Как я коплю на пенсию в квартирах

«Я сдаю двадцать пять квартир и получаю с них девятьсот тысяч.» — видели этот мем? Это мои планы на старость:)

А если серьезно, то до пенсии мне (если учитывать, какой пенсионный возраст сейчас) еще 26 лет, и у меня на данный момент только 13 лет стажа. То есть, мне нужно работать в два раза дольше, чем я уже работаю. И хотя работа любимая, но о пенсии и/или досрочном выходе на нее я задумываюсь регулярно.

Чтобы поддержать текущий уровень жизни (не учитывая мои выплаты по ипотекам и кредитам и учитывая покупательскую способность денег сегодня) мне бы хватило дохода в 200 тысяч рублей ежемесячно, чтобы покрыть все базовые расходы. При пассивном доходе в 300 тысяч я, скорее всего, смогла бы и дальше инвестировать.

Мне захотелось посчитать, сколько это в московских квартирах и понять, к чему стремиться, учитывая мою жизненную ситуацию.

• Одна квартира (двухкомнатная) для себя. Ее мы не считаем как актив, скорее пойдет как пассив, забирая на себя дорогие коммунальные платежи.
• Однокомнатная квартира для мамы. Мама живет в другом регионе, но есть вероятность, что в будущем переедет ко мне в город, все таки уровень медицины в Москве выше. Но стоимость квартиры в регионе в 3-4 раза ниже стоимости квартиры в Москве, поэтому для реализации это плана придется поработать.
• Однокомнатная квартира для дочери через 15-20 лет. Я считаю, что если родитель может помочь своему ребенку, то стоит это сделать. Поэтому, тоже пассив, но коммуналка бесспорно должна лечь на дочь.

С личными квартирами закончили. Прикинем, сколько нужно инвестиционных квартир в сегодняшних деньгах, чтобы обеспечить доход в 200 тысяч также в сегодняшних деньгах.

Возьмем среднюю стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве — 70 тысяч рублей. Три инвестиционные квартирки и у тебя на руках — 210 000 рублей. Кстати, налог на СЗ в пересчет на месяц — до 200 тысяч, так что тут стоит подумать о налогах заранее. Также требуется учесть, что эти квартиры придется обслуживать: мелкий ремонт, коммуналка, налоги на недвижимость и прочие расходы.

В итоге, мы имеем:

• 3 личные квартиры
• 3 инвестиционные квартиры

То есть шесть небольших квартир (мы тут не про 120 метровые хоромы), чтобы у близких была закрыта потребность в жилье, а я продолжила получать доход, который покрыл бы мои текущие расходы.

При средней стоимости однокомнатной квартиры в 16 миллионов в 2026 году мой капитал на их покупку должен составлять около 100 миллионов рублей (на сегодня, не учитывая будущую инфляцию), что очень маловероятно, так как я работаю в найме.

Но есть и плюсы, так как коплю в квартирах я давно, то начинать нужно не с нуля, одна квартира уже есть, а по двум другим зафиксирована цена и ежемесячный платеж по низкой процентной ставке.

Как думаете, успею выплатить все долги за две квартиры и купить еще три до пенсии)? И сколько квартир нужно вам на старость?

p.s. Я не предлагаю копить на старость всем в квартирах, есть и другие более ликвидные инструменты, но я убеждена, что доля недвижимости в капитале должна быть очень весомой.