Как самостоятельно узаконить перепла­нировку в Москве

Много лет назад мы изменили планировку в московской ипотечной квартире и ни с кем не согласовали.

Испугались, что придется запрашивать согласие банка и сделать это будет непросто. Вернулись к решению вопроса, когда закрыли ипотеку. Расскажу, что за перепланировка и какие инстанции пришлось пройти, чтобы ее согласовать. Если у вас тоже перепланировка и вы хотите ее узаконить, моя статья вам пригодится, чтобы избежать ошибок и сэкономить время.

Это была небольшая двушка на седьмом этаже дома серии II-29 на востоке Москвы. Такие кирпичные дома активно строили в 60—70-х годах после хрущевок.

При продаже хозяева вынесли из квартиры мебель, и в момент осмотра скромные 38,6 м² показались нам просторными. Комнаты были изолированными, а компактная кухня и общий санузел не смутили.

Расстроил лишь встроенный шкаф в коридоре. Архитекторы спроектировали гостиную с выходящим в коридор аппендиксом в виде кладовой из ДСП. Но пользоваться допотопной мини-гардеробной с антресолями в наши планы не входило.

В домах этой серии многие делают серьезные перепланировки. Что сделали мы:

1. Снесли встроенный шкаф и антресоли в коридоре — это позволило сделать его более просторным.
2. Перенесли дверь гостиной — это восстановило прямоугольную геометрию комнаты. Хотя формально перенос уменьшил ее площадь, помещение стало выглядеть лучше.
3. Заложили окно между кухней и санузлом — в советское время такое решение использовали для естественного освещения, но оно устарело.

Если ремонт хоть как-то меняет существующий план — это перепланировка. Например, немного сдвинули дверной проем, объединили кухню и комнату. Если же переместили раковину или плиту, которые указаны на плане, — это переустройство.

Как выяснилось позже, у нас были перепланировка и переустройство одновременно.

Хотя у наших соседей снизу и сверху шкафы тоже демонтированы нелегально, нам хотелось все сделать официально, чтобы обезопасить себя. В июле 2025 года приступили к согласованию по двум причинам.

Собственное спокойствие. Несогласованная перепланировка — повод для штрафа и предписания вернуть все перегородки к первоначальному виду. В конце концов, мы сократили площадь комнаты почти на полтора квадратных метра.

Если сделать перепланировку самовольно, владельца квартиры могут оштрафовать и обязать все же ее согласовать. В 2026 году штраф — 2 000—2 500 ₽  .

Продажа квартиры в будущем. Мы не собирались оставаться в этой квартире навсегда. После того как выплатим ипотеку, планировали расширяться.

Часто покупатели используют ипотеку. Тогда банки следят, чтобы не было несогласованных переделок, — для этого заказывают отчет об оценке. А если молодые родители покупают с маткапиталом или по льготной программе, органы опеки также требуют, чтобы с жилплощадью для несовершеннолетних все было прозрачно и законно.

В интернете много сайтов, которые предлагают посреднические услуги, — ценники «от 100 000 ₽», которые легко превращаются и в 150 000 ₽, и в 200 000 ₽. Я сэкономил семейный бюджет и занялся вопросом сам.

Прочитал, что перепланировку в Москве можно согласовать с помощью специального онлайн-сервиса на «Мос-ру», через который подают все нужные документы в Мосжилинспекцию, а та дает разрешение или отказывает.

Забегая вперед, скажу, что обращаться в «Мос-ру» на первом этапе — потеря времени. Но в открытых источниках прямым текстом об этом не сказано, и, чтобы разобраться, я потратил кучу сил.

Процесс согласования перепланировки проходит в три этапа.

Этап МосгорБТИ. Там заказываете список актуальных документов:

1. Поэтажный план — нужен для создания эскиза.
2. Эскиз — на нем показаны ваши изменения.
3. Технический план — документ с общими сведениями о проведенных кадастровых работах, схемой расположения квартиры на этаже, декларацией об объекте недвижимости и выпиской из ЕГРН.

