Моя четвертая ипотека: 8 млн рублей на 30 лет ради студии в Москве

Я ранее уже писала пост про мои первые три ипотеки. Комментарии были разные и это прекрасно! С момента написания поста прошло чуть больше, чем два года, и некоторые мои предположения сбылись, а некоторые — нет.

Так я писала, что закрою ипотеку на однушку в 2024 году и в итоге выплачу ее за срок в 6 лет. Оказалось, что она "есть не просит", а со ставками по вкладам и накопительным счетам в 20% гораздо выгоднее эти деньги было держать при себе. В итоге, я иду сейчас согласно новому графику платежей и срок выплаты моей ипотеки — 31 марта 2026 года. Основного долга на текущей момент ~ 150 000. В итоге срок выплат будет чуть менее, чем 8 лет.

Со мной также ипотека на двухкомнатную квартиру, взятая в 2023 году. Быстрее не плачу, решила, что за эти 5% и такой платеж я даже однушку в нашем районе снять не смогу, не то, что двушку (соседи сдают за 120 000 аналогичные квартиры, но с ремонтом попроще).

В этой квартире я сделала ремонт средней ценовой категории, рассчитывала на 3.5кк, а получилось 5.5кк вместе с мебелью. Я не фотограф и фото получаются у меня не такими красивыми, кроме того не во всей квартире есть еще мебель и потолок, поэтому только фотография детской кроватки и несколько рендеров, заказанных на Авито по моему дизайн-проекту. Вы в шоке от цены? Я тоже, не была готова к таким тратам:)

В том же 2023 году я взяла в рассрочку кладовую за 950 000 рублей под нашим корпусом (6.5м2), а в 2024 — машиноместо за 2 050 000, тоже в рассрочку. У меня были деньги сразу, но я держала их на срочных депозитах на 2-3 месяца. Все рассрочки были на 3 месяца, поэтому они давно выплачены и здесь долгов нет. Кстати, машиноместо — одна из самых неудачных покупок 2024 года, через полгода они продавались ближе к моему корпусу и на 350 дешевле:) Но мне было принципиально, чтобы в семейной квартире (для меня, мужа, дочери и кошки) был "полный фарш", в итоге так и вышло.

С конца 2024 года (и после неудачной покупки машиноместа) меня не отпускала мысль, что цены на недвижимость все еще растут. И это было действительно так по тем ЖК, которые я мониторила. Не было пресловутого "падения", а если и было, то точечное, словно застройщики прощупывали почву.

Так как у меня был неплохой выбор объектов раньше (кроме первой квартиры в 22 года, и ММ, но про него я сразу понимала, что это мое удобство, а не инвест), я решила попробовать взять инвестиционную квартиру, под сдачу и уже с ремонтом. Опыт сдачи — есть, опыт мебелировки — есть, локации в Москве на севере я знаю неплохо.

В то же время ПИК предлагал заманчивую ипотеку осенью 2024 под ставку в 4%, но я долго думала и не успела ее взять.

В итоге я дотянула до февраля 2025 года и поняла, что либо пан либо пропал. В своей сводной табличке вела разные объекты (и ездила их смотреть) и остановилась на студии в 25 кв.м. на севере Москвы в 10 минутах от метро пешком. До центра (станция метро Трубная) всего 15 минут езды. Мне понравилась локация для человека без машины, и сам ЖК сдавался всего через год — в марте 2026.

По моим подсчетам без риска для семейного бюджета я могла позволить себе ипотеку в 50 тыс. рублей, ориентировочная сумма ипотеки была бы 8 миллионов, а ПВ — 2 миллиона.

Сейчас я понимаю, что надо было "брать больше" и выбирать всю льготную ипотеку в 12 000 000, но тогда и ПВ был бы больше, а это живые деньги, которых у меня тогда не было.

Так как все деньги ушли на ремонт нашей квартиры, то на первоначальный взнос не хватало. Я могла отложить мебелировку, но тогда мы бы остались жить в хрущевке родителей моего мужа, а я себе уже визуализировала новую жизнь в новой удобной квартире. Думала продать машиноместо, но покупателей было мало и они не готовы были брать его даже за те же деньги, за которые оно было куплено. Сейчас оно все также стоит на продаже, но спроса нет. С июня сдала его соседу со скидкой за 10 тыс. рублей.

