Долговая кабала: как частные кредиторы превращают займы под залог в легальный грабеж

Здесь много малого и среднего бизнеса? И рано или поздно у вас, возможно, случится кассовый разрыв. Или вам покажется, что "еще немного денег — и всё взлетит". Но в 90% случаев за этим стоит нерабочая модель вашей компании. Проблема в том, что в стрессе предприниматель адекватно оценить состояние бизнеса не может — и он идёт за деньгами. Если банки и родственники откажут, через слитые менеджерами банков контакты, вы попадёте к кредитным брокерам. И вот тут всё станет по⁠-⁠настоящему страшно.

Итак, ваши контакты у брокера, он зовет вас в офис, где предложит получить деньги либо у какого-нибудь мелкого банка или частного инвестора. И варианты развития событий могут быть следующие:

• мелкий банк, действительно, даст вам денег под залог квартиры. Ставка по вашему кредиту будет, примерно, 24% годовых, однако в первый месяц вы заплатите по ставке 48%, как предусмотрено договором, и купите какую-нибудь страховку у партнера банка, потому что такие условия, а еще заплатите комиссию брокеру — от 200 тыс. до 1 млн. рублей. А через месяц ваш долг вместе с закладной будет продан какой-нибудь дружественной МФО, которая начнет выжимать из вас соки. Я видел кучу одинаковых договоров, заключенных с разными мелкими банками, содержащими абсолютно идентичные условия: нарушение срока очередного платежа — ставка снова 48%, неустойка — 0,1 % в день. В итоге, предположим вы взяли в долг 5 млн. руб. под 24 %, ваш платеж условно 100 тыс. рублей. Просрочили один день — ваш платеж с этого дня 200 тыс. рублей, а еще вам сразу позвонит заботливый менеджер МФО и попросит с вас 20 тыс. за компенсацию юридических услуг по написанию вам претензии и предложит вариант рефинансирования у частного кредитора всего за какие⁠-⁠то 300⁠-⁠500 тыс. (здесь и далее московские условия).

• мелкий банк не даст вам денег и вам предложат взять их у частного лица. Частное лицо заключит с вами договор займа, примерно, на следующих условиях: заем выдается под 4⁠-⁠5% в месяц уже сегодня, неустойка за нарушение срока возврата займа — 1% в день (да, это не опечатка, в день). Залог недвижимости обязателен. Также к частному кредитору вы можете попасть и через рефинансирование вашего долга в банке, только вместо первоначально взятых у банка 5 млн., вы, с учетом процентов, "юридических услуг" на рефинансирование будете должны уже 6,5 - 7 млн. рублей.

Таким образом, в каждом городе нашей Необъятной существует и успешно функционирует целая теневая отрасль экономики, которая не подчиняется требованиям Центрального банка и других регуляторов. Как только вы попадете в базу кредитных брокеров ваши контакты разойдутся по брокерским чатам и вы станете объектом охоты, потому что в 70% случаев заемщик не может вернуть деньги, взятые под такие проценты, поэтому придется отдавать квартиру. Через два подряд нарушенных срока возврата процентов, ваш кредитор пойдет в суд, который встанет на его сторону и получит решение по которому:

• вашу квартиру выставят на торги
• с вас взыщут весь долг и проценты на дату решения суда
• с вас взыщут проценты по дату фактического исполнения решения суда в размере неустойки, то есть 1% в день.
  

Может возникнуть вопрос — а чего плохого в том, что взрослый человек взял немного деньжат в долг и не смог отдать. А дело в том, что договор согласован так, что отдать долг уже не получится. У вас, с большой вероятностью, заберут квартиру и по факту вы за несколько месяцев лишитесь объекта недвижимости в лучшем случае за 50% от его стоимости.

Суды всегда встают на сторону кредиторов. Если вы брали деньги у банка, то ваши шансы отстоять недвижимость, практически, равны нулю. Если вы брали деньги у частного лица, то вам нужен человек-юрист, который разбирается в теме. Об этом чуть ниже расскажем подробно.

Не брать деньги под залог недвижимости, тем более единственной. Подумайте несколько раз перед тем, как идти на такой шаг. Если ваши кассовые разрывы не прекращаются — ищите новый пути развития, клиенты не рассчитываются — найдите юриста, который сделает невозможным нерассчитаться с вами. Если бизнес убыточен — договаривайтесь с кредиторами и закрывайте его.

