Какие налоги есть при сдаче квартиры

Я несколько раз снимал квартиру, и хозяева были против договора, потому что боялись налоговой.

Я устал слушать отговорки про то, что платить налоги дорого, и предложил им компенсировать их. Чтобы понять, какой вариант по налогам выгоднее всего, я сел и посчитал. Вот что у меня вышло.

Если человек позволяет жить в своей квартире, доме или комнате постороннему лицу за плату — это наем. В быту это называют арендой, но это не совсем корректно. Аренда — это использование зданий и нежилой недвижимости кем угодно или использование жилой недвижимости юридическим лицом. Но поскольку всем привычнее термин «аренда», я буду его употреблять и в значении найма  .

Отношения между наймодателем и нанимателем регулирует глава 35 гражданского кодекса — о найме жилого помещения — и некоторые статьи жилищного кодекса. Например, статья 3 — о неприкосновенности жилища, статья 30 — о правах и обязанностях собственника, статья 35 — о выселении гражданина, статья 39 — о содержании общего имущества дома, раздел 7 — о плате за жилое помещение и коммунальные услуги.

Исчисление и уплата налога с дохода от сдачи недвижимости людьми со статусом ИП и без урегулированы налоговым кодексом:

1. Главой 23 — о налоге на доходы физических лиц.
2. Главой 26.2 — об упрощенной системе налогообложения.
3. Главой 26.5 — о патенте для ИП.
4. Главой 32 — о налоге на имущество физических лиц.
5. Разделом 4 — о том, как платить налоги.

Самозанятые тоже должны уплачивать налог, но ставки для его исчисления для них ниже и установлены в законе о специальном налоговом режиме.

Это основное, но не все. Отдельные нормативные акты я буду упоминать по ходу статьи.

Часто собственники не оформляют договор при сдаче квартиры и не платят налог, считая это лишними тратами. Но легальная сдача квартиры все-таки дает преимущества, хотя и не такие очевидные. Здесь и дальше я буду говорить о договоре и налогах как едином целом.

В Т⁠—⁠Ж уже рассказывали, зачем сдавать квартиру легально. Если кратко:

1. Для защиты от претензий соседей и управляющей компании, что в квартире незаконно живут посторонние люди. Жильцы могут честно и открыто говорить, что они снимают квартиру. А собственнику не нужно придумывать часто сменяющихся родственников или другие байки для соседей, которые и так все понимают.
2. Договор дисциплинирует жильцов. В нем зафиксированы их личные и паспортные данные — понятно, к кому предъявлять претензии, если что-то пойдет не так. Прописаны обязательства: содержать квартиру в порядке, вовремя оплачивать аренду, обеспечивать сохранность имущества и заранее предупреждать о намерении съехать. Дополнительно можно предусмотреть штрафы за порчу имущества, потерю ключей или задержку оплаты.
3. С договором можно застраховать квартиру от разных неприятностей. Если прорвет змеевик и зальет соседей снизу, не придется оплачивать ремонт из своего кармана. Если договора нет и страховой никто не сообщал, что квартира сдается, скорее всего, в выплате откажут.
4. Можно получать платежи безналично и не бояться, что квартиранты съедут и потом подадут иск о взыскании денег назад. Это возможно, ведь договора нет, а значит, не было и обязанности платить. Деньги придется вернуть как неосновательное обогащение. Т⁠—⁠Ж рассказывал о таком взыскании.
5. Нет последствий от шантажа и доносов жильцов в налоговую.
6. Нет налоговых проверок со штрафами и судебной волокитой.
7. Можно не бояться, что привлекут к уголовной ответственности за уклонение от уплаты налогов. Санкция — от штрафа в 100 000 ₽ до лишения свободы на год. Правда, накопить неуплаченных налогов за три года надо 2 700 000 ₽. Это больше 75 000 ₽ за месяц. В остальных случаях нарушитель просто уплатит долг по налогу, а еще пени и штраф — 20 или 40% от сокрытой суммы в зависимости от наличия умысла  .
8. Если человек сдает сразу несколько свободных квартир и не платит налоги, могут наказать за незаконную предпринимательскую деятельность. Санкция — штраф от 500 до 2 000 ₽  .

