Необычные формы домов и удобные планировки: в какую сторону развивается архитектурный облик Москвы

Сложные силуэты зданий не вредят планировкам квартир с большой площадью.

Тогда как студии иногда получаются слишком глубокими и вытянутыми и теряют в эргономике. Мы поговорили с архитектором Антоном Бондаренко о современной жилой застройке Москвы: какие запросы у города, что нового в проектировании новостроек и как сложные формы домов влияют на планировки квартир.

Усложнение формы здания — тренд, который начался примерно четыре года назад. Акцент сместился на проектирование форм, а не фасадов, так как городу нужны сложная пластика и интересные силуэты, а жителям — разнообразие планировок и дополнительные приятные бонусы в виде террас. Прямоугольные коробки остались в прошлом.

Например, объекты реновации делают по определенным правилам и стандартам фонда реноваций — там уже продумана вся квартирография  , которую формируют на основе нормативных решений. Из-за такого ограничения придумать интересный фасад сложнее. Но даже тут стараются поиграть с пластикой здания, покрутить квартиры, чтобы оно не превращалось в скучную коробку.

В проектировании удлинились сроки работы над концепцией — раньше мы могли сделать ее быстро, согласовать с городом и потом спокойно вписать туда квартиры. Сейчас на работы по архитектурно-градостроительным концепциям уходит несколько месяцев. Мы должны сделать сразу все — и квартиры, и фасады. К городу приходим уже с готовой концепцией, где есть вся квартирография.

Раньше согласование было проще и быстрее. Зато сейчас город видит более проработанные решения, которые практически не меняются после экспертизы и стройки: что согласовали, то и построили.

Квартирография сильно зависит от локации строительства и цены на землю. Эти параметры определяют класс объекта, который будет построен. Комфорт-класс — это, как правило, периферия Москвы. Там есть объекты с небольшими студиями, которые многие могут себе позволить. А в центре, внутри Садового кольца, строят премиум-класс — квартиры с большими площадями.

По премиум-классу на рынке нет резких скачков, потому что это не быстрое проектирование. А планировки комфорта-плюс или бизнес-классов меняются. Например, за последние годы у квартир в этом сегменте:

• снизилась средняя площадь продаваемого лота;
• увеличилась разбивка площади внутри — то есть добавились вспомогательные помещения;
• появилась вариативность. Каждый тип квартир — однушки, двушки, трешки, евроформаты — представлен в нескольких размерах: S, M, L, XL.

Все это позволяет работать с разными целевыми аудиториями и дает возможность проектировать сложную архитектурную форму.

Например, мы проектировали с «Самолетом» большие территории — 635 гектаров. Мастер-план  — на 122 тысячи населения, 7—8 млн квадратных метров. При подготовке квартирографии на большую территорию можно разместить большое количество разных типоразмеров.

А когда участок маленький, где-то внутри Садового или Третьего транспортного кольца, реализовать такую же квартирографию можно только в сложной форме — за счет силуэтности и изменения формы здания: наклона, подсечек  , уширения, смещений внутри габаритов. Здесь как раз хорошо видно пересечение требований города и запроса застройщика на более сложную квартирографию.

Маленькие площади квартир. С одной стороны, в связи с экономической ситуацией и высокой ставкой ипотеки снижаются темпы продаж. И мы, архитекторы, видим технические задания девелоперов с явной тенденцией к уменьшению площади квартир. Это делают, чтобы снизить цену продаваемого лота.

С другой стороны, есть недавнее нормативное постановление правительства Москвы, которое ограничивает минимальную площадь. Если несколько лет назад у нас были студии по 18 или 21 м², то сейчас сделать жилье менее 28 м² не получится. Поэтому не думаю, что рынок попадет совсем в мелкую нарезку.

Также важно показать покупателям, что адекватное эффективное и эргономичное пространство можно организовать практически в любой квартире. Ведь даже среднестатистический запрос про количество света больше психологический, чем эргономический, так как люди — существа социальные и не находятся в квартире 24 часа в сутки.

Дополнительные площади — возвращаются террасы, лоджии, балконы и кладовые. Этот тренд будто бы идет навстречу сложной архитектурной форме и помогает создать тот силуэт, который нужен городу. За счет террасирования, балконов, подсечек, консолей  можно сделать интересную пластику здания.

Маленькие спальни. Ценообразование высокое, и квартир со спальнями 20—25 м², наверное, уже нет на рынке. Иногда мы сталкиваемся с комментариями покупателей в духе «Да у вас спальни маленькие!». Но если посмотреть квартиру целиком, видно, что есть гардеробная, которая вынесена отдельно. Это позволяет разместить в спальне кровать, туалетный столик, тумбочки, то есть 15 м² — это адекватная для этих задач площадь.

В прежних планировках гардеробных не делали. Были просто комнаты — и там как хочешь, так и делишь. А сейчас стараются об этом думать на стадии проекта.

Альтернативные планировки. Архитекторы и проектировщики не просто слепо уменьшают площадь квартир. Они стараются найти такие планировочные решения, которые позволят сохранить эргономику.