Что меня могло спасти? Маячила возможная премия от работодателя в марте, и я решила рискнуть. Взяла 2 миллиона рублей в потребительский кредит в начале марта 2025 года, а в конце марта работодатель выплатил мне премию и я смогла закрыть половину этого кредита. И да, он все еще со мной на 2 года.

Инвестиционная квартира оказалась у самого популярного застройщика в Москве — ПИК, поэтому вся сделка проходила удаленно. Для ипотеки я выбрала банк ДОМ.рф, но мне пришлось съездить к ним в офис для подтверждения личности.

С ПИК мне все уже давным давно понятно, поэтому при покупке я искала промокоды на скидку, мониторила паблики по недвижимости в телеграмме и целенаправленно ждала, пока квартира хоть немного скинет в цене. И да, как с двушкой, мой план сработал, и она стала чуть дешевле. Кстати, с того момента (а прошло три месяца) эти квартиры в цене больше не падали и стоимость аналогичной, но на другом этаже, сейчас составляет 11.5 миллиона рублей. В ЖК есть варианты и дешевле, но вид из окон будет на соседний дом в 15 метрах (окна в окна).

У меня взята семейная льготная ипотека, а вот ее детали:

• Стоимость недвижимости — 10 050 000
• Ставка — 6%
• Первоначальный взнос — 2 100 000
• Срок — 30 лет
• Ежемесячный платеж — 47 293

Еще тут есть ежегодная страховка жизни, но у меня их так много (из-за количества объектов, плюсом я страхую квартиры добровольно), что ее стоимость я уже забыла. Обычно, она составляет около 0.1% от основного долга, то есть я думаю она около 10 000 рублей. В рамках моих ежемесячных трат это пшик, если размазать сумму на год.

Здесь стоит учесть и мой потребительский кредит, который я рефинансировала в конце марта 2025 до 1 000 000 рублей. Он взят под ставку 17% и платеж составляет 44 415 рублей на 25 месяцев. Ставка достаточно низкая, так как он льготный от работодателя, но при этом я (вроде) все еще не попадаю под закон о материальной выгоде (очень на это надеюсь).

Хочу выплатить этот кредит за год (то есть отдавать нужно минимум в два раза больше), чтобы проценты составили около 100 000 — 120 000 рублей. Этими деньгами я готова была рискнуть и "отдать" их Банку, чтобы через пару лет выиграть больше.

Я знаю, что сейчас все хейтят людей, набравших несколько семейных ипотек, и понимаю этот хейт, понимаю негодование из-за раздутых цен льготными программами и прочие морально-этические вопросы. Но мне положена семейная ипотека по закону и я ею воспользовалась, думаю, что так поступили бы многие на моем месте. Притом я отчисляю большие суммы в бюджет страны ежемесячно, больше, чем средняя зарплата по стране, и успокаиваю свою совесть этим фактом.

В итоге ежемесячный платеж сейчас составляет около 150 000 рублей за студию. Это выглядит как спорное экономическое решение на первый взгляд, и я все еще иногда думаю, а точно ли я сделала правильный выбор?

Но потом вспоминаю ситуации, когда я могла взять ипотеку, но решала, что это необязательно, а потом оказывалось, что это было бы хорошим финансовым вложением. И теперь я сожалею об этих моментах.

Кроме того, как только я выплачу потребительский кредит, сама квартира сдастся, и платеж по ипотеке будет покрываться ее арендой (по рынку ~ 60 000). Да, мне нужны будут деньги, чтобы купить мебель и технику, но там все схвачено, у меня заканчивается мой трехлетний пенсионный план и я смогу использовать эти деньги. Думаю, на мебелировку уйдет не более миллиона рублей.

Обычно инвесторы считают доходность от сдачи, и она в моем случае — низкая. Но я считаю, что недвижимость является инвестицией вдолгую, на 5-10 лет. И мне кажется, что на горизонте этого времени, стоимость именно этой студии в этой локации вырастет.

Я планирую расплатится за нее до 2030 года, а дальше перевозить маму в Москву (она как раз в это время выйдет на пенсию) и менять эту студию на однокомнатную квартиру поближе к нам.

Знаю, что комментаторы любят доказательства, а я люблю комментаторов, поэтому прикладываю скрин из личного кабинета налогоплательщика (но я еще отлично знаю фотошоп, поэтому все адреса замазаны:)), а также мои графики платежей по трем действующим ипотекам.