Этап Мосжилинспекции. Через «Мос-ру» туда отправляют следующие документы:

1. Письменное согласие собственников помещения на проведение работ по переустройству и перепланировке.
2. Эскиз из МосгорБТИ.
3. Справку из Мосгаза, если работы задели газовое оборудование.
4. Технический план из МосгорБТИ.
5. Квитанцию на уплату госпошлины за госрегистрацию прав на недвижимое имущество в результате перепланировки.

Этап Росреестра. Когда Мосжилинспекция согласует переделку, она направляет документы в Росреестр, чтобы тот внес правки в ЕГРН. После этого согласование завершено.

Но на старте я ничего об этом не знал и начал с подачи заявки на «Мос-ру», что было ошибкой.

На «Мос-ру» работает навигатор по переустройству и перепланировке помещения. Он включает справочную информацию о процессе и автоматическую форму опроса, чтобы помочь людям выбрать правильную услугу на сервисе по согласованию.

Я тщательно изучил справочную информацию. Многое вызвало вопросы — например, я не понял, нужны ли проектная документация и техническое заключение о безопасности проведенных работ для нашего случая и как должен выглядеть итоговый список документов.

Потом я попробовал воспользоваться формой опроса в навигаторе и определил, что мне нужна услуга «Оформление акта на ранее выполненные без согласования переустройство, перепланировку помещения в многоквартирном доме».

Если вы активный пользователь «Мос-ру», регистрация услуги не требует больших усилий: нужно пройти 15 шагов, на каждом из которых система либо автоматически подгружает информацию, либо задает уточняющие вопросы, а вы выбираете свои варианты.

Система попросила приложить:

1. Письменное согласие собственников помещения на проведение работ по переустройству или перепланировке. Мы с женой владеем квартирой вдвоем, поэтому нужно было получить ее согласие. В навигаторе говорилось, что его оформляют в простой письменной форме без нотариального удостоверения. На «Мос-ру» я не нашел форму, поэтому взял вариант из интернета.
2. Эскиз — если переделка легкая, навигатор от «Мос-ру» предлагал создать его самим либо с помощью кадастрового инженера. Я поискал в интернете примеры таких эскизов и сделал его в PowerPoint.
3. Технический план — я так и не понял, что это, и приложил поэтажный план.
4. Квитанцию на уплату пошлины за внесение правок в Росреестр — но я не был уверен, что иду верным путем, и не хотел тратить деньги впустую, поэтому вместо квитанции загрузил выписку из ЕГРН.

Также у меня поинтересовались, затронула ли перепланировка газовое оборудование, — я ответил, что нет.

Согласно регламенту, рассмотреть заявку должны были в течение 10 рабочих дней. С учетом того, что я планировал управиться за месяц, это выглядело оптимистично.

Но через несколько часов пришел отказ. Вот что ответили чиновники Мосжилинспекции:

1. Эскизу не хватает плана с экспликацией до работ и после.
2. Нужно приложить технический план.
3. Согласие на перепланировку не подходит, поскольку «должно содержать сведения, позволяющие идентифицировать лицо, кому такое согласие выдано».
4. Нужна квитанция на уплату госпошлины.

Вторая попытка. Я взял на раздумья пару недель, перерыл интернет и вновь изучил навигатор. Попытался дозвониться в Мосжилинспекцию, но не дождался ответа оператора. Всерьез задумался обратиться к посредникам, но в итоге решил попытать счастья сам. В начале августа:

1. Переделал эскиз — добавил к своему эскизу еще одну такую же схему, но до работ.
2. В бланк согласия на перепланировку добавил в шапку название жилинспекции нашего округа.
3. Уплатил госпошлину.

С неведомым техническим планом так и не разобрался — решил, пусть согласуют хотя бы то, что есть.

Я надеялся, что госведомство вознаградит меня за старания, но снова получил отказ: претензий не было только к квитанции, эскиз и согласие на перепланировку вновь не подошли.

Я дозвонился до Мосжилинспекции и узнал: прежде чем идти на «Мос-ру», следовало обратиться в МосгорБТИ.

Я записался на прием в отделение БТИ на Преображенской площади. Мне объяснили, что перед обращением в Мосжилинспекцию через городской портал я должен был заказать и оплатить пакет документов через сайт МосгорБТИ:

1. Актуальный поэтажный план квартиры — его последняя версия устарела.
2. Эскиз о проделанных изменениях — его заказывают на основе актуального поэтажного плана квартиры.
3. Технический план помещения.

