Как мы потратили 9 млн рублей на участок с домом «А⁠-⁠фрейм» и обу­строй­ство под аренду

Читательница Т⁠—⁠Ж с мужем купили домик, хотели быстро сделать ремонт и сдавать его отдыхающим.

Все оказалось не так просто: бригада затягивала сроки, выбивалась из сметы, пришлось брать дополнительных помощников и два кредита. Но несмотря ни на что, у Анастасии получилось довести проект до конца и заселить арендаторов.

В июле 2024 года мы с мужем купили двухэтажный дом 121 м² по проекту «А-фрейм» с участком 13 соток для сдачи в аренду. Он расположен в СНТ «Лада» в селе Сапронове. Это неподалеку от Москвы, в городском округе Ступино.

Выбрали эту локацию по следующим причинам:

1. Дорога от метро «Котельники» до дома занимает всего 50 минут, там открыли новое шоссе.
2. Вокруг много лесов и зелени, недалеко есть река, живописный храм, конный двор, а в 30 минутах езды — Коломна, один из самых красивых городов Подмосковья.
3. В пяти минутах от дома есть все магазины, включая Wildberries и Ozon. Бывает, семьи с детьми приезжают на три-четыре дня, и для них актуально сделать заказ с доставкой «сегодня или завтра».

Дом, участок и отдельностоящая баня с чаном обошлись в 3 250 000 ₽. Это наш первый опыт в арендном бизнесе, поэтому казалось, что мы покупаем готовый проект, а на деле приобрели пустую коробку, в которой предстояло много работы.

Наш список задач выглядел так:

1. Доделать переднее крыльцо и полностью сделать заднее.
2. Провести канализацию в дом и баню — вырыть траншеи.
3. Провести электричество и водоснабжение в дом.
4. Построить стену между ванной и кухней, а также комнатами на втором этаже.
5. Сделать лестницу на второй этаж.
6. Полностью его утеплить.
7. Залить бетоном парковочное место и гриль-зону.

Главная цель стояла амбициозная — успеть обустроить все, включая участок, за четыре месяца и сдать дом к новогодним праздникам, так как это самое выгодное время в аренде.

Первое, с чего мы начали, — поиск бригады и дизайнера. Бригаду мне рекомендовали на работе, они делали ремонт в нашем офисе. Подкупило то, что команда состояла из трех братьев и еще двух рабочих, которых они привлекали по необходимости.

Дизайнером была моя хорошая знакомая, работу над проектом она начала сразу же после покупки дома. Старалась успеть в сжатые сроки.

Перед стартом проекта бригадир несколько раз приезжал на объект для описи всех работ, составления сметы и договора. В итоге вышло пять этапов — мы оплачивали их после завершения по смете, которую предоставлял прораб. Смету с нами предварительно согласовывали.

Оплачивали все наличными, а материалы закупали и мы, и бригада. На рынках — они, в магазинах и на маркетплейсах — мы. Предоплат не было.

Работа с дизайнером началась с опроса, как мы видим свой дом. И по сути, концепцию мы придумали сами, потому что оба любим путешествовать и объехали около 45 стран. Но благодаря дизайнеру ее получилось доработать.

Мы хотели, чтобы комнаты были яркими и различались по темпераменту: одна отображала солнечные страны, а другая — северные. Попросили сделать яркий интерьер с добавлением теплых оттенков — оранжевого, желтого.

Я представляла дом как пространство, в котором приятно проводить время за обеденным столом, уютно смотреть кино или играть, засыпать под звездным небом. Нашей целевой аудиторией были семьи с детьми.

У нас был самый дешевый пакет работы с дизайнером за 120 000 ₽. Он включал отрисовку дизайн-проекта, помощь в подборе чистовых материалов и освещения. Все остальное в тариф не входило и досталось нам в качестве бонуса — визуализация и помощь в подборе мебели, техники.

Дизайнер отрисовала техническое расположение розеток, освещения и водных коммуникаций. Все эскизы дала нам с подсказками по выбору и способу укладки материалов — например, сделала акцент на центровке зеркала с тумбой по плитке в ванной.

Еще за время ремонта я подписалась на множество каналов на эту тему. Смотрела дизайнеров, которые занимаются инвестремонтами: рассказывают, как уложиться в бюджет, где лучше заказывать мебель и на какие этапы обращать особое внимание. Например, понравился телеграм-канал «Воронины на недвижке». Я подсмотрела у них, какую технику заказывать, как выбирать аналоги освещения и недорогой текстиль.

Когда дизайн-проект был готов, началась активная фаза работы в доме. Процесс ремонта мы контролировали сами, так как в договор не был включен авторский надзор. Мы приезжали на объект раз в неделю, в субботу. В процессе отказались от теплого пола, туалетного столика в спальню и сушильной машины — купили стиральную с такой функцией.

Несмотря на то что работы стартовали в начале августа, наш ремонт растянулся. Единственное, что мы успели сделать до заморозков, — засыпать дорожки и частично вспахать землю. Выравнивание участка и посев газона оставили на весну. Доделывали ландшафт в дни, когда не было заездов.

