Разумно ли вкладываться в недвижимость в настоящих экономических перспективах?

Появилась возможность приобрести объект недвижимости в России с туристическим потоком и потенциалом его роста.

Плюсы

1. Адекватная цена объекта (на 30% дешевле рыночной стоимости).
2. Исторический центр.
3. Земля 5 соток (см.пункт 5 в "Минусы").
4. Вложив около 1млн (снятие штукатурки со старинного кирпича и замена самодела на фасаде и еще кое-какие мелочи) можно не торопясь продать на 50-100% дороже стоимости приобретения. Однако сделать эти работы можно не раньше марта.
5. Можно пока сдавать посуточно.
6. Выкупив соседний объект, с которым долевая на землю (со временем) можно получить угловой фасад уже на две исторические центральные улицы.

Минусы

1. Купив объект, останусь без рублевых накоплений, т. е. на сантехнику, мебель, технику, текстиль, оптоволокно, электронные замки и пр. устройства денег не будет до конца февраля. А это потеря лучших месяцев для посуточной аренды.
2. Отказалась от работы в ноябре, прихода не будет.
3. С января попаду на НДС и пока невнятно, как будут чувствовать себя контрагенты, так что может оказаться, что работы будет на текущие расходы и ни копейкой больше.
4. Управлять объектом буду удаленно.
5. Земля — в долевой собственности (о нюансах юридических мне все известно).
6. Заемные средства потребуются в размере 1-1,5 млн.

Однако никто из тех ИП кого я знаю, не получил кредит при высочайших рейтингах. Либо предлагаемые суммы были смешные, либо условия безумными при этом банки отлично видели и обороты, и суммы личных расходов, и суммы на депозитных счетах.

Альтернатива: построить дуплекс по модному проекту на своём участке, выделив под это соток 8-9.

Минусы

1. Строительство смогу начать только весной.
2. Стоимость стройматериалов, строителей, подключение к газу, воде и т. д вырастет и точно спрогнозировать бюджет невозможно может лишь на полудуплекс хватит.
3. Налог от продажи как физическое лицо.
4. Быстрой продажи может не получиться.
5. Доходность от продажи будет ниже.
6. Никакой туристической привлекательности нет, но есть преимущества для жизни: транспортная доступность, газ, вода городская, красивые виды на лес и озеро.
7. Недалеко будет строительство коттеджных поселков, дома с 1 соткой пл. 54м кв. эконом.

Плюсы

1. У меня есть накопления, если налоговая реформа сожрет моих контрагентов, будет запас в деньгах и времени.
2. Никакие заëмные средства в ближайшее время не требуются, нет кассового разрыва (шутка), в общем мне не требуется мебель сантехника и т. п.

Так что же выбрать? И разумно ли рассматривать вложения в такую недвижимость в настоящих экономических перспективах как страны, так и лично моих?