Теперь весь алгоритм прояснился, и я приступил к первому шагу.

Я залогинился на сайте БТИ через «Мос-ру» и сделал первую заявку 6 августа.

В тот же день в ветке сообщений оператор выставила два счета:

• 12 260 ₽ — за техническую инвентаризацию, мне сообщили, что инженер приедет на осмотр квартиры 11 августа;
• 3 510 ₽ — за подготовку свежей версии поэтажного плана с экспликацией, его обещали прислать еще через две недели.

Я ждал усталого пожилого мужчину в потертой куртке, но инженером оказалась вежливая девушка. Она позвонила, чтобы договориться о времени встречи. Приехала, быстро измерила все лазерной рулеткой и попросила подписать бланк. Почему-то коридору она уделила меньше пары минут и гораздо больше времени потратила на кухню.

Когда спустя две недели в личный кабинет пришел поэтажный план, в глазах потемнело. Красным было все: дверь в большую комнату, раковина на кухне, газовая плита, место бывшего окна в санузел и даже унитаз, который изобразили примыкающим вплотную к стене. Выяснилось, что на старом поэтажном плане некорректно были изображены проемы окон и границы кухни.

Но самым неприятным стало то, что у нас сократилась общая площадь квартиры — с 38,6 до 37,5 м². А мы переживали насчет уменьшившейся гостиной.

Я открыл ветку своей заявки на МосгорБТИ и начал дискуссию с оператором. Мне предложили оставить официальное обращение, которое рассмотрят в течение 30 календарных дней. Не в силах ждать так долго, я набрал инженера по номеру, который остался в смартфоне, и мы все обсудили устно.

Выяснилось, что гуляющие размеры квартир — обычное дело. Так бывает из-за неточности прошлых измерений и выравнивания стен, на которое уходят центнеры штукатурки. Стараясь не думать о стоимости квадратного метра  , который мы потеряли, я перешел в наступление по поводу раковины на кухне и унитаза.

Скорректированная поэтажка пришла в пятницу, 5 сентября. В ней сняли часть красных линий. С утраченным квадратным метром пришлось смириться.

10 сентября я оставил заявку на создание эскиза на сайте МосгорБТИ.

В заявке отметил, что работы по переустройству выполнены. Система автоматически подгрузит СНИЛС. Также я приложил выписку из ЕГРН, а в графе «Комментарий» описал свою ситуацию.

Через пять дней меня ждал неожиданный поворот.

Справка из Мосгаза. Я позвонил на горячую линию Мосгаза, объяснил ситуацию и оставил заявку. Мастер приехал 22 сентября, заменил кран подачи газа и составил акт обследования с чертежом расположения плиты на кухне. Я заплатил ему 4 550 ₽ через терминал.

Оформленный акт обследования специалист отправил в Мосгаз, где подготовили справку. Это занимает пять рабочих дней, но я заболел и смог забрать ее только 1 октября.

Повторный заказ эскиза. Моя старая заявка на эскиз на МосгорБТИ была все еще активна. Я загрузил справку из Мосгаза и стал пытать оператора насчет необходимости технического заключения о допустимости и безопасности выполненных работ. Мне было жалко времени и денег.

В навигаторе на «Мос-ру» я прочел, что этот документ может понадобиться, но еще был пункт про работы, которые не требуют проектной документации. Там же был каталог типовых перепланировок, согласно которому мы не сделали ничего криминального.

Я привел это в качестве контраргумента. В БТИ взяли несколько дней на изучение вопроса и уступили. 9 октября мне предложили оплатить создание эскиза — 9 740 ₽. Срок — 11 рабочих дней, к 28 октября.

Месяц, который я изначально закладывал на эту историю, уже давно истек. Теперь моей задачей было уложиться до Нового года.

Приход нового инженера мало чем отличался от предыдущего. Это тоже была вежливая девушка, которая позвонила заранее, а потом перепроверила лазером данные квартиры и сообщила, что раковину в обновленной версии поэтажного плана нам нарисовали некорректно.

В результате к 28 октября я получил не только новый эскиз, но и свежую поэтажку.

