Рынок недвижимо­сти ни жив ни мертв: что говорят экс­перты о ценах на жилье

Многие ждали, что рынок недвижимости дрогнет из-за высокой ключевой ставки: цены на жилье упадут, а застройщики начнут банкротиться.

Но похоже, что рынок адаптировался к новым реалиям. Мы изучили комментарии экспертов и собрали ключевые мнения, что будет с ценами в 2025 году и стоит ли сейчас покупать квартиру.

В 2024 году новостройки подорожали на 9,2%, вторичное жилье — на 4,2%  . Это в пределах официальной инфляции — 9,52%.

В октябре 2024 года Центробанк повысил ключевую ставку до рекордных 21%, и средняя рыночная ставка по ипотекам достигла почти 30%. В марте 2025 года она держится около 28%  . Еще летом 2024 свернули ипотеку с господдержкой.

В таких условиях объемы выдачи ипотек снизились: за 2024 год выдали 1,3 млн жилищных кредитов на 4,9 трлн рублей. Это более чем в полтора раза хуже значений 2023 года  . Начало 2025 года не обнадеживает: по итогам февраля объем кредитования составил 538,6 млрд рублей — падение год к году на 47,8%  .

При этом обвала цен не произошло, рынок скорее стагнирует. За первые два месяца 2025 года первичка подешевела на 0,6%, вторичка подорожала на 1,4%  . Еще такая динамика говорит, что цены на вторичку мало-помалу подтягиваются к первичке.

В то же время показатели инфляции выше — 1,23% в январе и 0,81% в феврале. В годовом выражении это более 10%  . То есть в реальном выражении стоимость жилья падает. А рынок таким образом охлаждается.

Цены не снижаются. Девелоперы строят в рамках проектного финансирования — на кредитные деньги. Так, на февраль 2025 года долг застройщиков перед банками составил 8,3 трлн рублей  .

Застройщик с самого начала представляет банку финансовую модель, где учтены план продаж, затраты на стройку и наполняемость эскроу. Взамен банк предоставляет застройщику проектное финансирование по льготным ставкам. Финансовую модель корректируют, но сильно отклоняться от нее ни одной из сторон не выгодно. Падение цен на новостройки для банков обернется тем, что регулятор потребует от них нарастить резервы.

Себестоимость стройки растет. И это весомый аргумент за то, что цены на жилье тоже будут увеличиваться. Растут зарплаты рабочих и стройматериалы. Так, отделочные материалы в 2024 году подорожали на 13%, а в 2025 году ожидается рост еще на 5—10%  . Также застройщики могут привлекать на разных этапах подрядчиков, и стоимость их работ, которая закладывалась в финансовую модель раньше, на текущем рынке уже не актуальна.

По стране реальная доходность застройщиков после раскрытия эскроу не превышает 10—12%. Снижать еще маржу попросту некуда. Кроме того, что растут цены на стройматериалы, основной статьей расходов стало обслуживание проектного финансирования: для некоторых застройщиков оно выросло с 6—7 до 30%  .

Все это может стать реальной угрозой для застройщиков, вплоть до дефолта. Ведь многие наполняли эскроу-счета по ценам начала 2024 года, а достраивать придется в реалиях 2025—2026 годов, когда себестоимость работ выросла на 70—120%  .

Число новых домов сокращается. Застройщики предпочитают уменьшать предложение, а не снижать цены. Так, в январе они вывели на рынок на 31%, а в феврале — на 35% меньше квартир, чем годом ранее  . А если смотреть к 2023 году, показатели упали на 21 и 9%.

Им достаточно продавать отдельные лоты, чтобы соблюсти требования проектного финансирования и не форсировать продажи. В 2025 году запуск новых проектов может снизиться на 27—38%.

Сроки сдачи квартир откладываются. Многие застройщики сталкиваются с проблемой, когда на эскроу-счете собралось меньше денег, чем нужно погасить перед банком в рамках проектного финансирования. Например, в доме на 1000 квартир продано лишь 600. Тогда застройщику выгодно тянуть со сдачей объекта, чтобы собрать больше денег с покупателей и не ломать голову, как погасить кредит банку здесь и сейчас.

До 30 июня 2025 года действует мораторий на неустойку за не сданные вовремя объекты. Его могут продлить еще. Мораторий помогает застройщикам избежать дополнительных расходов и рисков банкротства.

Тем не менее полного разгильдяйства в этом плане правительство не допустит: Минстрой уже призвал застройщиков проявить ответственность и не злоупотреблять сроками ввода жилья.

Также в феврале «Дом-рф» предложил субсидировать ставки по проектному финансированию для жилья со сроком ввода в 2026 году и позже. Это снизит риски для застройщиков и поддержит отрасль.

Вводят рассрочку. С января 2025 года заработал ипотечный стандарт, который ограничил мутные схемы вроде субсидированных ставок, кэшбэка, размещения денег дольщиков на аккредитивах. Но у застройщиков еще остались козыри в рукаве.

Рассрочка — один из таких козырей. Это альтернатива дорогой ипотеке, и по такому принципу сейчас приобретают 30—50% новых квартир  . Центробанк следит за ситуацией: такая схема в обход банков несет риски как для покупателей, так и для застройщиков. Для последних риск в том, что они не резервируют подушку ликвидности, как это делают финансовые организации, и могут не справиться с новой финансовой моделью и возможными кассовыми разрывами. Покупатели зачастую тоже не осознают долгосрочные риски: покупают квартиру с завышением цены и крупными выплатами в будущем.

