Как мы покупали заброшенную дачу в Подмосковье

Два года до начала поисков мы обсуждали, что вообще делать на даче, как ее использовать, и потом поняли, что мы хотим купить себе небольшой участок по нашему направлению, на западе Подмосковья. Будет ли там зимний дом — неизвестно, через 2-3 года мы поймем. А пока планируется только летнее использование.

Наши требования по поиску были таковы:

• наше шоссе (мы живем рядом с Москвой, но за МКАДом), чтобы ехать по прямой
• наша же ветка электрички (очень важно, чтобы от станции до дачи можно было дойти пешком: это имеет значение для наших родственников)
• цена до 2.3 млн (поскольку часть этой суммы нам бы пришлось брать в кредит)
• рядом лес, но без крупного водоёма (комары! и опасения за детей)
• небольшой размер: 6-8 соток (мы не великие садоводы, я только в детстве бывала у бабушки на даче, а муж жил в частном доме)
• если домик, то желательно под снос. Платить за неплохой дом, а потом его сносить, совсем нелогично. А мы точно хотели все распланировать и построить, как хочется.

Все эти требования хорошо сочетаются с ликвидностью участка, и было понятно, что такого типа дачи пользуются большим спросом. Когда в феврале 2024 года мы начали листать всем известные сайты недвижимости, то не успевали толком записаться на просмотр, как участки уже продавались. Впрочем, все они были не совсем подходящими по параметру локации. Посмотреть их мы хотели, просто чтобы уже начать что-то смотреть вживую!

Мой совет ищущим дачу: смотреть даже более-менее подходящие варианты, пусть не по всем параметрам; но ключевые требования всегда держать в голове и по ним не уступать. Пока смотрите не совсем подходящие участки, вы уже больше понимаете, чего вы НЕ хотите (например, приезжаете и выясняете, что рядом промзона или звук от поездов).

Часто продают дачи около крупных шоссе, транспортных развязок — понятно, если дорога расширится еще больше, то станет еще ближе к даче. Такое нам не подходило.

Также нам не хотелось участок в крупных СНТ — вокруг сплошные соседи, ряды застройки и до леса далеко.

Естественно, хотелось, чтобы недалеко — в пешей доступности — был и продуктовый магазин. Понятно, что можно на машине ездить, но хочется же, чтобы любой гость мог сходить сам. Обе наши бабушки живут на линии нашей электрички и могли бы приехать погостить на даче.

Мы рассматривали и деревни, как вариант, хотя не нравится, что там нет ворот и охраны. Но и плюсы в деревне тоже есть: бывает газ, городская канализация, прописка (хотя нам пока не актуальна).

Как-то мы поехали посмотреть совсем новый поселок недалеко от ЦКАДа (окружной дороги по Подмосковью). Сразу не понравилось, что везде вокруг шла стройка, дороги были разбиты грузовиками, ни одного деревца. Мы поняли, что СНТ должно быть не новое: уже заселенное, с деревьями. Хотелось несколько взрослых деревьев на участке, по возможности.

Почти год мне казалось, что у нас завышенные требования и надо сдаться. Но мы пару лет назад занимались квартирным вопросом и там тоже так: удачи дожидается самый терпеливый! Уже не говоря о том, что оформление документов занимает обычно немало времени и сделка может сорваться в любой момент (как нас предупреждала квартирный риэлтор). Если бы не этот опыт с квартирами, мы бы наверняка потеряли терпение и закончили поиски на средне-удачном варианте.

Я и муж постоянно мониторили нужные области по нашему направлению электрички: просто смотрели районы вокруг станций, в пешей доступности (до 1,5 км). Все эти поселки рядом со станциями давно заселены, и купить пустой участок практически невозможно (или у него какие-то значительные проблемы, вроде ЛЭП прямо над ним). Поэтому участок с ветхим домом — это была основная наша цель поисков. За дом получше — цена была выше. За прибранный участок — снова выше. Любые прелести типа скважины или септика — цена поднимается! Поэтому искали без особых коммуникаций, лишь бы было электричество и хотя бы летний водопровод.

Можно найти очень симпатичные и крепкие домики по приятной цене — но либо они будут очень далеко от Москвы (80-100 км), либо поближе, но далеко от станций и крупных шоссе. Мы любовались на такие объявления и тут же их закрывали! Локация была главным пунктом.

На Т-Ж прочитали все статьи по выбору дачи, проверке документов и их оформлению. Обязательно проверяли межевание. Привыкли узнавать фейковые объявления по заниженным ценам: обычно на фото там дорога, поля, вид сверху и непонятный забор, ничего конкретного, плюс просто номер телефона, а не имя продавца.

Итак, к ноябрю 2024 мы еще не потеряли терпение (и не накопили полную сумму, поэтому и не волновались). И вдруг встретили вариант: около электрички, но на 3 станции дальше, чем хотелось, зато рядом сосновый лес, один сосед и закрытые ворота. Как раз 6 соток и ветхий-ветхий домик в 32 кв.м, заросшая территория. Две старые яблони и 2-3 маленьких дуба. Цена высоковата и межевания нет… Только электричество и летний водопровод.

Мы подумали, что глядя на эти высоченные кусты и покосившийся забор (даже без калитки!), мало кто захочет купить такой вариант. Но нас кусты и забор не останавливали: зато до электрички было 10 минут пешком!