В начале ноября мы с семьей отлучились в отпуск, а 19 ноября я продолжил свои злоключения. Технический план перепланированного помещения тоже заказывают на сайте МосгорБТИ.

20 ноября заявку взяли в работу, и я оплатил новый счет на 7 130 ₽. Срок назначили на 5 декабря.

В конце месяца инженер прислала на электронную почту декларацию об объекте недвижимости, попросила ее подписать и переслать обратно. В установленный срок долгожданный технический план выгрузили в личный кабинет на сайте БТИ.

Чтобы получить акт, нужно снова подать документы на рассмотрение. Но сначала я должен был решить вопрос с согласием собственников на перепланировку.

Еще в начале ноября я подготовил официальное обращение в Мосжилинспекцию с описанием проблемы и просьбой предоставить корректный бланк. Его должны были рассмотреть в течение месяца. В конце ноября мне позвонили и надиктовали бланк по телефону.

Пакет документов в Мосжилинспекцию. На его подготовку ушло четыре месяца. 9 января я загрузил в сервис «Мос-ру»:

1. Согласие собственников на перепланировку.
2. Эскиз.
3. Справку из Мосгаза.
4. Технический план.
5. Квитанцию об уплате госпошлины за изменения в Росреестре.

Спустя неделю мне позвонили из Мосжилинспекции и рассказали о дальнейших шагах. Нужно было:

1. Принять в квартире их инспектора, чтобы он убедился в корректности предоставленных данных.
2. Дождаться приглашения в Мосжилинспекцию округа на Преображенской площади, чтобы подписать акт.
3. Получить акт на «Мос-ру».

Инспектор навестил нас 18 декабря, бегло осмотрел квартиру, и уже на следующий день мне позвонили и попросили приехать. Я посетил ведомство и поставил подписи.

Далее Мосжилинспекция высылает документы в Росреестр, тот фиксирует изменения по квартире и вносит их в ЕГРН. После этого процесс можно считать завершенным.

Новый гром прогремел 23 декабря. Мне позвонил инспектор и пояснил, что я неправильно приложил на «Мос-ру» технический план и его не смогли переслать в Росреестр. МосгорБТИ присылает архивный файл с техпланом, и его нужно целиком прикрепить, чтобы сохранилась электронная подпись.

Ждать новый файл от неспешного МосгорБТИ в конце декабря означало продлить муку еще на месяц. Но я написал кадастровым инженерам, и они прислали обновленный архив на следующий день. Я тут же перенаправил его в Мосжилинспекцию.

24 декабря мне на «Мос-ру» пришел акт о согласовании проделанных работ.

Оставалось дождаться обновленной выписки из ЕГРН, которую инспектор Мосжилинспекции должен был прислать на почту. Меня предупредили, что может быть два варианта:

1. Росреестр пришлет в Мосжилинспекцию выписку из ЕГРН с обновленными данными, ее перешлют мне, я закажу обновленную поэтажку с черными линиями в МосгорБТИ. На этом все.
2. Росреестр пришлет отказ, тогда придется собирать документы заново. Чаще всего проблемы случаются при оформлении квитанции об уплате госпошлины.

Я скрестил пальцы и покорился судьбе. Наконец 15 января на почту пришло письмо из Мосжилинспекции с интригующей темой «Результат предоставления запроса по кадастровому учету объектов недвижимости».

Я открыл его и выдохнул. К письму был прикреплен файл — это были обновленные данные из ЕГРН. Я не поверил глазам — мы сделали это!

На согласование уже сделанной перепланировки у меня ушло полгода, а изначально я планировал управиться за месяц. Я не нанимал посредников и не переплачивал за ускоренную процедуру.

Если бы я проходил этот путь, уже обладая нынешними знаниями, то, возможно, достиг финала в два раза быстрее. Но это лишь предположение.

Зато совершенно ясно другое. Если бы мы попытались продать квартиру в разгар этих перипетий и покупателям пришлось ждать срочного согласования перепланировки, сделка бы сорвалась. Выходит, при спешке без платных посредников в этом процессе не обойтись.

Как бы то ни было, согласовать готовую перепланировку можно и самим — это посильно. Главное — выяснить четкую последовательность действий, быть готовым к неожиданностям и ничего не бояться. Если сохранять целеустремленность, вы обязательно добьетесь результата.