3 причины, по кото­рым банки отказы­вают в ипотеке

В последние годы заемщики чаще сталкиваются с отказами по ипотеке.

Во многом это связано с политикой ЦБ по ужесточению контроля за качеством выдаваемых кредитов. Расскажу, почему количество отказов растет, по каким причинам отказывают и как повысить шансы на одобрение.

В 2025 году больше половины обратившихся за ипотекой получили отказ. Такая статистика связана не только с клиентами, но и с политикой ЦБ последних лет.

Требования к потенциальным заемщикам у банков могут различаться, но основные параметры, по которым они проводят оценку клиентов, похожие. И если человек им не соответствует, ему не одобрят ипотеку.

Расскажу про главные причины отказов.

Кредитная история, КИ, показывает, как в прошлом человек платил по кредитам и как дисциплинированно может выплачивать в будущем. Любой банк хочет видеть клиента с отличной КИ — когда много закрытых обязательств или есть действующие, платежи по которым он всегда вносит вовремя.

Но просрочку может допустить любой клиент — например, если задержали зарплату, деньги вовремя не пришли на счет и банк не списал их в дату платежа. Поэтому кредитную историю каждого клиента анализируют индивидуально.

Вот по каким параметрам банки оценивают просрочки.

Длительность. Чем хуже дисциплина по выданной ипотеке, тем больше резервов банк должен формировать под этот кредит. Поэтому чем дольше просрочки платежей, тем хуже.

Хорошим обслуживанием долга по критериям ЦБ будет кредит, у которого не более 30 дней просрочки за последние 180 дней. Плохим — если клиент допускал просрочки свыше 60 дней за последние полгода.

Периодичность. Банку важно, чтобы клиент соблюдал условия кредитного договора, то есть ежемесячные платежи поступали на счет вовремя.

Если клиент допустил просрочку, закрыл ее и потом выплатил кредит вовремя — это одно. Гораздо хуже, если заемщик регулярно, например каждый месяц, платит с опозданием: банк может расценить это как безответственное отношение к обязательствам.

Давность. Чем больше времени пройдет после закрытия просрочки, тем лучше. Хорошо, если после этого клиент продолжит платить по кредитам своевременно. Срок давности банки определяют сами: одни пристально анализируют кредитную историю за последний год, другие — за три года или пять лет.

Бывает так, что у клиента нет кредитной истории. Для некоторых банков это отрицательный момент, потому что непонятно, как клиент будет платить по обязательствам. С другой стороны, шансов на одобрение у такого заемщика гораздо больше, чем, например, у банкрота. Но кредитная история — не единственный параметр, по которому анализируют клиента. Плюс — по ипотеке у банка будет залог, который дополнительно гарантирует возврат долга.

Ежемесячную нагрузку заемщика характеризует показатель долговой нагрузки, ПДН, — соотношение среднемесячных платежей по всем кредитам с учетом оформляемого к среднемесячному доходу.

С 1 июля 2025 ЦБ вправе устанавливать макропруденциальные лимиты по ипотеке, то есть прямо ограничивать банки в выдаче кредитов клиентам с высокой долговой нагрузкой и низким первоначальным взносом. Такие лимиты определяют на квартал.

Приемлемым ПДН считают 50% — причем в ПДН включают как текущие платежи, так и будущие. Если он выше 50%, ЦБ ограничивает выдачу ипотеки. И тогда банк либо откажет по кредиту, если, например, ПНД — 80%, либо предложит взять на более жестких условиях — увеличить первоначальный взнос с 20 до 30% и более. За счет этого снизится сумма кредита и ежемесячные платежи, а значит, и ПДН заемщика.

Лимиты ЦБ постепенно сокращают объемы выдачи наиболее рискованной ипотеки. В четвертом квартале 2025 года банки выдали лишь 4% ипотечных кредитов с ПДН выше 80%, тогда как годом ранее их было 11%  . А ипотек с первоначальным взносом менее 20% теперь лишь около 1%, хотя раньше было 8%.

Чтобы получить ипотеку, нужно подтвердить банку доход, на основании которого тот рассчитывает допустимую кредитную нагрузку. Для этого предоставляют справку в свободной форме или по форме банка, выписку из СФР  ​по лицевому счету.

Раньше банки часто предлагали ипотеку по паспорту, когда клиент не предоставлял справок с работы, а просто указывал доход в анкете. Первоначальный взнос по такой ипотеке мог быть стандартным, как и с подтверждением дохода, — от 20%.

Из-за подобных программ много людей взяли ипотеку или несколько с платежом, который сложно обслуживать, потому что их реальный доход ниже, чем указали в анкете. Это в том числе спровоцировало рост просроченных задолженностей по ипотеке.

В 2026 году вряд ли получится оформить ипотеку без официального дохода. ЦБ выпустил дорожную карту с разъяснениями для банков. Теперь они все чаще с согласия заемщика проверяют его цифровой профиль на госуслугах, где отображен официальный доход, смотрят выписку с лицевого счета СФР, СЗИ  . Справку по форме банка тоже принимают, но не во всех банках и не по каждому клиенту.

В январе 2026 года в Госдуму внесли законопроект, который закрепляет обязанность банков использовать только официальные доходы людей при расчете ПДН и выдаче кредитов. Если закон примут, он заработает с 1 июля 2027 года.