Другая экзотическая история — аренда с правом выкупа. Это когда арендатор платит не только ежемесячную аренду, но и выплачивает часть стоимости квартиры. А в конце срока аренды квартира переходит в его собственность. Такая схема позволяет покупателям въехать в квартиру, даже если нет первоначального взноса. Но, скорее всего, это не будет массовой практикой.

Предлагают акции. Например, застройщики предлагают в довесок к квартире дополнительные плюшки: кладовку, машино-место или ремонт. А скидки если и делают, то только на остаток нераспроданных квартир. Массово скидывать цены они не могут.

Например, на начало года в Москве скидки предлагали в 185 из 300 ЖК  — без учета элитного сегмента, где открытых скидок нет. Но зачастую это лживые скидки, когда застройщик сначала искусственно задрал цену.

Мы изучили мнения разных игроков рынка, и большинство из них предполагает, что цены в 2025 году вырастут.

Яна Мандрыкина  . Снижения цен на новостройки я не жду, потому что у застройщиков нет возможности откатить стоимость, например, на 20%, у них огромные издержки. На вторичку люди тоже понесут деньги. На первые этажи, которые всю жизнь продавались где-то на 5% ниже предполагаемой рыночной цены, приходит по два-три покупателя. Количество покупателей сильно превышает количество объектов.

Никита Журавлев  . Мы не видим какого-то существенного события, которое может обвалить цену квадратного метра. Она может корректироваться на 7—10%, но не более.

Игорь Левит  . Если будет спокойный год, думаю, нас ждет рост цен на уровне инфляции, то есть около 10%.

Алексей Попов  . На рынке новостроек в 2025 году мы ожидаем рост цен на 6—8%, чуть ниже уровня официальной инфляции. В базовом сценарии спрос снизится на 15% год к году, так как значение 2024 года включает первую половину года с безадресной льготной ипотекой. По объему предложения будет снижение на 10%.

Илья Косолапов  . С января 2024 по январь 2025 года цены выросли на 19%. Застройщики быстро реагируют на конъюнктуру уменьшением предложения. В этом году ожидаем аналогичную динамику: квартиры будут дорожать.

Василий Селиванов  . Я оцениваю рост цен в 2025 году примерно на 15—20%. А в 2026—2027 годах — еще больше, так что на горизонте трех лет удорожание может составить 100%.

Есть и альтернативное мнение.

Олег Репченко  . Общий тренд стоимости жилья в 2025 году будет нисходящий, то есть цены, скорее всего, будут ползти вниз, нежели расти. Вторичка будет снижаться несущественно. В среднем ожидают падения цен на 5—10%, может, даже 15%, но опять же, рынок мозаичный — все зависит от конкретного объекта.

Важно учитывать и отложенный эффект, который может появиться к 2027 году: ключевая ставка нормализуется и ставки по ипотеке упадут ниже 10%, а объем жилья в продаже сократится на 30—40% к текущему уровню, так как застройщики сейчас снизили темпы строительства. Это может подстегнуть цены.

Также на вкладах россиян накопилось 56,9 трлн рублей  . При снижении ставок они потекут в реальную экономику, в том числе и в недвижимость. Эффект от этого невозможно просчитать — многое зависит от резкости Центробанка и того, как быстро разожмется эта депозитная пружина. Но это вполне может запустить новый виток инфляции.

Многие эксперты считают, что уже сейчас удачное время для инвестиций в недвижимость. Ведь кроме того, что могут вырасти цены на квартиры, растет и стоимость аренды: в 2024 году — примерно на треть. Так, аренда однушки подорожала в среднем на 31,4%, двушки — на 25,8%, трешки — на 27,6%  .

Доходность от сдачи квартиры в аренду на конец 2024 года — в среднем 6,4% годовых, а окупаемость квартиры — 15,7 года. Для сравнения: на начало 2024 года показатели были 5,6% и 17,9 года  . Это значит, что цены на квартиры растут, но стоимость аренды — сильнее.

Мы провели исследование, где сравнили доходность активов за 20 лет, и выяснили, что сдача жилья в аренду под 6% годовых сопоставима с реальной доходностью акций. Это работает так: на длинных горизонтах стоимость квартир растет на размер инфляции, а доход с аренды — реальный заработок. И он сопоставим с тем, что дают более рисковые активы.

Конечно, сейчас депозиты предлагают лучшую доходность, но, скорее всего, это краткосрочная аномалия, и на дистанции цифры вернутся к своим исторически средним: депозиты давали около 9% при инфляции 8,1%, а их реальная доходность — меньше 1%.

В качестве инвестиции важно выбирать ликвидную квартиру и просчитать свою финансовую модель. Все еще для этого подходят апартаменты, где стоимость входа может быть на 15—20% ниже аналогичной квартиры.

После сдачи в эксплуатацию застройщики иногда делают хорошие скидки, так как оформлять на себя право собственности им невыгодно: придется нести издержки при регистрации и содержать дом. Хочется быстрее переложить это бремя на новых владельцев.

Другой вариант — рассмотреть рассрочку, но аккуратно просчитать все риски. В теории, когда ключевую ставку снизят, ипотеку можно рефинансировать. К тому моменту цены на жилье, скорее всего, тоже вырастут. Но гарантий нет, и нужен план Б, если все пойдет не по вашему сценарию.

Еще опции:

• льготная ипотека, например семейная или для госслужащих;
• трейд-ин, то есть обмен старой квартиры на новую;
• купить вторичку и сразу сдать в аренду;
• купить через торги. Если заморочиться, можно выгодно взять хороший объект.

А если сумма на покупку есть, можно воспользоваться рассрочкой, а свободные деньги несколько лет держать на вкладах с высокой ставкой.