Как мы 9 лет перепродавали недвижимость и купили квартиру мечты в центре Петербурга

Эта история о том, как обычная семья за 9 лет пришла к своей мечте с помощью грамотного обращения с финансами. Тут нет огромных доходов, богатых родственников или привлечения денег с помощью мантр, только грамотное распределение финансов, правильно расставленные приоритеты, экономия и постепенное продвижение к цели.

Мне было 24 года, на тот момент я уже два года жила в Петербурге и скиталась по разным комнатам. У меня не было связей и богатых родственников, а зарплата 25-30 000 в месяц. Как-то посчитала, что за 2 года переезжала около 16 раз поэтому хорошо разбираюсь в Питерских коммуналках.

Тогда родители предложили взять ипотеку и были готовы помочь с первоначальным взносом. Я была против, потому что мне было страшно, я не понимала, что это такое и как буду ее платить. Но родители настояли, чтобы хотя бы посмотреть варианты, отправить запрос в банк и посчитать..

У меня был выбор между комнатой в центре или однокомнатной квартирой на окраине и конечно я остановилась на комнате. Не только потому что для меня было важно жить в центре, но также я думала это выгоднее найти хорошую комнату и в дальнейшем выкупить всю квартиру. Забегая немного вперед, это сделать не получилось.

Выбрала комнату на улице Марата, в двух минутах ходьбы от метро Лиговский проспект и в 10 минутах от Невского проспекта.

Июнь 2016 год, первоначальный взнос 350 000, общая стоимость 1 600 000, ставка 14,25% на 15 лет, ежемесячный платеж 16 900

Комната в трехкомнатной квартире (для Питера это маленькая коммуналка, ее легче в будущем выкупить полностью или продать всю квартиру одному собственнику, а это выгоднее чем продавать одну комнату), в других комнатах живут собственники, комната самая большая в квартире и по долям мне принадлежит почти половина 20/44 доли, окна во двор, но двор не колодец и в комнате есть печь, многие это ценят.

Первые несколько лет я не платила досрочно, просто не думала об этом и жила жизнь. За ипотеку платила сама. Сейчас понимаю, что нужно было гасить досрочно хотя бы микроплатежами и родители говорили об этом, именно в начале кредита это выгоднее всего.

В 2018 году ключевая ставка снизилась и я сделала рефинансирование до 10,9%, платеж стал около 10 000. Начала гасить досрочно снижая срок кредита всеми свободными деньгами которые только были.

В 27 лет я вышла за муж и встал вопрос о покупке своей недвижимости т.к. и у меня и у мужа были только комнаты. У мужа комната в квартире родителей и на тот момент ее невозможно было продать. Также кредит на мою комнату на тот момент не был закрыт, но сам долг и платеж были небольшими.

Поэтому мы снова начали думать об ипотеке, но на этот раз поиск объекта был с целью инвестиции и дальнейшей продажи через 5-10 лет, потому что большую квартиру сразу мы не могли себе позволить, а в перспективе хотелось иметь троих детей.
Родственники мужа отговаривали его брать ипотеку, а друзья смеялись, потому что это “кабала и жизнь на дошираке”.

Наши критерии при покупке: Двухкомнатная, вторичка, близко к центру, в 5-10 мин. от метро, от 60 метров, желательно последний этаж, желательно балкон, окна на две стороны и никаких дворов колодцев, хороший вид из окна на деревья.

Квартиру мы нашли около метро Площадь Ленина, сталинка с толстыми стенами, 66 метров, двусторонняя, на последнем этаже, без балкона, но с прекрасным видом из окон. Эта квартира также была в очень плохом состоянии, что позволило взять ее с большим дисконтом.

2019 год, первоначальный взнос 1 450 000, общая стоимость 5 500 000, ставка 10% на 15 лет, ежемесячный платеж 43 500

В этот раз мы сразу стали платить досрочно, пусть совсем маленькими платежами по 5 — 10 000, главное досрочно, чтобы развить привычку и также параллельно досрочно гасили ипотеку за комнату.

Время было очень тяжелым: у нас родилась дочка, муж потерял бизнес и пошел в найм, пандемия. Мы оба очень много работали, нервничали из-за ипотеки, жили в квартире с базовым ремонтом, только с самыми необходимыми вещами, покупали вещи в секонде и на авито. Про отпуск и речи не шло. Но при этом мы все деньги отправляли в досрочное погашение, чтобы просто снизить риски по квартире, потому что финансовое положение было нестабильным. Также очень хотелось поменять машину (у нас убитый форд фокус 2012 года), но это было не в приоритете.

В досрочку также вложили материнский капитал — что усложнило нам в дальнейшем продажу квартиры (читайте ниже почему) но позволило снизить ежемесячный платеж.

Не могу сказать, что мы жили плохо, но на минималках. Отдыхали просто выезжая за город, растили дочку, берегли наши отношения и планировали будущее.

В феврале 2021 мы рефинансировали ипотеку.

Время от времени вставал вопрос о продаже моей комнаты, ипотека за которую была закрыта в феврале 2022 года (получается за 5,5 лет вместо 15), но мы не стали это делать. С экономической точки зрения было бы правильнее ее продать и закрыть ипотеку по квартире, но деньги это еще и психология.

Продав комнату наша мотивация по досрочке снизилась бы, также комната давала мне ощущение безопасности.