Важно понимать, что банки оценивают клиента по множеству факторов в совокупности, поэтому важен общий профиль заемщика. Например, если у клиента в кредитной истории есть просрочка свыше 90 дней по нескольким кредитам, но при этом у него высокий взнос — более 30% и выше — и полностью официальный и понятный доход, ему банк скорее одобрит ипотеку. Тогда как клиенту с отличной кредитной историей, но низким взносом — менее 20% — и не полностью подтвержденным доходом, скорее откажет.

Для этого нужно готовиться к обращению за ипотекой заранее. Об этом мы писали в статье «Почему получить одобрение ипотеки все сложнее». Кратко напомню, что делать, чтобы увеличить шансы:

1. Платить по кредитам вовремя и не допускать просрочек.
2. Регулярно проверять кредитную историю, особенно если что-то поменялось: вы досрочно погасили кредит или снизили лимиты по кредитным картам. Дело в том, что в кредитной истории может появиться недостоверная информация из-за некорректной или несвоевременной передачи информации банками. Например, вы закрыли кредит, но банк не направил информацию в бюро и кредит числится как активный. Тогда нужно оспорить ошибку в кредитной истории — на это уйдет время.
3. Следить за долговой нагрузкой: не брать кредиты без необходимости, не оформлять много кредитных карт, потому что банки учитывают их, когда анализируют ежемесячный платеж, снижать кредитную нагрузку — закрывать действующие кредиты перед тем, как соберетесь за ипотекой.
4. Декларировать доходы. Например, если сдаете квартиру, заключайте договор найма и уплачивайте с дохода налог.
5. Копить на первоначальный взнос — он, как и ПДН, влияет на одобрение. Чем выше взнос, тем меньше рисков у банка, потому что он выдает кредит под залог, покрывающий долг.

Это общие рекомендации. Важно понимать, что у каждого банка есть внутренние регламенты оценки заемщика и выдавать кредиты каждому обратившемуся банки не обязаны.

Клиент проходит комплексную проверку. Ему могут отказать, даже если у него высокий официальный доход и нет долговой нагрузки, но, например, ранее он прошел процедуру банкротства. Любой прямой или косвенный признак того, что человек потенциально будет платить с просрочками, может стать причиной отказа.

Кроме этого, важно правильно выбирать банки для обращений. Лучше начинать с тех, с которыми уже сотрудничаете: где открыты вклады, дебетовая или зарплатная карта. При проверке заявки на ипотеку банки более лояльны к своим клиентам, потому что знают их финансовое поведение — регулярные расходы и оплату счетов.

Отказ может прийти даже идеальному клиенту. Общую причину банки указывают в информационной части кредитной истории, например пишут «кредитная политика заимодавца». Но это не поможет заемщику.

Чтобы понять, где проблема и что нужно исправить, важно понимать, на каком этапе проверки пришел отказ. Заявка в банках проходит несколько таких этапов.

Скоринг — есть у любого банка. Это автоматическая проверка, которую проводит специальная банковская программа. После этого заявка уходит на проверку к аналитику или в службу безопасности — либо сразу формируется решение по ипотеке, и тогда заемщик получает ответ в течение часа или даже 10 минут.

На этом этапе банк анализирует данные по открытым базам. Чаще всего скоринг отказывает по кредитной истории, нагрузке или другим проблемам, например из-за долгов у приставов или перед налоговой. Если отказали сразу после подачи заявки, первым делом стоит проверить кредитную историю — возможно, там есть ошибки, а также базу данных Федеральной службы судебных приставов на наличие долгов.

Ручная проверка. После скоринга заявка может уйти в работу на следующий этап, где ее проверяет сотрудник банка. На этом шаге причиной отказа может стать любая негативная информация, которую банк найдет при анализе клиента. Например, звонок на работу выявит, что человек собирается увольняться или уйти в декретный отпуск. У каждого банка свой профиль клиента и методика ручной проверки, поэтому другой банк в такой же ситуации может одобрить заявку.

Есть банки, которые сначала предварительно одобряют клиента по кредитной истории — без детального анализа. А на втором этапе, когда клиент предоставляет документы по квартире, уже проверяют его детально.

Если отказали, попробуйте уточнить у менеджера банка, по какой причине — при проверке заемщика или объекта. Часто он может подсказать, где была проблема, а если отказ был по объекту, обычно об этом сообщают прямо.

Проверка накануне сделки. В последнее время банки часто проверяют клиентов повторно после одобрения ипотеки, чтобы убедиться, что у человека ничего не изменилось: он не оформил новый кредит или не начались просрочки по действующим. Если ситуация ухудшилась, банк откажет.

После такого отказа можно обратиться в другой банк. Но важно, чтобы после одобрения заявки и до сделки в кредитной истории ничего не поменялось в худшую сторону — например, в ней не появился кредит на первый взнос.

1. Чтобы получить одобрение, лучше готовиться заранее: следить за кредитной историей и нагрузкой, копить на первый взнос, закрыть кредитные карты, которыми не пользуетесь.
2. При расчете долговой нагрузки банки обычно учитывают официальные источники дохода. Это значит, что клиенты, которые работают неофициально или не могут подтвердить доход, достаточный для одобрения кредита, скорее всего, получат отказ.
3. Если банк предварительно одобрил ипотеку, не стоит расслабляться: многие повторно проверяют клиента перед сделкой. Поэтому важно, чтобы после одобрения анкеты в кредитной истории или общем профиле заемщика ничего не менялось в худшую сторону.