Почему важно комплексно проверять земельный участок

Предыстория

К нам обратился клиент с запросом признать недействительными торги на право заключения договора аренды земельного участка и соответствующую сделку недействительными.

Организация планировала построить на арендованном участке здание.

Данный земельный участок на старте не был подключен к сетям инженерно-технического обеспечения.

Справка:

Сеть инженерно-технического обеспечения — сеть электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, сеть связи и другие сооружения, предназначенные для инженерно-технического обеспечения здания и (или) сооружения, а также совокупность таких сетей (п. 20 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

Местной администрацией в извещении о проведении аукциона (конкурса) было подтверждено отсутствие каких-либо сетей, но указано на возможность технологического присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения.

Вот так, буквально одной строчкой — возможность есть.

Предприниматель, увидев это, посчитал, что земельный участок подходит для его целей, выиграл в торгах, заключил договор аренды.

Проходит время, наш будущий клиент решает вплотную заняться строительством, подает в сетевые организации заявки на технологическое присоединение… и получает договоры и технические условия, согласно которым возможность подключения к сетям есть, но примерно лет через 50 или при внесении платы в размере в несколько миллиардов.

Предприниматель идет в администрацию, ответ от администрации простой — в извещении указано о возможности технологического присоединения, конкретные сроки и стоимость — прерогатива уполномоченных органов и организаций.

Кстати такую точку зрения заняли суды первой и апелляционной инстанций.

Соответствует ли это закону?

Формально да. По сути, полагаем, что нет.

Согласно Разъяснениям Федеральной антимонопольной службы от 23.12.2019 «Об обязательности наличия в извещении о проведении аукционов сведений о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения» требования к содержанию извещения о проведении аукциона по продаже либо на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлены в пункте 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ).

В силу подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство здания, сооружения извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения.

Таким образом, ЗК РФ, устанавливая порядок подготовки и организации аукционов по продаже либо на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, устанавливает обязательность размещения сведений об условиях технологического присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения (сети электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения). Частью 1 статьи 17 Закона о защите конкуренции установлен запрет на осуществление действий, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции при проведении торгов. В связи с этим, отсутствие в извещении о проведении аукционов сведений о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, противоречит требованиям, установленным подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ, а также может содержать признаки нарушения статьи 17 Закона о защите конкуренции.

При этом, Федеральным законом от 01.07.2021 № 276-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в подпункт 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ внесены следующие изменения:

в подпункте 4 пункта 21 слова «о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения» заменить словами «о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения)» (пункт 4 статьи 2 Федерального закона от 01.07.2021 № 276-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Таким образом, в силу подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ (в действующей редакции) если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство здания, сооружения, извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения).

По сути, любой объект можно подключить к сетям, вопрос сроков и размера платы — ведь есть большая разница между возможностью подключения, к примеру, через 1 год и 10 000 руб. и через 100 лет и 100 000 000 руб. соответственно, при этом, формально и в том, и в другом случае есть возможность подключения (технологического присоединения).

Что сделали мы?

Обратились в ФАС России за новыми разъяснении (обращение на рассмотрении) и сейчас мы в кассации.

О результатах обязательно напишем в следующих постах