Как общаться с ЖЭУ, если начальник участка просит взятку за акт о затоплении?

Купили квартиру на последнем этаже. В состоянии — никогда не было ремонта. Мы готовились к ремонту, начался отопительный сезон и нас в первый же день затопило с тех. этажа (чердака или как он правильно называется). Там расположены какие-то трубы, связанные с отоплением. Затопление было не сильным — небольшое пятно на потолке.

Я обратился в ЖЭУ. На следующий день они отправили ко мне мастера участка составить акт о затоплении. Мастер пришел и с порога заявил мне, что раз квартира в ипотеке, то значит действует страховка, а значит надо обращаться в страховую за выплатой. Мои доводы что страховка по ипотеке страхует только конструктивные элементы, его не волновали.

За то, чтобы составить акт о затоплении, мастер попросил 2000 ₽. Я такой наглости не ожидал и как вести себя в подобных ситуациях, я не знаю.

Через неделю нас опять затопило, на этот раз вода уже текла по стенам и потолку в другой комнате. Хорошо, что я в этот день пришел в квартиру и не протекло к соседям. На этот вызов о затоплении никто вообще не явился. В тот момент я был очень зол, но заниматься всем этим сил не было и времени. Да и квартира без ремонта, не знаю что удалось бы там взыскать с ЖЭУ, как вообще считают ущерб в таком случае?

К начальнику ЖЭУ я попасть не смог — его конечно же никогда нет на месте, трубку они никогда не берут, на мое письмо, оставленное у секретаря, никто не ответил.

После второго случая я застраховал квартиру от ущерба: от затопления и прочего, а также на ответственность перед соседями.

В связи с этим всем вот какой вопрос: сейчас мы сделаем ремонт, что делать если опять зальют? Вызывать каких-то независимых экспертов сразу же и составлять иск, потому что я так понимаю ЖЭУ вообще по барабану, что там происходит?

Или все-таки сначала звонить в ЖЭУ, а если мастер опять потребует взятку, что делать? Ведь даже в договоре страхования указаны например случаи, которые не являются страховыми, например затопление из-за износа труб. Если я откажусь от дачи взятки мастеру, он специально напишет мне акт о затоплении так, что мне ничего не выплатят.

Ругаться и угрожать судами мне не хочется, это вряд ли положительно скажется. Да и мастер участка это же не должностное лицо, как его привлекать к ответственности? Его поведение это получение взятки, превышение полномочий, вымогательство — как это называется в правовом поле?

Что делать в такой ситуации, если она снова произойдет?