Как выгоднее сдавать квартиру — посуточ­но или на долгосрок

Посуточная аренда почти наверняка даст больший доход, если умело управлять процессом.

Согласно опросам, больше половины россиян считает недвижимость лучшей инвестицией. Они уверены, что это выгоднее банковских вкладов, несмотря на высокие ставки последних. А треть охотно бы сдавала купленное жилье в аренду  .

Арендную доходность считают индивидуально: она зависит от региона, ликвидности и цены квартиры. А еще важно, кому и как вы сдаете. Мы собрали статистику для посуточной и долгосрочной аренды и сравнили эти две модели на реальном примере.

На практике долгосрочной считают аренду от четырех месяцев, и она может длиться годами. Договор с арендатором чаще всего заключают на 11 месяцев, чтобы не регистрировать в Росреестре. А по истечении срока подписывают новый на 11 месяцев.

Долгосрочная аренда позволяет зафиксировать гарантированную доходность и экономит время хозяина. Достаточно один раз найти надежного арендатора — и можно лишь изредка контролировать процесс и решать мелкие бытовые вопросы: например, если жилец потерял ключ или вдруг понадобился сантехник.

Для такой аренды квартиру меблируют и оборудуют базовыми вещами: холодильником, стиральной машиной, ТВ. Мелкие бытовые излишества вроде кофеварки, фена, постельного белья и посуды зачастую не нужны: у арендатора свои.

Иногда квартиры на долгосрок сдают без меблировки — чтобы жилец все обустроил по своему усмотрению. В этом случае квартира обходится дешевле: например, если меблированная студия стоит 30 тысяч в месяц, аналогичная без мебели обойдется в 22—23 тысячи. Для хозяина в этом случае уменьшаются начальные затраты, и не нужно переживать за сохранность мебели. Но и круг потенциальных арендаторов сужается: не каждый ездит со своими кроватью, матрасом и шкафом.

Другие плюсы долгосрочного подхода:

1. Арендатор относится к имуществу бережнее, так как постоянно живет в квартире и оставляет весомый залог — обычно стоимость месяца аренды. Также в момент сдачи арендодатель может выбрать арендатора, который вызывает доверие.
2. Жилец с пониманием относится к временным неудобствам. Например, если в подъезде делают ремонт, территория вокруг дома не благоустроена или летом отключили горячую воду. В случае посуточной аренды люди не потерпят таких неудобств — придется потратиться и установить электрический бойлер.
3. Коммунальные платежи включены в арендную плату или оплачиваются самим жильцом. В последнем случае он бережнее относится к ресурсам — свету и воде.

Минусы:

1. Более долгий процесс сдачи: приходится проводить несколько просмотров, пока не найдется подходящий кандидат. Иногда нужно торговаться.
2. Часто проверять состояние квартиры не получится: в лучшем случае раз или два в месяц, чтобы не тревожить жильцов.
3. Арендатор может попросить о временной регистрации. И хотя сейчас оформить ее можно удаленно через госуслуги, это все равно занимает время.

Это сдача квартиры с посуточной оплатой — на срок до нескольких недель. Механизм похож на гостиничный сервис. Жилье выставляют на платформах бронирования: «Авито», «Суточно-ру», «Яндекс Путешествиях», «Островке» и других.

Каждого постояльца нужно заселить, потом выселить и привести в порядок квартиру. В месяц такую процедуру могут проводить до 15—20 раз, и нужно активное участие. В отличие от долгосрочной аренды, эту деятельность уже не назвать пассивным доходом — только если делегировать процесс управляющей компании.

УК забирает процент — или от всего оборота, или от прибыли после вычета расходов. В среднем ставка варьируется от 15 до 30%. Но УК берет на себя все вопросы, и собственника никто не беспокоит.

Посуточная аренда лучше работает в крупных городах, например Москве, Петербурге, Калининграде и Казани, а еще — в курортных локациях: Сочи, Ялте, Анапе. Но в последних ярко выражена сезонность — летом все дни забиты, зимой квартира простаивает. Неплохо работает посуточная аренда и в небольших городах с постоянным туристическим потоком — особенно там, где мало гостиниц, например в Выборге, Сортавале, Рыбинске или Валдае. Мы писали о таких городах и считали возможную окупаемость квартиры.