Заключение договора. Договор и уплата налогов позволяют собственнику законно сдавать квартиру и получать доход, а жильцу — находиться в ней на законных основаниях. Чтобы собственнику обезопасить себя, лучше составить такой договор, который будет работать. Вот что обязательно нужно указать в договоре:

1. Предмет — адрес недвижимости — и круг лиц, которые имеют право жить в квартире вместе с нанимателем.
2. Срок действия.
3. Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа.
4. Сумму и сроки внесения арендной платы и возмещения других расходов.
5. Ответственность — штрафные санкции за нарушение договора.

Дополнительно лучше составить акт приема-передачи с описью имущества: мебели, вещей, техники, описать состояние ремонта.

Предмет договора. Это существенное условие договора найма. Нужно указать, какая квартира и по какому адресу сдается. Для дополнительной защиты укажите площадь квартиры, которая должна совпадать с площадью в выписке из ЕГРН.

Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа. Обычно его называют депозитом. Он страхует собственника от нарушений договора жильцами в случаях, если, например, они сломали мебель, съехали без предупреждения или обнаружился долг за коммуналку. Опишите, когда обеспечительный платеж остается у собственника, а когда возвращается жильцам.

Собственники часто тратят эти деньги в первый месяц и вместо возврата позволяют жильцам последний месяц жить в счет этих денег. Это небезопасно, потому что в случае чего компенсировать потери будет неоткуда.

Условия оплаты и других расходов. Нужно распределить, кто и за какие расходы по содержанию квартиры платит. Обычно интернет и все, что по счетчикам — воду, свет, газ, где-то даже отопление, — оплачивают жильцы. А общие платежи за собственником.

Если есть долги за коммуналку, пропишите сумму долга и срок, за который собственник этот долг погасит. Можно договориться погасить долг из стоимости аренды.

Если оплата в безналичной форме, то пишите, что днем оплаты считается день поступления денег на ваш счет.

Также лучше указать, кто отвечает за текущий ремонт и что в него входит, чтобы сохранить мирные отношения при расчете после ремонта. Это особенно важно, когда ремонт становится неотъемлемой частью квартиры, то есть жильцы не заберут его с собой, когда будут уезжать. Такие ситуации встречаются, например, когда квартиру сдают дешевле из-за плохого состояния, а арендатор переклеивает обои или меняет сантехнику.

Отмечу, что неотделимый ремонт считается доходом в натуральной форме  ​и облагается налогом, но на практике доказать это практически нереально.

Ответственность за нарушение договора. По закону нет особых требований к санкциям за нарушение условий найма. Например, в этом разделе можно указать размер неустойки, если одна из сторон решит досрочно расторгнуть договор и не предупредит об этом заранее.

Акт приема-передачи с описью. Перечислите вещи, которые находятся в квартире, и их состояние. Можно сделать фотографии, описать текстом или даже лучше все вместе. Все крупные и ценные вещи нужно обязательно указать.

Во время проживания жильцы несут ответственность по закону за состояние квартиры. Поэтому лучше потратить лишний час на детальное описание, чем спустя год или два вспоминать, была дырка в стене или нет.

Подтверждение оплаты. Если жильцы платят за аренду наличными, составляйте расписку, а если банковским переводом — используйте реквизиты из договора и назначение платежа.

В расписке обязательно указать:

1. ФИО и паспортные данные жильца и собственника.
2. Сумму прописью.
3. Факт получения денег собственником.
4. Дату составления документа.
5. Подпись собственника.

Если получаете оплату онлайн, то отправитель и получатель должны быть указаны так же, как и стороны в договоре. То есть указывать в договоре себя, а оплату просить переводить жене на карту, не нужно. В назначении платежа следует указывать номер договора, за что платеж и дополнительные детали, по которым можно точно определить стороны и их отношения. Если будет разбирательство, суд может не учесть регулярные денежные переводы как оплату за аренду квартиры.

Если договоритесь устно и жильцы вовремя не оплатят месяц, взыскать с них долг будет проблематично.

Собственник-физлицо должен самостоятельно задекларировать доход и уплатить получившуюся сумму НДФЛ.

Если квартиранты отдают ему деньги в счет уплаты коммунальных услуг, их тоже надо декларировать. Но не все, а только за коммунальные платежи без счетчиков  .

То, что платят по счетчикам, доходом не считается. Потому что это — компенсация за использованные ресурсы, которые потребляли жильцы, а не выгода собственника. Вот как это выглядит на примере.

Замечу, что по закону сдавать в аренду, в том числе краткосрочную, жилье без счетчиков запрещено.

