью все в порядке. Если жильцы хотят поменять ее по эстетическим соображениям, единственный способ — внести вопрос в повестку дня ежегодного собрания или провести внеочередное ОСС и проголосовать за установку двери другой конструкции.
Как принимают решение о замене двери в подъезде
Двери, тамбур и весь подъезд — общее имущество, поэтому вопросы по его содержанию и использованию жильцы должны решать сообща. При этом закон не выделяет отдельно голоса жителей разных подъездов — важно только право собственности на помещение в доме .
Собрание правомочно, если в нем участвуют владельцы квартир, у которых минимум половина голосов. Если большинство собравшихся проголосует за замену двери, решение будет обязательным для всех, независимо от подъезда и этажа проживания .
Подробно о подготовке, процедуре проведения и подсчете голосов на ОСС Т—Ж рассказал в статье «Как провести общее собрание собственников в многоквартирном доме».
Кто будет платить за замену двери в подъезде
Бремя расходов на содержание и ремонт общего имущества возложено на всех собственников в соответствии с их долей в общем имуществе. Неважно, что отдельные жильцы голосовали против или не голосовали. Они обязаны выполнить решение общего собрания и внести свою часть платежей .
Возложить оплату только на живущих в подъезде нельзя. Эти двери — общее имущество всех жильцов дома, поэтому затраты на покупку и установку должны быть поделены на всех собственников МКД в соответствии с их долей в общем имуществе .
Сможет ли сосед оспорить решение ОСС
Аргументы соседа выглядят странными, но, возможно, есть обстоятельства, о которых вы не упомянули. В любом случае вы можете учесть его мнение и установить дверь с матовым, непрозрачным стеклом. Это уменьшит количество солнечного света, зато никто не сможет наблюдать за подъездом со стороны.
Если этого будет недостаточно или найдутся другие причины для возражений, сосед вправе пойти в суд с заявлением о признании решения ОСС недействительным. Так может поступить любой жилец, если он не принимал участия в ОСС или голосовал против и считает, что принятое решение нарушает его права и законные интересы .
В суде оспаривают не протокол собрания, а решения и процедуру их принятия. Подать в суд сосед сможет в течение шести месяцев со дня, когда узнал или должен был узнать о принятии решения .
Перед подачей иска он должен сообщить остальным жильцам о планах оспорить решение ОСС через суд. Например, разместить уведомление на информационной доске в подъезде. Все, кто голосовал против, могут присоединиться к иску в качестве соистцов .
Ответчиками будут инициаторы проведения ОСС. Соседи, голосовавшие за, могут вступить в дело на стороне ответчика как третьи лица без самостоятельных требований.
Для положительного исхода соседу придется подготовить доказательства нарушения его прав и законных интересов. В описанной вами истории трудно представить, что он сможет их найти.
Жительница МКД решила перевести свою квартиру в нежилое помещение и открыть магазин промышленных товаров. Для этого она созвала внеочередное ОСС, на котором жильцы дома единодушно одобрили это решение.
Но спустя год соседка сверху обратилась в суд с требованием признать решение ОСС незаконным, поскольку она против перевода помещения в нежилое, в очно-заочном голосовании не участвовала, а ее подпись в протоколе подделана. При этом никаких доказательств нарушения своих интересов она не представила и ходатайство о назначении почерковедческой экспертизы не заявила.
Суд отказал в требовании, апелляция и кассация решение поддержали .
Что в итоге
Поменять дверь можно только по решению ОСС. Сделать это за счет денег на оплату за содержание общего имущества не получится. Платить за новую дверь будут жильцы всего дома — каждый пропорционально доле в общем имуществе.
На общее собрание нужно пригласить всех собственников дома — проводить отдельное собрание для жильцов одного подъезда нельзя. Решение будет законно, если за него проголосует большинство принявших участие в собрании. Оно обязательно для всех, независимо от подъезда и этажа проживания.
Если сосед захочет оспорить установку новой двери, он вправе подать иск о признании решения ОСС недействительным. Для успеха ему понадобится доказать, что прозрачная вставка в двери нарушает его права и законные интересы, что в вашем случае проблематично.
