Кейс юриста: я помогла клиентке отстоять права на квартиру после внезапной «демен­ции» продавца

Это одно из самых сложных и интересных дел за мою практику с 2003 года. Оно началось в 2019 и закончилось только летом 2024 года.

Пожилой мужчина из Москвы поддерживал приятельские отношения с бывшей коллегой своей жены. Они тепло общались, хотя и жили в разных городах. Он жил с матерью в своей трешке в Черемушках и работал водителем скорой помощи. Дочь его приятельницы училась в столице и снимала у него за символическую сумму одну из комнат. Еще у мужчины была жена, но супруги жили в гостевом браке, и она лишь изредка приезжала к нему домой.

Однажды он предложил приятельнице купить у него эту квартиру. «Я хочу дом, меня тянет к земле, поэтому продаю трешку. А вам отдам по хорошей цене», — примерно так говорил собственник женщине. Хотел только, чтобы ему разрешили остаться в прежнем жилье и сохранить прописку — ради московской пенсии. И еще попросил покупательницу рассчитаться наличными.

Женщина подумала, что дочери еще долго учиться, цена квартиры ее устраивала, поэтому они договорились о сделке.

Куплю-продажу оформили у нотариуса в январе 2019 года. Удостоверять сделку было не обязательно, но по желанию обеих сторон решили не экономить. Позже это помогло покупательнице отстоять права на жилье.

На сделке присутствовали обе стороны. У нотариуса мужчина подтвердил, что деньги получил, о чем составили расписку. Заверили договор купли-продажи и разошлись мирно.

Дальше все продолжалось как прежде. Пенсионер жил в квартире и был там зарегистрирован. Дочь его знакомой жила там же, но уже не платила за съем.

Спустя три года девушка трагически погибла. Мужчина остался в квартире один. Через некоторое время он позвонил собственнице и сказал: «Квартира пустует, я хочу сдавать комнаты». Его мама к тому времени умерла. Женщина была в шоке: «Как это сдавать? Это же моя квартира». Мужчина ответил, что ничего не знает и считает, что квартира должна принадлежать ему.

В этот момент собственница обратилась ко мне и рассказала всю ситуацию, которую я описала выше. Мы запустили первый судебный процесс, где требовали выселить мужчину и снять его с регистрационного учета.

В суд он не приходил, интересы ответчика представляли юристы. В возражениях на иск они написали, что договор купли-продажи мужчина не подписывал, денег не получал. Через суд нам удалось его выселить. Решение он обжаловал в двух инстанциях и везде проиграл.

Но этот человек не успокоился и в 2023 году подал иск в суд о признании недействительным договора купли-продажи. Требования он мотивировал тем, что не мог руководить своими действиями и не понимал их значения. Утверждал, что ничего не подписывал и ничего не помнит. Еще он писал в иске, что денег не получал и у покупательницы не могло быть такой суммы, чтобы расплатиться с ним.

Невозможность руководить своими действиями — это самостоятельное основание для признания сделки недействительной  . Это не означает, что он состоял на учете у психиатра с каким-то заболеванием или был недееспособным, — просто не понимал значения своих действий, будучи психически здоровым.

В суде первой инстанции мы прошли 10 заседаний, и ни на одно из них продавец не пришел. Его интересы представляли юристы. Их позиция сводилась к тому, что он никогда бы в здравом уме не согласился продать квартиру по цене ниже рыночной. Они говорили, что мужчину обманули, околдовали. Приятельница воспользовалась своим влиянием на него, привела к нотариусу и заставила подписать договор то ли дарения, то ли купли-продажи.

Более того, они звонили с угрозами моей доверительнице и требовали, чтобы она вернула квартиру, иначе будет хуже. По этому поводу она обращалась в полицию, но безрезультатно.

Мы утверждали, что продавец осознанно готовился к сделке. Он несколько раз приходил к нотариусу и собирал нужные документы. Доказательств, что не понимал значения своих действий и не мог руководить ими, истец не представил. На учете у психиатра мужчина не состоял, а передачу денег мы подтвердили распиской.

Еще мы ссылались на то, что водитель неотложки в принципе не мог не понимать значения своих действий. Он всегда проходил все медосмотры и по медицинским документам был допущен к работе.

Никаких лекарств, которые бы снижали концентрацию внимания или говорили о каких-то болезнях, мужчина не принимал. Кроме этого, он пропустил трехлетний срок исковой давности для обращения в суд, а это самостоятельное основание для отказа в иске.