Ставка НДФЛ — от 13 до 22% в зависимости от суммы полученного дохода. Исключений нет ни для кого: ни для пенсионеров, ни для многодетных семей. Зато есть несколько способов вернуть часть уплаченного налога через налоговые вычеты за последние три года:

1. Оплата дорогостоящего лечения, например ЭКО или протезирования. Подойдут расходы на себя, супруга, своих родителей и детей до 18 или до 24 лет, если они учатся очно.
2. Оплата медицинских услуг и покупка лекарств.
3. Образование, например автошкола или вуз. Подойдут расходы на себя, мужа или жену, сестер или братьев до 24 лет, если они учатся очно.
4. Образование детей, например частный детсад или школы.
5. Индивидуальный инвестиционный счет.
6. Покупка квартиры. Каждый может раз в жизни получить налоговый вычет за покупку жилья — квартиры, комнаты или дома — 2 000 000 ₽, а также вычет с уплаченных процентов по ипотеке до 3 000 000 ₽.

Кроме налога на доход собственники платят налог на имущество — квартиру, комнату, дом или долю в них. Он не зависит от полученных доходов от сдачи жилья в аренду. Это местный налог, поэтому каждый населенный пункт устанавливает для него свои ставки. Например, для столицы их регулирует закон города Москвы от 19.11.2014 № 51. Уведомление о том, сколько платить, присылает налоговая  .

У этого налога тоже есть льготы и вычеты. Льготы применяются автоматически  , а вычеты чаще полагаются, например, пенсионерам и многодетным.

Рассчитать налог на свою квартиру можно при помощи калькулятора на сайте ФНС по кадастровому номеру.

Сумма налога на имущество зависит от кадастровой стоимости квартиры, уменьшенной на стоимость 20 м² ее общей площади.

Если вы не верите в пенсию от государства, то проще и дешевле стать самозанятым и платить налоги на этом режиме. Если верите в пенсию от государства и хотите ее получать, можно добровольно платить пенсионные взносы. В 2026 это 71 525,52 ₽ в год, или 5 960,46 ₽ в месяц.

Но будьте внимательны, если у вас апартаменты. Они считаются нежилыми помещениями, а самозанятые могут сдавать только жилье. От сдачи апартаментов нужно платить минимум 13% НДФЛ или 6% как ИП на упрощенке.

Как быть с налогами, когда квартиру сдает ИП или самозанятый, мы уже рассказывали в других наших статьях на Т⁠—⁠Ж.

Когда патент выгоднее. Если квартиру можно сдать дороже среднестатистических значений, по которым рассчитывается патент, он может оказаться выгоднее.

Так, квартира в примере — это Южный административный округ Москвы. В этом районе потенциальный доход для квартиры до 50 м² — немногим меньше 700 000 ₽ в год. Патент обойдется в 45 000 ₽ в год.

Если сдаете декларацию 3-НДФЛ. Декларацию подают в налоговую по месту учета налогоплательщика либо в электронном виде через личный кабинет.

Заполнение 3-НДФЛ. Есть несколько способов подать декларацию.

Можно по старинке заполнить вручную. Для этого нужно скачать бланк, заполнить данные и отнести либо отправить все в налоговую. Отправляют почтой или через МФЦ.

Самый удобный и простой способ — заполнить декларацию онлайн в личном кабинете налогоплательщика. Для этого нужно войти через учетную запись госуслуг, перейти во вкладку «Доходы» — «Заявить доход» и заполнить «Заявление о доходе при сдаче жилья в аренду». После этого сервис предложит создать электронную подпись. Когда подпись будет сформирована, подпишите ею заявление и отправьте.

Еще способ — подать декларацию через портал госуслуг. В этом случае понадобится усиленная квалифицированная электронная подпись, которую можно получить только в аккредитованном центре. Некоторые банки — это уже аккредитованные центры, поэтому никуда специально идти не нужно. Например, в Т⁠-⁠Банке такая подпись стоит от 3 000 ₽ в год.

Документы для ФНС. К декларации ничего прикладывать не нужно. Если у инспектора возникнут вопросы по расчету налога, он запросит дополнительные сведения.

Сроки. Декларацию подают за прошедший год не позднее 30 апреля. Если 30 апреля выпадает на выходной, последний день сдачи декларации переносится на следующий рабочий день.

Если ИП. Есть много способов, как платить налог и вести отчетность. Например, можно нанять бухгалтера. Но это невыгодно, если вы только сдаете пару квартир. Можно подключить отдельный сервис онлайн-бухгалтерии, например «Кнопку» или «Эльбу». Но это тоже стоит денег.