Привлекайте деньги правильно. Привлекайте деньги в бизнес путем поиска новый партнеров, которые смогут войти в капитал вашей компании. Да, это звучит как что⁠-⁠то сложное, но на практике только так и нужно привлекать деньги и это рабочий способ. Деньги не самый ценный ресурс на рынке, его много, если хорошо поискать, и он не стоит потери квартиры. Если ваш бизнес гуд, то любой инвестор с удовольствие получит в нем небольшую долю, а если не хочет, то с вашим бизнесом что⁠-⁠то не то.

Договаривайтесь. Если все уже случилось, то ищите способы договорится с кредитором. Важно понимать, что отменить или снять залог очень сложно. Если вы уже понимаете, что отдать деньги не сможете, постарайтесь быстро продать квартиру, предварительно согласовав это с кредитором. Так вы выручите хоть какие⁠-⁠то денежные средства и при этом погасите долг.

Оспорить договор залога с частным кредитором. Все не так безнадежно, если вы взяли деньги у частного кредитора. Используя неграмотность кредиторов иногда получается снять с квартиры залог. Деньги при этом возвращать все равно придется, однако жилье, если оно единственное, у вас никто не заберет даже через банкротство.

Чем можно руководствоваться. Выдавать деньги под заем недвижимости системно в качестве предпринимательской деятельности могут только институциональные компании, то есть банки и МФО, это предусмотрено Частью 1 статьи 6.1 Федерального закона от 21 декабря 2013 года №353⁠-⁠ФЗ «О потребительском кредите (займе)». Следовательно, если ваш частный инвестор выдает по несколько займов в год под залог недвижимости, то их можно оспорить как договоры заключенные с нарушением Закона.
Это не значит, что нельзя давать деньги в долг, это значит, что нельзя ставиться банком и заниматься займами под залог недвижимости как бизнесом, если вы физическое лицо.

Итак, план действий следующий:

• ищем у кредитора другие займы под залог с помощью сайтов судов общей юрисдикции и арбитражных судов. Если он регулярно взыскивает денежных средства с кого⁠-⁠то, то, очевидно, постоянно выдает займы с залогом недвижимости.
• находим кредитора на руспрофайле и других подобных сайтах. Заходим в его "связи" и ищем, является ли он участником или директором, какой-нибудь компании, связанный с займами. Если так, то это хороший сигнал, значит, выдача займа с физического лица в его случае точно бизнес.
• ищем нашего кредитора в интернете. Возможно, он фигурирует на каких- либо сайтах, как кредитор.
• пробиваем его номер телефона через гетконтакт и т.п. программы. Вдруг, он записан как "ЛехаЗаймы", для нас это тоже хорошо.
• собрав всю информацию, идем в суд и пишем заявление о признании недействительным договора залога.

В качестве примера можно использовать дело №2–526/2025 Адлерского суда, которое я выиграл в Сочи и отменил залог с жилого дома. В данном случае дом стоил около 30 млн. рублей, было выдано в районе 8 млн. рублей. Через несколько месяцев после выдачи клиент узнал, что дом уже не его, а его выселяют крепкие ребята с ушами необычной формы.

На примере этого дела, можно составить перечень оснований, которые можно включить в исковое заявление для большей убедительности:

• Использование третейского суда для обращения взыскания на дом. Это незаконная схема, так как есть постановление Верховного суда, в котором указано, что такие дела должны исключительно рассматриваться по месту нахождения недвижимости.
• В нашем случае третейский судья был еще и защитником кредитора, что как бы о многом говорит.
• Заключение иных подозрительных сделок с заложенной недвижимостью. Например, в нашем случае заложенный дом по нескольким сделкам был переоформлен на третье лицо.
• Занижение залоговой стоимости объекта в договоре залога, чтобы его было легче продать на торгах.

1. Не закладывайте недвижимость в нехороших местах или вообще не закладывайте.
2. Нужны деньги для бизнеса, ищите инвестора, а не ростовщика.
3. Заложили квартиру — читайте договор, осознавайте свои риски.
4. Случилась просрочка — решайте вопрос быстро, проценты съедят ваши недвижимость.
5. Если ничего не помогает, ищите законные способы снятия залога с недвижимости.