Юристы истца принесли в суд несколько томов медицинской документации о том, что в 2023—2024 годах он регулярно обращался к врачу с болезнью Альцгеймера и старческой деменцией. Привели кучу свидетелей: жену, друзей, родственников. Те рассказали, что он давно был невменяемым, ненормальным, психически нестабильным и ничего не понимал. Жена к тому же утверждала, что ничего не знала о сделке. Мы спросили, почему же они как близкие люди не обследовали, не помогли. «Ну, вот такой был человек, и вот так он жил», — был ответ.

Но было много доказательств, что это неправда. Мы тоже привели несколько свидетелей, которые пояснили, что он был обычным пенсионером, на момент сделки выглядел здоровым и даже научился играть на гитаре. Сторона истца задавала нашим свидетелям один и тот же вопрос: «У вас есть медицинское или психиатрическое образование?» Мол, если нет, вы не можете говорить о его адекватности.

По этому делу я взяла консультацию психиатра. Мне было интересно, что происходит с памятью человека, у которого болезнь Альцгеймера.

В нашем случае — как раз играть на гитаре. А последним — то, что знал и умел с детства: читать, говорить, ходить. Эти первичные навыки сохраняются у таких людей дольше. Наш продавец, который якобы страдал потерей памяти, продолжал бренчать аккорды на гитаре.

До вынесения решения я думала, что оно может быть не в нашу пользу и нужно собирать доказательства для апелляции. Поэтому писала замечания на протоколы судебного заседания, так как некоторые фразы в них искажали смысл реально сказанного. Что-то важное не было записано вообще, что-то было записано неверно. А если оставить все как есть, я бы не смогла ссылаться на это.

Также на судебное заседание пришел нотариус. Это очень редкое явление в таких спорах. Она рассказала, что в ходе сделки истец приходил к ней четыре раза. В том числе с женой, которая в суде утверждала, что ничего не знала о продаже квартиры. Сначала нотариус беседовала с ним одним, потом вместе с супругой. Мужчина пояснил, что хочет продать квартиру, чтобы купить дом.

На консультации у нотариуса истец говорил, что не хочет терять московскую прописку, и просил оставить регистрацию в квартире. В течение всей процедуры истец подписывал многочисленные документы, выглядел абсолютно здоровым. Нотариус спрашивала о том, состоит ли он на учете в психоневрологическом диспансере, есть ли у него какие-либо заболевания, принимает ли он какие-либо лекарственные препараты.

Но для суда всех наших доказательств было мало. Позиция судьи была такой: мне все равно, я не психиатр. И тогда суд по ходатайству стороны истца назначил судебную психиатрическую экспертизу в Федеральном медицинском исследовательском центре психиатрии и наркологии им. В. П. Сербского.

Экспертиза длилась три месяца. Специалисты обследовали мужчину, посмотрели медицинские документы и установили, что в момент сделки он все осознавал и мог руководить своими действиями. Интересно, что он в деталях рассказывал о своей молодости, работе, учебе, и эксперт на это обратил внимание.

Экспертиза была в нашу пользу. После нее представители истца перестали ходить на судебные заседания и начали тянуть время. Истец в письменных ходатайствах утверждал, что хочет лично присутствовать в суде и давать показания. Но не может, потому что находится в стационаре. Отложив заседание по этой причине два раза, суд вынес решение в нашу пользу без его участия.

В апелляции юристы истца принесли четыре рецензии на эту экспертизу. И сообщили, что истцу присвоили первую группу инвалидности. Но она присвоена сейчас, а не в 2019 году. Я возражала, поэтому суд не приобщил эти документы к материалам дела. Решение осталось в нашу пользу. Сейчас моей доверительнице пришла кассационная жалоба, заседание назначено на апрель.

Клиентка вправе взыскать с истца судебные расходы, но не хочет. Ее желание — чтобы это все закончилось и он от нее отстал.

Не оплачивайте квартиру наличными. В суде возник вопрос, откуда у моей доверительницы деньги на покупку квартиры. Судья направляла запросы в налоговую, ее интересовал вопрос безденежности сделки  . Она говорила, мол, докажите, что вы имели такую сумму и могли отдать ее за квартиру. Расписка была, но судью мало интересовала. Если бы сделка была безналичным расчетом, такой вопрос у суда не возник бы.

Не покупайте квартиру с прописанными в ней людьми. Когда я писала об этом деле в своих соцсетях, многие подписчики говорили, что человека после сделки легко выписать. Но это не так, если он будет сопротивляться, как продавец в нашем деле.

Решение этой ситуации заняло несколько лет и было сложным — отняло у доверительницы много сил и денег. Вот такая история.