В сентябре рабочие занялись обрешеткой внутренних стен, прокладкой труб, передним крыльцом. А так как у дизайнера был готов проект, мы занялись выбором кухни и мебели.

В октябре бригада начала укладывать вагонку на первом и втором этаже, красить стены, укладывать кварцвинил в ванной. Но уже стало понятно, что в сроки они не укладываются и возникает огромный объем дополнительных работ. Мы начали искать частных мастеров — на «Авито» и «Профи-ру».

Дополнительные подрядчики взяли на себя:

• покраску стен;
• возведение лестницы в доме и заднего крыльца;
• доделку переднего крыльца.

В ноябре мы поручили им еще укладку кварцвинила и ламината, так как первая бригада не успевала, и сборку мебели, которую уже заказали с дизайнером. Это не входило в наш договор, она бонусом помогла нам. Бригада в это время красила баню.

Обустройство заняло шесть месяцев: 7 июля 2024 года мы купили дом, а 30 декабря сдали первым клиентам — как и планировали.

Нам очень понравилось работать с дизайнером: она все сделала раньше срока и наше сотрудничество проходило слаженно. Каждая деталь дома получилась продуманной до мелочей, интерьер превзошел ожидания.

Мое самое любимое пространство дома — одна из спален, самая уединенная. Я называю ее серой из-за цвета стен. Эта спальня ассоциируется у меня с солнышком.

На территории участка есть мангальная, костровая зоны, веранда, чан с эффектом джакузи и баня-бочка.

Так как наша целевая аудитория — семьи с детьми, мы приобрели:

1. Детскую кроватку.
2. Ночник.
3. Стульчик для кормления.
4. Игровой шалаш.
5. Детские игрушки для мальчиков и девочек.
6. Интересные книги.
7. Множество настольных игр.
8. Безлимитный интернет и подписки на «Oкко», «Кинопоиск», «Иви» и другие ресурсы.

С 1 июня запустили летний кинотеатр и винное казино на летний сезон.

Задумав историю с арендой, мы хотели потратить на весь проект 6 500 000 ₽, включая покупку дома, земли и обустройство. В итоге потратили 9 000 000 ₽.

На старте мы вложили 3 000 000 ₽, еще 3 500 000 ₽ взяли в кредит. В процессе добавили еще 1 500 000 ₽ своих денег плюс открыли кредитную карту на 1 000 000 ₽. Но, справедливости ради, и дом планировался в два раза меньше, чем тот, что мы приобрели в итоге.

9 000 000 ₽

стоимость проекта

Работы не по плану. Поскольку часть денег мы брали в кредит, сроки ремонта были ключевым фактором. Из-за найма подрядчиков и удорожания материалов мы сильно выбились из сметы. По нашим подсчетам, переплатили бригаде около 1 500 000 ₽ и только благодаря другим мастерам смогли остаться в сроках. Бригадир относился к их присутствию нейтрально, но у него не было выбора, так как его команда отставала от сроков примерно на полтора месяца.

Самые большие траты — на проведение коммуникаций внутри дома. Например, для установки всесезонного кондиционера пришлось вести траншеи почти по всему периметру, чтобы не повредить внешний вид здания. Вся канализация обошлась в 350 000 ₽.

Дорогой прайс. Не менее дорогими вышли и черновые материалы, и стоимость работ, которая менялась в зависимости от сложности. При этом самое печальное с бригадой случилось на финальном этапе: они просто начали увеличивать цены в смете.

Например, изначально, по их словам, укладка кварцвинила на пол стоила 1 500 ₽ за 1 м². А в ноябре они сказали, что за такую сумму класть не смогут, и предложили 2 500 ₽ за 1 м². В итоге сторонние мастера взяли эту работу на себя по старому прайсу. С плинтусами была такая же история: другие подрядчики сделали их за 150 ₽ за 1 м, а наша бригада называла цену 450 ₽ за 1 м.

Еще пришлось укреплять забор. Предыдущий собственник, оказывается, этого не сделал. На это ушло 162 160 ₽.

Покупки для дома. Мы сэкономили на мебели — почти все закупали на маркетплейсах: Ozon, Wildberries, «Яндекс Маркете». Подбирали совместно с дизайнером: сравнивали цены, пользовались акциями и промокодами. Это помогло сэкономить около 100 000 ₽ — например, мы приобрели кухню в Hoff на 10 000 ₽ дешевле.

Освещение заказывали в период Черной пятницы на Ozon: люстры, бра, светильники и треки. Стоимость трекового освещения вышла 12 000 ₽, в то время как компания SWG насчитала нам за аналогичный набор треков и лампочек 48 000 ₽.

В целом мы довольны решением вложиться в этот проект, несмотря на большие траты.

Минимальный срок аренды — сутки в будни и двое суток в выходные. По итогам лета у нас высокая загруженность — более 79%. При этом 80% клиентов — с «Авито», 15% — из запрещенной соцсети, 5% — по рекомендации. Гости, которые проживали в доме в августе, спрашивали о новогодних выходных. На них мы еще не открыли бронирование.

Из существенных минусов — дом постоянно требует нашего внимания. Сдача квартиры столько времени бы не занимала.