Для посуточной сдачи подходит не каждая квартира — лучше сдаются студии и однушки, близко к центру, транспортным узлам и достопримечательностям, а также к метро. Многие гости предпочитают номера в апарт-отелях: они заточены под сдачу и по сути это аналог гостиниц, но в более бюджетном сегменте. Также есть вариант сдачи частного дома, но его мы разбирать не будем.

Плюсы посуточной сдачи:

1. Если квартира сдается большую часть месяца, прибыль может быть в два-три раза больше, чем при долгосрочной аренде.
2. Можно оптимизировать схему, если автоматизировать процесс — поставить кодовые замки для удаленного заселения. Так постояльцы будут заселяться и съезжать сами. После выезда приезжает клининговый сервис и убирает квартиру.
3. Можно варьировать тариф в зависимости от месяца, буднего или выходного дня и от общего спроса. Например, всегда высокий тариф на майские и новогодние праздники, Дни города и другие праздники.
4. Состояние квартиры проверяют после выезда. Если клинер постоянный, он сразу определяет, что на месте, а что нет. Если что-то сломано или разбито, это вычитают из залога.
5. Квартиру регулярно проверяют и убирают, проводят мелкий ремонт по необходимости.

Минусы:

1. Постояльцы не оплачивают коммуналку, взносы на капремонт и интернет — все на собственнике. Если сдается не через УК, также нужно учитывать траты на расходники, комиссии агрегаторам и незапланированные траты в виде мелкого ремонта.
2. Как правило, более быстрый износ квартиры: гости часто сменяются, вживую отбирать их не получится. Залог при этом часто небольшой — около 5000 ₽. В случае крупной поломки — например, если разобьют ТВ — он не компенсирует потери.
3. Для посуточной сдачи квартиру комплектуют вплоть до мелочей — фена, постельного белья, посуды и утюга. Также нужны расходники: гели для душа, одноразовые тапки, принадлежности для чая и так далее.
4. Если нет УК или администратора, необходимо быть постоянно на связи с постояльцами и решать их проблемы.
5. Большая зависимость от отзывов гостей: при низком рейтинге квартира хуже сдается. Это может быть рычагом давления со стороны постояльцев.

Стоимость аренды в последние годы растет. Например, в 2024 году аренда однушки подорожала в среднем на 31,4%, двушки — на 25,8%, трешки — на 27,6%  . Это связано и с ростом внутреннего турпотока, и с повышением ключевой ставки до рекордного 21% — покупку своего жилья многие отложили. Еще в стране высокая инфляция, по итогам года — 9,5%.

Рынок аренды может жить по своим правилам: например, он сильно зависит от сезонности и перекосов спроса и предложения. Так, в первом квартале 2025 года число активных объявлений о сдаче квартир выросло на 23% — до 101 тысячи лотов  . Такого высокого показателя не было с середины 2022 года.

На арендный рынок сейчас активно выходят студии и однушки, которые люди покупали в инвестиционных целях — предложение малогабаритных квартир в аренду выросло за квартал примерно на треть  . Например, в Москве число арендуемых студий достигло пика в 2,3 тысячи — рост на 49%. На фоне резкого увеличения предложения средние арендные ставки пошли вниз: в Москве — на 10% к предыдущему кварталу, в Санкт-Петербурге — на 7%, в других городах — 3%.

При этом доходность от сдачи квартир остается высокой. На конец 2024 года долгосрочная аренда приносила в среднем по стране 6,4% годовых, а окупаемость квартиры снизилась до 15,7 года. Для сравнения: на начало 2024 года показатели были хуже: 5,6% и 17,9 года  . Это значит, что стоимость аренды выросла относительно цен на квартиры. На конец первого квартала 2025 года доходность от сдачи квартиры в Москве — 6,8%, в Санкт-Петербурге — 5%, средняя по другим городам — 6,2%  .