В общем, плюсы на наш взгляд, перевесили минусы и мы решились посмотреть участок. Уже начинался декабрь, повалил снег: огромные ели рядом с участком выглядели очень нарядно, как в сказке. Все кусты были в сугробах: советы посмотреть на поверхность земли, ямы или мусор не могли быть реализованы… В крохотном домике — сплошной хлам, склад вещей и унылое состояние стен, а веранда вообще сильно просела.

Но природа вокруг, закрытые ворота, цена и то, что всего один сосед, замотивировали нас торговаться: аргументом было то, что электричество не работало в домике (его отключили при замене счетчиков и не включили обратно), не сделано межевание (спойлер: для сделки хозяевам пришлось все равно его сделать), общая заброшенность. С 2011 года там никто не жил, прошло 13 лет… Небольшой сарай в глубине территории рухнул. Хорошо хоть крыша домика не провалилась.

Мы решили запросить скидку и дальше уже думать. Причем скинуть просили сразу 200 тысяч. Забавный факт: я предложила нейросети составить аккуратный, вежливый текст с запросом сбить цену и почему (информацию я вписала кратко). И нейросеть сочинила очень достойный текст! Отправили его в мессенджер риэлтору продавца, и вуаля: нам скинули, сколько было запрошено! Спасибо нейросети за помощь. Остановились на цифре 1,8 млн. за покупку.

Пришлось думать в самом деле, хотим ли мы покупать. Да, мы хотели! Нужно еще учитывать то, что цены на дачи зимой самые низкие. Просмотров от покупателей бывает мало, торгуются владельцы охотнее. Обычно весной и летом бывает повышение цен. К тому же в пешей доступности обнаружились стройрынок и большой продуктовый.

В середине декабря начали оформление сделки, которое затянулось очень надолго. Но наш опыт говорил нам, что бюрократию надо преодолевать по шажку, и мы приступили.

Заняло в итоге все это два месяца зимы. Время ушло на:

• найти геодезистов и помочь хозяйке оформить межевание
• добиться у председателя СНТ нужных документов и одобрения межевания
• запроса всех нужных справок и выписок с Госуслуг (в основном это все делала хозяйка участка, просто не быстро)
• заказа оценки имущества (мы попробовали запросить ипотеку, сумма была небольшой, но процент по ипотеке лучше, чем обычный потребкредит)
• общение оценщика имущества с хозяйкой и опять сбор всего нужного для оценщика
• печаль по поводу того, что ипотеку нам не одобрили как раз из-за ветхости домика! Парадоксально, но факт!
• заново поиски и запросы банков на потребкредит.

И наконец, мы поменяли форму сделки: вместо частично электронной мы решили лично оформлять через банк (счет-аккредитив) и МФЦ (они заверяли сделку и отправляли данные в Росреестр). Электронные услуги по сделке стоили 22 тысячи, мы отказались от этого. Хороший образец договора у нас остался от знакомого риэлтора.

Пара плюсов, что ипотека не получилась:

1. не нужно оформлять страховку недвижимости (на домик под снос это было даже смешно)
2. не нужно согласие супруги/супруга на покупку объекта в ипотеку и оплату работы нотариуса.

Соответственно, минус: процент потребкредита заметно выше, чем у ипотеки.

Расходы получились такие (в хронологическом порядке):

• аванс хозяйке за участок 50 тысяч (возвратился бы в случае отмены сделки)
• заказ оценки недвижимости — 15 тысяч (к сожалению, не пригодилось)
• межевание (для нас 0 рублей, хозяйка заплатила 18 тысяч, пишу для сведения)
• в банке за оформление счета-аккредитива, 3500 р.
• основная часть оплаты участка с домом — 1750000 р.
• пошлина в МФЦ за подачу документов в реестр — 4700 р.

Итак, мы подписали акт приема-передачи в феврале 2025, получили ключ, а хозяйка забрала из домика некоторые вещи. Оставила большой буфет и красивый шкаф, старую, но целую посуду.

Дальнейшие наши планы пока точно не определены, будем рады комментариям и советам от Сообщества Т-Ж.

Домик пока сносить не планируется, просто подправить и наверное, покрасить внутри и снаружи. Хлам вынести. Мусор с участка убрать. Деревья обрезать (мы вообще не садоводы и про все будем читать и узнавать). Определиться с фасадным забором: сейчас там сетка, нужны какие-то ворота и калитка (сейчас там нет даже калитки!). С одной стороны уже есть забор соседа, поэтому нам осталось сделать только три стороны. Возможно, построить террасу.

Что мы не знаем:

Нужна ли вторая калитка в сторону леса? Как оформить место, определенное под будущий дом, если оно не совпадает с нынешним ветхим строением? Пустым ведь не оставишь на 3-4 года. Как запланировать уход за растениями, если летом обычно уезжаем на месяц (есть кому присмотреть, но без садовых задач)? Цветы, грядки, газон по этой причине не подходят. Можно ли жить без сарая?…

Основной вывод для нас: бороться и искать (дачу по нужным параметрам), найти и не сдаваться, а оформлять документы в нужном порядке и максимально терпеливо. И тогда — ключи у вас в кармане!