Как скоро недвижимость начнет дешеветь

Цены на жилье сильно выросли за последние несколько лет. На самом деле они росли и до этого, с 2017-го года (информация с сайта "Самолета" — крупнейшего застройщика России), но в последнее время это стало намного заметней.

Это подтверждают и исследования. Средняя зарплата для получения рыночной ипотеки в Москве при стоимости жилья в 14,4 млн руб. — 340 тыс. руб. (согласно данным РБК).

Средняя начисленная зарплата в Москве — 171,3 тыс. руб. (согласно данным Мосстата на ноябрь 2025).

Поскольку сейчас рыночная зарплата не дотягивает до погашения ипотеки по рыночной ставке, то возникает резонный вопрос: когда же недвижимость подешевеет?

Краткий ответ: нескоро.

Но обо всем по порядку. Для начала разберемся с причинами роста цен на жилье в последние годы (частично мы их рассматривали в комментариях в этой статье).

Всего основных макроэкономических причин можно выделить 7:

1. Повышение НДС с 2026 года
2. Ужесточение миграционной политики (это привело к уменьшению количества мигрантов в строительстве. Предложение на рынке труда сократилось, а спрос остался прежним, что повлекло увеличение зарплат для восполнения дефицита предложения)
3. Рост себестоимости строительных материалов
4. Сокращение ввода нового жилья (согласно данным Forbes — https://www.forbes.ru/biznes/554319-developery-sokratili-zapusk-proektov-zilisnogo-stroitel-stva-v-gorodah-millionnikah)
5. Льготная ипотека и ее продление
6. Увеличение платежеспособного населения (общий рост зарплат, особенно у военнослужащих)
7. Неопределенная геополитическая обстановка

Определить основной фактор, влияющий больше всего на рост стоимости жилья невозможно. Но нас интересует не это, а то, когда же недвижимость станет дешевле.

Для ответа на этот вопрос, пойдем следующим путем: определить те факторы, которые вряд ли исчезнут в ближайшее время. Я выделяю 5 из них:

1. Повышенный НДС. Только с 2026-го года повысили НДС и сократили лимиты по упрощенной системе налогообложения (УСН), поэтому ожидать снижения налогов явно не стоит. С учетом дефицита бюджета требуется покрытие текущих расходов.
2. Ужесточенная миграционная политика. Тренд последних нескольких лет и ослаблений пока не видать. Данный фактор будет влиять, но ожидаю балансировки — когда наемный труд перетечет в рабочие отрасли (в том числе, в строительство) и рост зарплат сократится.
3. Высокая себестоимость строительных материалов. После ухода ряда зарубежных компаний и отказа иностранных партнеров сотрудничать с нами стоимость стройматериалов выросла. Импортозамещение сопряжено с дополнительными тратами и с длительным периодом стабилизации производства.
4. Сокращенный ввод нового жилья. Девелоперы на фоне растущих затрат начали снижать объем вводимой жилой недвижимости. Поскольку производственный цикл в строительстве крайне высок — 36+ месяцев (по данным РБК), изменение производственных процессов за полугодие и даже год в данной сфере либо невозможен, либо сопряжен с высокими затратами (это явно не понизит стоимость жилья).
5. Льготная ипотека. С 2024 года льготную ипотеку по всем программам продлили до 2030 года. 4 года она точно будет действовать и стимулировать спрос на жилье, поэтому резона у девелоперов снижать стоимость жилой недвижимости под влиянием этого фактора нет.

Путем исключения мы определили 2 оставшихся фактора, влияние которых могло бы привести к снижению стоимости жилья.

1. Повышенная зарплата. Пиковый рост зарплат прошел (например, в IT с высокими зарплатами сотрудников). К снижению зарплат люди не готовы, ожидать снижения не стоит, но замедление роста точно будет. Не фактор снижения, но возможного замедления роста цен на жилье.

Единственная сфера, где возможно снижение зарплат — военная сфера. Зарплаты военнослужащих с 2022 года сильно выросли. А их количество создало дополнительную платежеспособную часть населения. Сокращение военных расходов, а, следовательно, зарплат военнослужащих приведет к уменьшению платежеспособного спроса и для восполнения продаж цены на жилье могут снизиться.

2. Неопределенность геополитики. Неопределенность внешнеполитическая создает дополнительные стимулы к покупке, так называемые «самосбывающиеся пророчества» — люди ожидают, что цены на жилье вырастут, приобретают его или берут ипотеку сейчас. Тем самым они повышают спрос, предложение уменьшается, и девелоперы увеличивают цены.

Мы рассмотрели макроэкономические факторы, влияющие на цены на жилье. Остается ответить на главным вопрос: когда же недвижимость подешевеет?

Ответ: не знаю.

Геополитика и высокие военные расходы способствуют увеличению цен на жилье. При нивелировании данного фактора, в теории, можно ожидать снижения стоимости жилой недвижимости. Но когда это произойдет? Готовы ли будут предприятия, переориентированные на обеспечение военных нужд, перестроиться под гражданские потребности? Уменьшатся ли расходы на оборону?

Не отвечу на эти вопросы (да и никто не ответит), но отмечу, что на 2026 год на вооруженные силы и национальную оборону уже заложено более 5 триллионов рублей при бюджете в 32 триллиона (более 15%).

Поэтому в ближайшие пару лет снижения стоимости жилья я бы не ожидал (еще и на фоне новостей ГК Самолета о запросе мер поддержки).