Мы провели исследование, где сравнили доходность активов за 20 лет, и выяснили, что сдача жилья в аренду под 6% годовых сопоставима с реальной доходностью акций. На дистанции цена квартир растет примерно на размер инфляции, а доход с аренды — реальный заработок на уровне более рисковых активов.

Если брать посуточную аренду в городах с населением свыше полумиллиона и в туристических локациях, доходность еще выше. В среднем в марте 2025 года месячный платеж за однушку при долгосрочной аренде эквивалентен девяти дням посуточной аренды. То есть при полной загрузке квартиры без простоев и по верхней планке тарифов посуточная аренда способна принести в три с половиной раза больше денег, чем сдача на долгосрок.

И этот рынок еще не насыщен: по некоторым оценкам, к 2030 году он учетверится — вырастет с 333 млрд рублей до 1,2 трлн  .

Соотношение двух типов аренды для городов разное. Так, в Москве посуточная способна приносить в 2,2 раза больше, в Санкт-Петербурге — в три раза, в Калининграде и Самаре — в 3,4 раза, а в курортной Анапе — в 4,5 раза.

Но не во всех туристических городах соотношение столь высокое. Так, в Сочи и Ялте разрыв между посуткой и долгосроком — в 2,9 и 3,1 раза, что сопоставимо с показателями Санкт-Петербурга. Это связано с тем, что в этих городах оба вида аренды дорогие. Например, в Сочи для однушки средняя ставка на долгосрок — 47 000 ₽, а посуточная — 4500 ₽. То есть стоимость месяца долгосрочной аренды сопоставима с 11 днями посуточной.

Важно учитывать, что добиться 100% загрузки при посуточной сдаче нереально. Обычно квартира загружена около 70% времени, или в среднем 23 дня. Также чем больше загрузка, тем выше коммуналка и сопутствующие расходы: уборка, мелкий ремонт. Вырастает и затрачиваемое хозяином время — фактически, это полноценная работа. Либо нужно обращаться в управляющую компанию и платить ей процент.

Дальше я покажу доходность на реальном примере и с учетом всех издержек.

Я взял две студии в одном из апарт-отелей в Санкт-Петербурге. Обе сдаются с 2023 года: первая — вдолгую за 32 000 ₽ в месяц, вторая — посуточно через частную управляющую компанию. Апарт-отели изначально заточены под аренду, и это упрощает процесс: можно делегировать все местной или внешней УК.

УК берет 20% от дохода за вычетом сопутствующих трат — на рекламу и стирку белья. Например, если месячный оборот 55 000 ₽, а на рекламу и прачку ушло по 2500 ₽, компания получает 20% от 50 000 ₽ — 10 000 ₽. Что касается шампуня, чая и прочих мелочей, их УК включает в свои расходы. За уборку номера платят постояльцы — с них берут небольшую сумму за уборку при выезде.

В 2024 году в общей сумме было 44 дня простоя, то есть загрузка у студии — 88%. При такой загрузке коммунальные расходы у двух студий сопоставимы — в среднем около 6500 ₽ в месяц плюс 650 ₽ за интернет. При долгосроке эту коммуналку платит жилец, с посуткой — собственник. Посмотрим на денежный поток по месяцам в течение 2024 года.

Видно, что летние месяцы — самые «жирные». Загрузка достигает 100%, а тарифы на максимуме. Если в феврале и марте сутки в среднем стоят 1600 ₽, в летние месяцы — 3000 ₽, а в отдельные пиковые дни — до 4000 ₽. В сдаче прослеживается сезонность, влияние майских и новогодних праздников, а также крупных форумов и мероприятий. Так, в июне в Петербурге проходит праздник «Алые паруса», и цены на посуточную аренду на эти дни сопоставимы с тарифами на майские праздники.

Гибкую тарификацию обеспечивает сама УК в зависимости от спроса, чтобы заполняемость всегда была максимальной. В спокойный сезон тарифы снижают, чтобы номер не простаивал.

