Как правильно составить договор аренды помещения, чтобы не потерять бизнес

Когда Ольга открывала свою кофейню, она была уверена, что нашла идеальное место: проходимость хорошая, арендная плата приемлемая, собственник адекватный. Подписали договор, сделали ремонт, вложили деньги, набрали постоянных клиентов. Но через год история закончилась неожиданно: арендодатель потребовал освободить помещение в течение двух недель.

— Но у меня же договор аренды! — растерянно сказала Ольга.

— Он у вас на 11 месяцев. Я не обязан его продлевать, — пожал плечами арендодатель.

Оказалось, что договор был составлен так, что у Ольги не было никаких гарантий. Ни прав на продление, ни защиты от повышения аренды, ни компенсации за ремонт. Она потеряла помещение, а вместе с ним — деньги и клиентов.

Эта история не единична. Многие арендаторы, начиная бизнес, подписывают договоры «на доверии» и потом оказываются в уязвимой позиции. Как этого избежать? Разбираемся.

Прежде чем подписывать договор, важно убедиться, что арендодатель действительно является собственником.

✅ Запросите выписку из ЕГРН. Если собственников несколько — уточните, есть ли у всех согласие на сдачу в аренду.

✅ Если сдача идет через доверенное лицо — проверьте нотариальную доверенность и ее срок действия.

✅ Если помещение принадлежит юрлицу — посмотрите, нет ли у него долгов и признаков банкротства.

Ольга не проверила собственника. Как выяснилось позже, помещение принадлежало компании, которая вскоре обанкротилась. Новый владелец просто отказался продлевать аренду.

Многие арендодатели предлагают договоры сроком на 11 месяцев, объясняя это тем, что «так проще». Но на деле это не дает арендаторам никакой защиты:

❌ Такой договор не требует регистрации в Росреестре, а значит, не дает долгосрочных гарантий.

❌ Его можно расторгнуть в любой момент, просто не продлив на следующий срок.

❌ При смене владельца новый собственник может отказаться признавать договор.

Если бизнес планируется надолго, лучше заключать договор от 1 года с регистрацией в Росреестре.

Ольге в договоре указали арендную плату, но мелким шрифтом была приписка: «Размер аренды может пересматриваться по усмотрению арендодателя». Через полгода ей просто вручили новое соглашение с увеличенной ставкой на 40%.

Как правильно:

✔ В договоре должен быть прописан четкий порядок пересмотра арендной платы — например, «раз в год, не более чем на 5%».

✔ Если в помещении делается ремонт за счет арендатора, можно договориться о фиксированной ставке без изменений на несколько лет.

✔ Любые дополнительные платежи (коммунальные, налоги, эксплуатационные расходы) должны быть четко прописаны.

Еще одна частая ошибка арендаторов — отсутствие в договоре четкого распределения обязанностей.

Что важно уточнить:

✅ Кто отвечает за ремонт коммуникаций (электричество, водоснабжение, вентиляция).

✅ Кто оплачивает страховку помещения.

✅ Кто отвечает за использование общих зон (парковка, коридоры, рекламные вывески).

Ольга столкнулась с тем, что кондиционер в ее кафе вышел из строя через три месяца, а арендодатель сказал: «Это ваши проблемы». В итоге ей пришлось менять оборудование за свой счет.

Один из самых важных пунктов договора — условия, на которых он может быть расторгнут.

🔹 По чьей инициативе можно расторгнуть договор?

🔹 Какие штрафы предусмотрены за досрочное расторжение?

🔹 Есть ли у арендатора право на компенсацию за вложенные в ремонт деньги?

Если бы Ольга заранее предусмотрела возврат инвестиций в ремонт, она смогла бы потребовать компенсацию. Но в договоре не было ни слова о возмещении.

Если договор заключен на срок больше года, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Без регистрации:

❌ Новый собственник при продаже здания может просто расторгнуть договор.

❌ Суд может признать договор недействительным, если возникнет спор.

❌ Арендатор не сможет требовать компенсацию за досрочное выселение.

Как закончилась история Ольги?

К сожалению, исправить ситуацию уже было нельзя — договор действительно не давал ей никаких гарантий. Но при заключении нового договора аренды мы учли все ошибки: теперь помещение за ней закреплено на 5 лет, условия досрочного расторжения четко прописаны, а арендная плата зафиксирована без права на резкое повышение.

Вывод: как не потерять бизнес из-за аренды?

1️⃣ Проверяйте собственника помещения — запросите выписку из ЕГРН.

2️⃣ Не соглашайтесь на договор на 11 месяцев, если бизнес долгосрочный.

3️⃣ Фиксируйте размер аренды и порядок ее изменения.

4️⃣ Прописывайте обязанности арендодателя по ремонту и обслуживанию.

5️⃣ Уточняйте условия расторжения и возврата вложенных денег.

6️⃣ Регистрируйте договор в Росреестре, если аренда больше года.

Аренда коммерческой недвижимости — это не просто формальность, а важный юридический документ, который может спасти или разрушить ваш бизнес. Внимательно относитесь к его оформлению, и тогда никакие неожиданности вас не застанут врасплох.