Постепенно дела начали налаживаться, дочка росла, мой бизнес начал приносить больше денег, доход мужа в найме рос и мы полностью выплатили ипотеку в декабре 2023 года

Буквально через неделю после погашения ипотеки мы купили путевки на Камчатку, наш первый отпуск после свадьбы т.е. за 5 лет. О нашей поездке на Камчатку и сколько это стоило можно почитать здесь.

Мы планировали отдохнуть год, накопить денег и заняться поиском другой квартиры к началу 2025 года, потому что планировали расширять семью и в двушке было бы уже тесно. Но к концу лета 2024 ключевая ставка росла и мы приняли решение попробовать продать квартиру сейчас и купить другую, пока ставка не стала слишком высокой.

Осенью 2024 года мы выставили квартиру на продажу за 13 000 000 (197 000 за квадратный метр) Обратите внимание, что наша квартира 66 метров подорожала за 5 лет больше чем в два раза.

Было ли нам страшно? Очень. Мы любили нашу квартиру, нас в ней все устраивало кроме метража, но мы решили рискнуть.
О том как нас пытались обмануть риелторы, читайте в этой статье.

Нам повезло и мы нашли покупателей с наличкой. Почему это важно.

1. Есть покупатели с наличными деньгами, которые просто приходят и покупают.
2. Есть покупатели, которым для покупки нужно сначала продать свою квартиру, это называется встречкой и очень неудобно. Потому что у покупателей их квартиры тоже может быть встречка и так до бесконечности. Подобные сделки очень сложные, могут длиться месяцами и очень высок риск, что у кого-то в цепочке что-то поменяется.

В данном случае мы были теми самыми покупателями со встречкой. Мы не могли просто продать нашу квартиру и забрать деньги, потому что часть ипотеки гасили с помощью материнского капитала. В таком случае ребенку выделяется доля, которая при продаже должна автоматически переноситься в новую недвижимость.
После внесения залога мы начали активные поиски, просмотры были буквально каждый день.

При поиске новой квартиры были следующие критерии: вторичка, от 100 метров, максиму за 19 000 000, не гребенка (распространенная планировка в Петербурге, когда длинный коридор и все комнаты по одной стороне, это очень неудобно для перепланировки), никаких дворов колодцев, желательно последний этаж, желательно с балконом, хороший вид из окна.

Мы нашли такую квартиру, но в безумно плохом состоянии. Думаем именно поэтому ее долго не могли продать. Коммуналка в которой тараканы буквально падали с потолка, пахло канализацией и вообще не понятно как люди там жили. Поэтому нужно было максимально абстрагироваться и увидеть в этой квартире перспективу, которая была огромной.

У квартиры очень хорошая планировка, все комнаты выходят на улицу с прекрасным видом и это именно то место о котором мы мечтали.

Учитывая состояние квартиры мы сторговали еще 1 000 000 и купили ее за 18 000 000 (147 500 за квадратный метр)

Также повезло, что там была прямая продажа т.е. все собственники забирали деньги, а не искали себе другие квартиры или комнаты, это очень упростило и без того сложную сделку. У каждого собственника была своя история приобретения недвижимости (дарение, наследство и т.д.) если интересно, то напишите в комментариях и я напишу отдельную статью о нюансах оформления сложной сделки коммунальной квартиры с четырьмя собственниками.

В итоге мы продали квартиру за 13 000 000, накопили 2 000 000 и взяли в ипотеку 3 000 000 на 9 лет — 30 октября 2024 года, буквально за 2 дня до очередного повышения ставки. Ставка 20,6%, ежемесячный платеж 61 250

Ни под какие льготные программы мы к сожалению не подходили

На самом деле мы могли не брать ипотеку если бы продали комнату, а также мы оставили деньги на ремонт. На данный момент на капитальный ремонт квартиры с перепланировкой (которую узаконили), возведением новых перегородок, электричеством, сантехникой и прочим у нас ушло около 4000 000 в 2025 году. Об этом будет отдельная статья с подробной сметой, поэтому подписывайтесь на уведомления.

Эту ипотеку мы пока не гасим досрочно, потому что все деньги уходят на ремонт, но также планируем рефинансировать, вложить второй маткапитал и погасить полностью к концу 2026 года. Надеемся, что получится.

Нашу жизнь не назовешь легкой и деньги в ней не падают с неба. Сейчас я на 8 месяце беременности, обе беременности я работала, муж также пропадает на работе, мы живем в квартире в которой еще делается ремонт, полгода (пока шел капитальный ремонт) мы скитались по друзьям, родственникам и съемным углам, но мы знаем, что это не вечно, просто нужно поддерживать друг друга и продвигаться к цели.

Кто-то скажет, что нужно жить настоящим и невозможно все спланировать. Вы правы, это ваша жизнь, просто у нас по другому.

Если хотите как мы:

• Развивайте навык планирования и понимания того, что вы хотите
• Поддерживайте друг друга в семье, обсуждайте цели на 5-10 лет, они должны совпадать
• Не торопитесь, не нервничайте и планомерно идти вперед
• Будьте готовы, что чем-то придется жертвовать. Для нас это был отпуск и также мы ездим на стареньком форде
• Распределение финансов — это ваш выбор, а внешние обстоятельства как правило играют второстепенную роль.
• Смотрите на недвижимость как на инвестицию — всегда.
• Ипотека это финансовый инструмент, который нужно использовать и время всегда играет против вас
• Рефинансируйте кредит
• Гасите кредиты досрочно