Самый выгодный способ — выбрать банк, в котором ИП может открыть счет и есть опция онлайн-бухгалтерии. Обычно это бесплатно или очень дешево.

Сроки уплаты. Если на УСН — налог нужно уплатить не позднее 28 числа, следующего за кварталом, за который вы платите. В 2026 году платят четыре раза в год по такой схеме:

1. Первый квартал — не позже 28 апреля.
2. Полугодие — не позже 28 июля.
3. Девять месяцев — не позже 28 октября.
4. Год — не позднее 28 апреля 2027 года.

ИП на патенте оплачивает его стоимость. Имеет смысл оформить патент на год. Тогда платите так: треть суммы — в течение 90 дней после начала действия патента, а остаток — не позднее даты окончания. Если патент заканчивается 31 декабря, налог надо уплатить не позднее 28 декабря.

Если самозанятый, удобно платить через приложение «Мой налог». О том, как пользоваться приложением, уже рассказывали в специальной инструкции для самозанятых.

Когда арендатор перечислит оплату, нужно внести доход в приложение и сформировать чек: указать, за что пришли деньги, например «За аренду квартиры за март». Приложение сразу покажет предварительную сумму налога, которую нужно заплатить в следующем месяце.

Сроки уплаты. До 12-го числа следующего месяца налоговая пришлет точную сумму к уплате. До 28-го числа ее нужно заплатить.

Если привяжете карту, налог будет списываться автоматом и специально следить за этим не придется. И так каждый месяц. Если вдруг жильцы съехали и дохода не стало, налога тоже нет. Взносы за этот период платить не нужно, а сниматься с регистрации, пока не найдете новых жильцов, необязательно.

Можно ли не платить налог. Если вы не получаете дохода, налог можно не платить. Если собственник сдает квартиру в аренду за деньги, он получает доход, с которого обязан заплатить налог.

Штрафы, пени, уголовная ответственность. Если налоговая узнает, что кто-то сдает нелегально квартиру, собственнику могут выставить требование на уплату НДФЛ, штрафа и пени.

Чтобы не бояться этого, проще платить 4% как самозанятый. А если собственник получает за аренду больше 577 000 ₽ в месяц и не платит налоги, его могут привлечь к уголовной ответственности.

Разберу, откуда взялись 577 000 ₽. По закону крупный размер налоговой задолженности — 2,7 млн и более за три года. Если исходить из этой суммы при условии, что налоговая считает НДФЛ по ставке 13%, получится такой налог за месяц: 2 700 000 / 36 = 75 000 ₽. Значит доход должен быть таким: 75 000 / 13% × 100 = 576 923 ₽.

Вот какие могут быть последствия за неуплату налогов  :

1. Взыскание неуплаченной суммы налога.
2. Пени за несвоевременную уплату налога. Для физлиц их считают так: Неуплаченная сумма налога × 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ × Количество дней просрочки.
3. Налоговый штраф за непредставление декларации — 5% неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 000 ₽.
4. Штраф за предпринимательскую деятельность без регистрации ИП или юридического лица — от 500 до 2 000 ₽.
5. Налоговый штраф за неуплату налога — 20% от неуплаченной суммы налога. А если налоговая докажет умысел, то 40%.
6. Уголовная ответственность — если сумма неуплаченного налога превышает 2 700 000 ₽. Штраф от 100 000 до 300 000 ₽, либо принудительные работы на срок до года, либо арест до шести месяцев, либо лишение свободы до года. Если неуплата выше 13 500 000 ₽, то ответственность строже — штраф от 200 000 до 500 000 ₽ или в размере заработной платы или другого дохода за период от 18 месяцев до трех лет либо принудительные работы или лишение свободы на срок до трех лет.

Статья 198 УК РФ относится к преступлениям небольшой тяжести, и наказание в виде лишения свободы практически не применяется. Если собственник впервые оказался в такой ситуации и оплатил все долги перед государством, то он освобождается от уголовной ответственности.

Пример из жизни: собственница три года сдавала квартиру в аренду по договору, писала расписки о получении ежемесячно 30 000 ₽ и не платила налоги. Налоговая провела выездную налоговую проверку и обнаружила правонарушение. По результатам проверки составили акт, в котором было указано, что собственница не доплатила 140 400 ₽. Суд сказал, что надо платить.