В Москве ряд девелоперов предлагает альтернативные планировочные решения, так называемые евроформаты — это когда из коридора или прихожей мы попадаем сразу в общественную комнату с кухней-нишей, а оттуда ведут двери в комнаты. Тем самым мы экономим на коридоре. Площадь квартиры снижается, но эргономика и эффективность планировки повышается.

Это планировки в основном бизнес- и премиум-классов, они редко встречаются в комфорте. На это влияет в том числе насмотренность покупателей. Кто привык жить в нарезанной структуре, когда все комнаты изолированы, не захочет изменять привычкам. Хотя в Санкт-Петербурге анфиладные квартиры — норма. Там есть покупательский спрос на квартиры с общей проходной комнатой.

Да, в 2019 году мы все столкнулись с удаленкой. Люди должны были сидеть дома. В этом случае закрытые изолированные комнаты — плюс. Но надо понимать, что это временное явление, а квартиру мы все-таки покупаем не на три года, а на более длительный срок.

Нужно понимать, что город уплотняется. Всю территорию Москвы невозможно сделать малоэтажной. Поэтому, чем ближе к центру и более высокоурбанизированная среда, тем больше ТЭПов  на квадратный метр. Из-за этого может получиться определенный процент неликвида — квартир с неудобной планировкой.

Но в квартирах бизнес- и премиум-классов с большими площадями такого риска нет. Наружная плоскость фасада, за счет которой мы отыгрываем с городом пластику, может меняться — быть силуэтной или прямолинейной. Но большие квартиры позволяют одновременно иметь сложную конфигурацию и при этом оставаться эргономичными.

К тому же у покупателей всегда есть выбор, потому что ассортимент жилья на рынке большой: высокие башни MR-Group или среднеэтажная застройка Sminex в исторической среде с более прямоугольными и понятными в плане эргономики планировками.

Яркий пример сложной квартирографии и формы здания — Red7, силуэтный дом-манифест, проект ГК «Основа». Компания, возможно, пошла в ущерб скорости продаж своих квартир и лотов, зато получилось иконическое здание, которое украсило Москву.

Это был первый стартовый проект, и девелопер осознанно пошел в сложную архитектурную форму, чтобы привлечь в проект известных в отрасли специалистов, которые во многом сформировали современные подходы к проектированию.

Также застройщик пригласил дизайнеров, которые нарисовали готовые планы с расстановкой мебели, чтобы показать покупателю, что и в сложной планировке можно хорошо организовать пространство.

Бывает, что из-за выразительного фасада страдает функциональность внутренних пространств. Например, когда секции стыкуются близко, где-то получаются очень большие по глубине помещения. В результате в дальней части квартиры — несколько квадратных метров темной зоны, куда тяжело попадает свет. Их приходится отдавать под дополнительные вспомогательные помещения — гардеробную или кладовую.

Обычно таких квартир немного. Например, пять или шесть глубоких квартир есть в Vander Park. Это обусловлено тем, что ЖК стоит на небольшом участке с высокой плотностью — 45 тысяч на гектар.

В дальней части этих квартир спроектированы 20-метровые кладовые. Обычно застройщик предлагает такое жилье со скидкой. А риелторы рассуждают так: любая квартира найдет своего покупателя, это лишь вопрос времени. И хорошая локация здесь обычно решает.

Если это большая квартира премиум-класса, за счет площади можно сделать нормальные планировочные решения даже в сложной форме здания вроде дома в виде буквы М на Яузе — пока это только проект.

Но девелопер должен понимать, что тут не получится маленьких квартир. Скорее всего, квартирография будет среднестатистической с большими квартирами, с помощью которых можно решать проблему с инсоляцией  . Ведь часть окон попадет в нижнюю часть буквы М, где теневой излом. А большие планировки позволят вывести спальни и жилые комнаты на наружный фасад. Тогда помещения, которые плохо инсолированы, можно спроектировать под библиотеки или хозяйственные зоны, поскольку там люди находятся не все время.

В Москве есть примеры, которые проектировали от планировок к фасаду. Например, проект Lion Gate. Мы выполняли там сопровождение концепции и делали проектную документацию. Но это здание вписывали в историческую часть города на Цветном бульваре.

На этом объекте работали иностранные дизайнеры, которые очертили помещения, связали их по определенной логике, выстроили габариты проемов, чтобы была симметрия классического стиля.

ЖК Lucky у Vesper — еще один пример абсолютно минималистичного строгого фасада с лапидарными планировками  квартир: простыми, прямоугольными, всем понятными. Но это срез времени, который мы уже прошли. Сегодня такую архитектуру город уже не согласует. Он видит для себя более сложную эстетику вроде Famous от MR-Group в Филях. Это башня, у которой наружный контур меняется. При этом внутри вся планировочная структура сохраняется.

Вообще, сложная архитектура вполне сочетается с удобной квартирографией. Например, у MR-Group и ADM есть дома с эркерными элементами на фасадах, которые тоже не сильно влияют на внутреннюю планировочную структуру. И хотя снаружи контур меняется, для квартир можно применять даже классическую планировку.