Стоит ли покупать новостройку на Кубани: говорят, у застройщиков там проблемы
Краснодарский край — один из лидеров по объему строящегося жилья в России.
Но деньги покупателей покрывают кредиты застройщиков на Кубани хуже, чем в любом другом регионе. При этом они продолжают выводить на рынок новые дома, а банки — давать на это займы.
Разберемся, стоит ли вкладываться в краснодарское жилье в ближайшее время.
Что показывают числа
Дома строятся на банковские кредиты, а деньги покупателей до сдачи дома лежат на счетах эскроу.
Специалисты следят за соотношением этих денег и долга застройщиков перед банками — покрытием проектного финансирования. Чем оно ниже, тем большую часть кредита застройщику придется гасить из собственных средств или продаж уже после ввода дома в эксплуатацию.
Как устроен рынок первичного жилья
Застройщики работают через эскроу-счета, которые защищают деньги дольщиков.
Схема в общем виде выглядит так:
- Застройщик покупает или арендует землю, готовит проект, проходит экспертизы, получает разрешение на строительство, после чего публикует проектную декларацию, которая позволяет привлекать деньги дольщиков.
- Застройщик может строить на свои деньги или открыть в банке проектное финансирование — кредитную линию под сниженный процент, чтобы он, если не хватает своего капитала, мог построить дом.
- Дольщики постепенно заключают договоры и кладут деньги в банк на эскроу-счета. Эти деньги блокируются до ввода дома в эксплуатацию.
- Когда дом достроен и готов, банк раскрывает эскроу-счет со всей суммой от дольщиков. Эти деньги направляются на погашение задолженности по проектному финансированию, а застройщик получает разницу, которая останется после погашения кредита.
- Дольщики получают ключи и право собственности на квартиры.
Цена банковского кредита для застройщика напрямую зависит от того, сколько денег внесли покупатели на счета эскроу.
Чем ближе привлеченная сумма к объему использованных кредитов, тем выгоднее ставка для застройщика. Это прописано в условиях проектного договора. Когда покрытие деньгами на эскроу слабое, то есть жилье продается плохо, риски для банка выше — ставка взлетает до рыночных значений.
От размера ставки проектного финансирования зависит рентабельность проекта. Если застройщик быстро строит, но медленно продает, банковский кредит для него становится дорогим и вся финансовая модель проекта может разрушиться: дом достроили, но всю полученную и неполученную прибыль уже отдали банку как проценты.
По данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ) на 1 августа 2026 года, в Краснодарском крае покрытие счетов эскроу — 34%, это худший показатель в стране. В среднем по России — 66%, в Нижегородской области — 95%. Ниже 50% ЕРЗ считает опасным уровнем. По данным ЦБ, в начале года на Кубани этот показатель составлял 41%.
Руководитель ЕРЗ Кирилл Холопик называет ситуацию критической: «Точно пора бить в колокола, потому что при таком покрытии совершенно непонятно, как будут погашаться банковские кредиты. Здесь нужны очень большие объемы собственных средств застройщиков, чтобы к моменту ввода дома или на протяжении хотя бы даже двух лет после ввода все-таки погасить кредит. Никак не получается погашения за счет продажи квартир».
Как продаются квартиры
Подсчеты аналитиков расходятся, но все они показывают, что спрос слабеет. Так, «РБК-Краснодар» со ссылкой на данные «Дом-рф» и ЕИСЖС пишет, что к августу продажи новостроек в крае упали на 40% год к году, а цены с начала года снизились на 1,6%. По подсчетам сервиса «Пульс продаж новостроек», за январь — август в Краснодаре заключили 9,8 тысячи договоров долевого участия — на 7,8% больше, чем годом раньше. Но в августе продажи упали на 51,7% к прошлому году, и это худший результат среди городов-миллионников.
Холопик объясняет, что многие квартиры на Кубани покупали переселенцы из других регионов и этот спрос заканчивается. По его словам, уже есть сданные дома, где продано 10% квартир или меньше.
Почему стройка не останавливается
В июле 2026 года в Краснодарском крае на рынок вышли 13 новых домов на 4,6 тысячи квартир — четвертое место в стране по площади. Больше всех вывела ГК «ССК», на втором месте — компания «Точно». Правда, в самом Краснодаре, по данным bnMAP.pro, в первом полугодии продажи стартовали только в одном новом жилом комплексе.
Опрошенные Российской газетой девелоперы и консультанты говорят, что остановка стройки часто обходится дороже продолжения. Земля, разрешения, команда и подрядчики требуют денег каждый месяц, а без стройки нет выручки. К тому же банки охотнее кредитуют компании с непрерывным циклом.
Также, возможно, продолжается стратегия стройки «впрок» и построенный объем в итоге распродадут, пусть и не так быстро, как в период бума семейной ипотеки.
Что это значит для покупателя
Главный риск — сроки и смена застройщика. Возможно, часть девелоперов не сможет рассчитаться с банками, и тогда банки могут продать их проекты другим застройщикам. В зоне риска компании с небольшим количеством домов.
Деньги на счетах эскроу защищены, обманутых дольщиков быть не должно. Но перед покупкой квартиры проверьте застройщика.
Резкого снижения цен ждать не стоит. Эксперты считают, что застройщики будут удешевлять квартиры скрыто — через скидки, рассрочки и субсидированную ипотеку. Поэтому сравнивайте не цену в рекламе, а итоговую стоимость покупки с учетом ипотечной ставки и условий оплаты.
Можно ловить и требовать скидки. В Краснодаре уже появились скидки до 40% с ограниченным сроком действия, например три-четыре дня. Так девелоперы пытаются продать в основном застоявшийся неликвид: квартиры над магазинами, с плохими планировками и неудачным видом. Но если покупатель готов с этим мириться, то можно воспользоваться проблемами застройщиков и найти жилье подешевле.
Также скидки можно прямо просить в офисах продаж — на любые понравившиеся квартиры. Возможно, получится сторговать неплохую сумму.
Следите за качеством стройки. Кубанские соцсети пестрят сообщениями новоселов о том, как им живется в квартирах, которые, видимо, сдавали в спешке: девелоперы гонятся за объемами. В новостройках текут крыши, ломаются лифты, не работает противопожарная сигнализация, а во дворах даже после небольшого дождя копятся лужи.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
