Как супругам поделить ипотечную квартиру

Одним из основных, а иногда и единственным активом супругов является квартира в ипотеке. Однако популярность этого актива, к сожалению, не делает его удобным для раздела.

Напротив, супруги сталкиваются со следующими вопросами:

• Хотят разъехаться, а квартира одна.
• Хотят поделить квартиру не 50/50.
• Не получается погасить ипотеку досрочно, а жить вместе не хочется.
• Хотят и перевести долг, и отдать квартиру одному из супругов.

Как они могут решить этот вопрос?

Либо через суд, либо мирно — путем заключения брачного договора или соглашения о разделе имущества.

Какой способ лучше?

Я — адепт внесудебного урегулирования. И если есть хоть малейший шанс на диалог, им надо воспользоваться. И вот почему.

Быстрее

В среднем рассмотрение дела в суде длится от 1 года до 2 лет.

Например, в Останкинском районном суде г. Москвы супруги делили одну машину 236 дней (с даты поступления до вступления решения в законную силу).

Раздел той же машины по договору занял бы 1 неделю.

Подконтрольнее

Каждая ситуация индивидуальна, и внесудебное соглашение позволит настроить ее под вас. Вы можете сами решить, как будете делить квартиру и кто будет погашать долг.

В суде же действует базовое правило 50/50 (статья 39 СК РФ). Иные варианты раздела, где квартира полностью переходит одному из супругов, требуют доказывания ряда условий и выплаты компенсации второму супругу.

Дешевле

Услуги юриста и нотариуса по составлению и удостоверению соглашения в Москве обойдутся супругам в среднем в 70 000 руб.

Суд превысит эту сумму почти сразу. Например, государственная пошлина за раздел квартиры кадастровой стоимостью 8 000 000 руб. составит 80 000 руб. (см. калькулятор пошлины). И это только "входной билет" в процесс. Здесь мы не учитываем расходы на юриста, оценку квартиры по судебной экспертизе и возможную доплату пошлины, если рыночная стоимость будет выше кадастровой (а она будет).

При лучшем раскладе подача иска и ведение дела составит 150 000 руб. с не до конца предсказуемым результатом.

Однако бывают ситуации, когда избежать суда невозможно. К чему стоит быть готовым?

Как может поделить суд

Чаще всего суд просто поделит квартиру пополам, определив по 1/2 доли в праве собственности каждому из супругов.

При этом долг по ипотеке будет разделен только при наличии согласия банка, который привлекается в дело. Если банк такого согласия не дает, кредит продолжает выплачивать тот супруг, который указан заемщиком в договоре. Второй супруг в этом случае будет обязан компенсировать ему половину каждого внесенного платежа.

Иногда суд также может передать всю квартиру одному из супругов с выплатой компенсации второму супругу. Такая ситуация возможна при соблюдении ряда условий:

• невозможность совместного проживания;
• наличие у второго супруга денежных средств для проживания в другом месте;
• второй супруг не имеет интереса в проживании в квартире. (например, уже проживает в другом месте);
• доля второго супруга незначительна или ее выделение в натуре невозможно;
• у стороны имеется возможность внесения денежной компенсации на депозит суда.

Все эти обстоятельства требуют доказывания и индивидуальны в каждом споре. Вероятнее, что суд изберет второй способ раздела при наличии явного согласия второго супруга на такой раздел.

Как могут поделить супруги

Супруги могут поделить квартиру как угодно. Например, в тех же долях по 1/2. Но чаще всего люди хотят разъехаться и завершить все финансовые обязательства друг перед другом. Вот самые частые сценарии.

Продать квартиру, погасить ипотеку и разделить остаток средств

Пример условия:

Здесь также возможны дополнительные условия:

• кто будет гасить долг по ипотеке до продажи квартиры
• есть ли у супруга право требовать компенсацию со второго супруга за платежи по ипотеке или нет
• кто платит за риэлтора, по какой цене выставляется объект и т.д.

Передать одному из супругов квартиру и долг по ней с выплатой компенсации второму супругу

Здесь нужно учитывать, кто указан собственником квартиры в Росреестре и заемщиком в кредитном договоре. Если вы планируете передать и квартиру, и долг супругу, который не является заемщиком, потребуется согласие Банка на перевод долга. Только оно позволит осуществить перевод долга и перерегистрировать право собственности (пункт 2 статьи 391 ГК РФ).

Выводы

1. Разделить ипотечную квартиру можно через суд или мирным путем — через соглашение о разделе имущества или брачный договор.
2. Договор более контролируемый, дешевый и быстрый вариант, чем суд.
3. Суд чаще всего делит квартиру пополам, а вопрос с разделом долга зависит от согласия банка.
4. В соглашении супруги могут гибко распределить обязательства, установить порядок компенсаций платежей и договориться о совместной продаже актива, сохранив время, деньги и нервы.