Как не лишиться квартиры после ее покупки: 3 признака добросовестного покупателя
Я работаю юристом и на практике встречаю множество проблем после покупки недвижимости.
Люди покупают дорогостоящие объекты, не подозревая о том, что продавец не вправе распоряжаться недвижимостью. Когда обман вскроется, покупатель может лишиться недвижимости, если не докажет, что действовал добросовестно.
Расскажу, как обезопасить себя при покупке недвижимости и стать добросовестным приобретателем.
📌 Кто такой добросовестный приобретатель недвижимости
В гражданском праве действует принцип добросовестности , но определения понятия «добросовестность» нет на законодательном уровне, это оценочная категория.
Верховный суд разъяснил, что добросовестность — это предсказуемость действий или общепризнанные действия граждан.
Простыми словами, добросовестность при покупке недвижимости — это установление юридической чистоты сделки и определение собственника недвижимости, который вправе продавать квартиру на дату сделки.
Если такая сделка оспаривается в суде, суд оставит квартиру добросовестному приобретателю , который при покупке принял все меры по юридической проверке.
Возмездность приобретения
Это значит, что покупатель платит за недвижимость полную рыночную цену. Это не был подарок, обмен или какая-то символическая сумма.
Если цена занижена и отличается от рыночной, есть повод задуматься. Существует такое понятие, как кабальная сделка. Это когда продавец расстается с недвижимостью на крайне невыгодных условиях из-за жизненных и иных обстоятельств. Такая сделка может быть признана судом недействительной .
При покупке в договоре обязательно указывайте реальную цену сделки.
В моей практике был случай, когда продавец уговорил занизить стоимость квартиры до трех миллионов, хотя реальная цена была пять. Покупатель отдал три миллиона через банковскую ячейку, а два — наличкой, даже не взял расписку. В итоге продавец оспорил сделку и вернул квартиру, отдав покупателю лишь три миллиона.
Осмотрительность
Добросовестный покупатель предпринимает активные действия, чтобы убедиться в честности сделки. Вот что нужно проверить, чтобы доказать свою осмотрительность.
Правоустанавливающие документы. Покупатель должен изучить договор, на основании которого продавец получил право на недвижимость. Это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве.
Выписка из ЕГРН. Единственное доказательство права собственности на квартиру, земельный участок, дом и другую недвижимость — сведения о регистрации из единого государственного реестра.
Собственник может запросить бесплатную онлайн-выписку через госуслуги. Это упрощенная выписка и она не содержит схему или план объекта недвижимости. Наличие выписки подтвердит, что квартиру действительно продает собственник — и у него есть доступ к госуслугам, что также свидетельствует о доброй воле продавца.
Попросите, чтобы вам скинули не только выписку, но и файл электронной подписи с расширением .sig: его можно скачать на странице получения выписки. С его помощью проверяют достоверность выписки в сервисе на госуслугах: он соотносит файлы PDF и SIG.
На что обратить внимание в выписке:
- Продавец указан как единственный собственник.
- Основание государственной регистрации. Наиболее безопасные варианты для покупателя — это договор участия в долевом строительстве, договор купли-продажи с датой покупки не менее трех лет. Если в качестве основания указан договор приватизации, есть риск того, что «отказники» могут прийти в любое время в квартиру и заселиться в нее. В Т—Ж есть пример спора, связанного с приватизацией. Если купить такую квартиру, можно получить проблемы.
- На квартире нет обременений — ареста, ипотеки. Если недвижимость в залоге у банка, ее не получится продать, пока не погашена ипотека. Если продавец — злостный должник по налогам, ЖКХ или кредитам, приставы могут наложить арест, и об этом будет указано в выписке. Советую проверить продавца по Банку данных исполнительных производств и Единому федеральному реестру сведений о банкротстве. Если собственник в браке, проверьте на предмет банкротства и супругов.
- Отсутствуют зарегистрированные права третьих лиц. Например, право пожизненного проживания.
- Срок собственности. Если продавец — собственник более трех лет, это уже хороший признак. По истечении трех лет другие лица не смогут заявить свои требования об изъятии недвижимости .
Более подробно о выписке мы писали в материале «Как получить выписку из ЕГРН».
Юридическая чистота. Покупатель должен убедиться, что в истории квартиры не было сомнительных сделок, а продавец не относится к категории недееспособных или ограниченно дееспособных граждан.
Если продавец пожилой или у него есть внешние признаки заболеваний, запросите выписку из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным. Ее может запросить сам собственник, а может и покупатель — через нотариуса при наличии предварительного договора купли-продажи.
Признать недееспособным или ограничить в дееспособности может только суд . Суд направляет в Росреестр информацию о наличии такого судебного акта, чтобы внести сведения в ЕГРН .
Чтобы проверить историю квартиры, попросите собственника заказать расширенную выписку из ЕГРН. Такой документ называется «Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости» и показывает, сколько раз объект поменял владельцев и когда это происходило. Вы тоже можете ее заказать, но в ней будут скрыты персональные данные собственников.