Итого чистыми за 2024 год:

• посуточная сдача принесла 426 682 ₽, то есть по 35 600 ₽ в месяц;
• апартаменты со сдачей на долгосрок все это время давали по 32 000 ₽, а всего за год — 384 000 ₽.

Разница — 3600 ₽ в месяц, или 42 682 ₽ за год.

Имущественный налог и налог с прибыли мы не считали, так как они у двух объектов сопоставимы. Для апартаментов это 13% для физлиц, владельцы квартир могут сдавать как самозанятые и платить 4% или как ИП на УСН — 6%. Мы уже разбирали подробно в отдельной статье, как платить налоги при сдаче в аренду.

Если бы дней простоя не было, посуточная сдача могла бы принести еще 51 000 ₽. Но даже при этом соотношение посуточной аренды к долгосроку — всего 1,3. Если всем заниматься самому, не делясь прибылью с УК, соотношение будет 1,5. А если не учитывать еще коммунальные и сопутствующие расходы — вырастет до 2.

Это все равно заметно ниже среднего значения для однушек в Санкт-Петербурге, которое посчитал «Циан», — там вышло 3. Расхождение может быть вызвано тем, что аналитики ориентировались на максимальную суточную стоимость аренды в объявлениях, не принимая во внимание сезонные колебания цен и состояние рынка. Если на вялом рынке заряжать максимальную цену суток, увеличится число простоев.

Также играет роль и формат квартиры. Долгосрочная арендная ставка для апартаментов как правило выше, чем у однушек, даже если они большей площади. Просто потому, что апартаменты, как правило, — это новый дом с гостиничным сервисом, зоной лобби и в топовых локациях, обычно рядом с метро. Такие объекты одинаково подходят как для посуточной сдачи, так и в долгосрок.

В то же время, в статистику по однушкам попадают условные хрущевки с бабушкиным ремонтом на отшибе города. Посуточно их будет не сдать, а долгосрочная ставка по ним низкая, и это искажает статистику. Для объективной картины лучше сравнивать одинаково ликвидные объекты в схожих состоянии и локации. Поэтому наш пример с апартаментами дает более четкую картину.

Мы решили провести свое исследование и подсчитать, насколько перспективно сейчас сдавать в аренду недвижимость и что выгоднее: посуточная аренда или долгосрочная, жилая недвижимость или коммерческая. Если вы снимаете, для вас тоже есть несколько вопросов. Опрос анонимный и займет не больше минуты.

1. Если заниматься посуточной арендой самому, в теории можно получать в полтора-два раза больше, чем при сдаче в долгосрок. Но в жизни загрузка номера обычно неполная — 70—90% дней в году, а самостоятельная посуточная сдача — это полноценная работа. Стоит ли нанимать самого себя за зарплату в 20% от дохода, то есть в среднем за 10 000 ₽, — большой вопрос. С одной квартирой это того не стоит и сдавать в долгосрок и иметь другую работу явно выгоднее.
2. Не каждая квартира подходит под сдачу посуточно — как правило, это студия или однушка рядом с метро, аэропортом, вокзалами или у достопримечательностей. Условная трешка в спальном районе не будет пользоваться спросом. Но и большая конкуренция однотипных студий тоже плохой вариант для посутки, потому что тогда идет демпинг цен и сохранить заполняемость на уровне по своим тарифам сложно.
3. При посуточной сдаче придется нести дополнительные издержки в виде уборки и прачки и отдавать часть прибыли УК, если делегировать ей эту часть. Но не каждая УК возьмет в работу квартиру. Компании работают за счет массы, и им удобнее, чтобы недвижимость находилась в одном доме, как с апарт-отелями, или максимально близко друг к другу.
4. Износ квартиры при посуточной аренде, как правило, выше, так как сменяется много гостей. Также возможны дополнительные траты, например на электрический бойлер на случай, когда летом отключают горячую воду, или на замену замков, если что-то случилось.
5. Рынок посуточной аренды еще не насыщен: по оценкам экспертов, он может вырасти к 2030 году в абсолютном выражении в четыре раза. Во многом это связано с нарастающей инфляцией, развитием сервисов по бронированию и увеличением внутреннего турпотока.