Как ФНС узнает о нарушении. У налоговых органов есть несколько источников информации:

1. Главное управление по вопросам миграции МВД России. Каждый иностранец должен состоять на миграционном учете. По правилам миграционного учета собственник должен подать уведомление о постановке на миграционный учет по месту пребывания.
2. Росреестр. У данной службы есть сведения о собственниках двух и более квартир. Это дает повод налоговой предположить, что одна из квартир сдается, останется только доказать.
3. Риелторы. При проверке риелтора, который уклоняется от уплаты налогов, налоговая может обнаружить договоры с собственниками. При сопоставлении реквизитов собственника с базой налогоплательщиков налоговая может увидеть, что у собственника нет дохода. Это может спровоцировать выездную проверку.
4. Крупные организации. Организации могут компенсировать наймы жилых помещений сотрудникам при предоставлении в бухгалтерию копий договоров аренды. В рамках проверки инспекторы могут получить доступ к документам организации, в том числе к копиям договоров аренды.
5. Информация от соседей, ЖКХ, участковых, бывших арендаторов.

Существует миф, что налоговая может легко узнать все операции по счету в банке. На самом деле налоговая знает только, в каких банках у человека открыты счета. А вот когда у налоговой найдутся основания для проверки собственника, она может узнать совершенные операции и остатки по счетам. Правда, даже если налоговая и увидит такие суммы, она не сможет автоматически начислить на них налоги. У налогоплательщика запросят пояснения: откуда деньги и за что.

Договор аренды может быть и устным, но собственник все равно обязан платить налог. Эта обязанность возникает у него в тот момент, когда он получает деньги. Именно факт передачи денег налоговые органы и доказывают в суде. Факт проживания им доказывать не нужно  .

Допустим, факт аренды выявят в феврале текущего года. Но отчитаться о полученных доходах и заплатить с них налоги необходимо до 30 апреля следующего года. То есть между датой возможного правонарушения и датой, когда факт правонарушения можно достоверно подтвердить, пройдет более года.

Это и останавливает очень многих арендаторов от мести собственникам через жалобу в ИФНС — конфликт возник сегодня, а доказать, что собственник недвижимости не платил налоги, можно будет только после 30 апреля следующего года, когда сам конфликт, скорее всего, уже забудется.

Собственник, на которого налоговая подала в суд, не обязан доказывать свою невиновность. По закону он невиновен, пока не будет доказано обратное. Так работает презумпция невиновности  .

Приведу несколько примеров из судебной практики, почему нужно правильно оформлять договор и в каких случаях это может помочь.

Последствия конфликта с жильцами. Арендатор искала квартиру и нашла с помощью агентства недвижимости. Стороны заключили письменный договор, и арендатор внесла депозит. Когда договор закончился, она продолжала снимать по устной договоренности, а позже решила съехать, но депозит ей не вернули. Тогда она подала в налоговую заявление, что арендодатель уклоняется от уплаты налогов уже три года. В качестве доказательств приложила к заявлению:

1. Договор с агентством недвижимости на поиск квартиры.
2. Договор найма.
3. Передаточный акт.
4. Расписку об уплате депозита.

Налоговая провела выездную проверку, по итогам которой начислила собственнику налоги, штрафы и пени. Собственник не согласился и обжаловал решение налоговой. Но суд указал, что тот должен заплатить. Сколько именно — неизвестно, точная сумма в решении скрыта.

Правильно оформленные документы вернули собственнику 200 000 ₽. Мужчина снял однокомнатную квартиру у Елены и оплачивал аренду и коммунальные платежи в размере 27 600 ₽ несвоевременно и частично. Со временем накопился долг — почти 200 000 ₽. Елена обратилась в суд, выселила жильца и взыскала весь долг, в том числе и расходы на госпошлину 5 322 ₽.

1. Если сдаете квартиру, оформляйте договор и детально все прописывайте.
2. Меньше всего налогов нужно платить самозанятым: 4% — если сдавать физлицу, и 6% — если организации. Для этого нужно установить приложение и зарегистрироваться в нем. Можно настроить автоматическое списание налога. Если арендатор съехал и дохода не стало, налог не платят.
3. Для самозанятых есть ограничение по сумме дохода — не более 2,4 млн в год. Если вам не подходит этот режим, можно стать ИП на упрощенке с объектом «Доходы» и платить налог 6%.
4. У налоговой нет свободного доступа к операциям собственника по счету в банке. Но если у нее появятся основания, она может запросить информацию и доначислить налоги, штрафы и пени.