Срок владения квартиры продавцом в идеале должен быть не меньше трех лет. Это срок исковой давности, он поможет защититься от оспаривания предыдущей сделки.
Подозрительно, если квартира каждый год меняет собственника. Если у последнего в качестве основания права собственности указано свидетельство о наследовании и с даты перехода прав собственности прошло меньше года, есть риски оспаривания сделки другими наследниками.
Если у вас уже есть предварительный договор купли-продажи, вы можете обратиться к нотариусу и попросить выдать свидетельство об удостоверении наличия сведений в ЕГРН. Услуга стоит 300 ₽, а у вас на руках будет официальный документ, заверенный нотариусом.
Все совладельцы. Если у недвижимости несколько собственников, добросовестный покупатель должен получить от продавца их нотариальное согласие на продажу.
Например, для продажи недвижимости, приобретенной в браке, требуется согласие супруга или супруги . Если квартиру приобрели в браке, а потом развелись, но вопрос о разделе имущества не решили, придется получить нотариальное согласие на продажу квартиры от бывших супругов. Иначе они могут оспорить сделку в течение трех лет.
Если продавец утверждает, что не состоит в браке, попросите его заказать справку об этом. Ее выдают в день обращения, пошлина — 350 ₽.
Неосведомленность о правах третьих лиц
Этот признак подразумевает, что покупатель не знал о наличии у недвижимости другого настоящего владельца, продавец действовал незаконно и сделка оспорима. Причем речь идет не о пассивном незнании, а о результате активных проверок продавца и недвижимости.
Добросовестный покупатель убедится в отсутствии других владельцев в выписке из ЕГРН, проверит подлинность документов продавца. Так, подозрение может вызвать доверенность, выданная в другом регионе. Осмотрительный покупатель проверит ее у выдавшего ее нотариуса.
Олеся Бухтоярова
юрист по безопасности сделок
Какие аргументы принимают суды в пользу добросовестности покупателя
Суды исходят из того, что добросовестный покупатель:
- не знал об обмане со стороны продавца или о том, что продавец во время сделки находился под влиянием мошенников;
- сам не планировал обман;
- не мог распознать, что продавец находился под влиянием;
- непричастен к мошеннической схеме, то есть не привлечен в качестве подозреваемого или обвиняемого в рамках уголовного дела.
В 2025 году суды рассматривают немало дел о «продавцах под влиянием» , и такие дела вызывают большой резонанс. Но практика разная, и отнюдь не все дела заканчиваются в пользу продавцов, когда покупатель остается без денег и квартиры.
Шансы выиграть дело в суде у покупателя больше, если соблюдены следующие формальности:
- сделка проходила у нотариуса;
- сделана видеофиксация, и на видео видно, как продавец говорит, что понимает суть договора, получает деньги и свободен в волеизъявлении;
- деньги переводились безналичным расчетом на банковский счет продавца после перехода права;
- продавец оформил заверение об обстоятельствах — это можно сделать у нотариуса отдельным документом или включить как пункт в договор купли-продажи;
- есть согласие супруги или супруга покупателя на покупку;
- прошло минимальное время между расчетами и подписанием передаточного акта.
Также суды применяют принцип эстоппеля. Так называют запрет на противоречивое поведение. Это правовая конструкция, согласно которой человек в силу некоторых обстоятельств утрачивает право ссылаться на какие-либо факты в обоснование своих притязаний.
В нашем случае принцип эстоппеля выглядит так: заявление продавца о недействительности сделки не имеет правового значения, так как поведение продавца давало основание считать ее правомочной. А именно продавец совершил следующие действия:
- обратился к риелтору для продажи квартиры, пусть и срочной;
- сам показывал квартиру;
- представил покупателю все правоустанавливающие документы;
- сам подписал договор купли-продажи;
- получил деньги;
- согласился на регистрацию перехода права собственности на покупателей.
Но проще вовремя отказаться от сомнительной сделки, чем потом судиться. До сделки рекомендую как минимум:
- поговорить с продавцом, выяснить, почему он продает жилье и куда планирует переезжать;
- посмотреть недвижимость лично;
- получить контакты родственников продавца и убедиться, что они в курсе сделки;
- получить справки из психо- и наркодиспансеров, а еще лучше — освидетельствовать продавца в день сделки.
Основной красный флажок — одинокий продавец без родственника и без покупки альтернативы. Встречаются и семьи «ведомых», но это не массово.
Если продавец начал уклоняться от вопросов, хитрить и не давать информацию, лучше поискать другую квартиру.
Сделка с квартирой по доверенности умножает риски покупателя на два. Доверенность может быть отозвана, то есть лишена подписи, человеком, который не понимал значения своих действий.
Единственный способ защиты — это добровольное титульное страхование на три года.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
