Мнение: не стоит покупать жилую недвижимость сейчас

Здравствуйте. Меня зовут Артем, мне 37 лет, я автор канала посвященного инвестициям и финансам. Сегодня моя статья будет посвящена жилой недвижимости и моему отношению к вложению в неё.

У жилой недвижимости существует одно единственное очевидное предназначение. В ней можно жить. Механизм получения недвижимости конкретным собственником в обсуждаемом контексте особого значения не имеет. Факт находится в том, что приобретая определенный лот, нужно думать о том, кто будет в нем жить, пусть это будет сам покупатель, его ребенок через 15 лет или арендатор прямо сейчас.

Мой опыт подсказывает, что большинство участников рынка, хорошо ориентируется в настоящем, с большой готовностью рассуждают о будущем, но взгляд в прошлое ограничен, либо отсутствует.

Поэтому обратим взгляд в ретроспективу. 2017 год — средняя цена квадратного метра в Москве 164 000 рублей, что являлось минимумом за несколько лет. Цены на недвижимость ужимались довольно сильно под давлением ставки ЦБ, которая в конце 2014 года взлетела с 9,5% до 17%.

Уже этот факт говорит о том, что недвижимость растет не всегда и падает под давлением монетарных мер. Да и значительно расти она может тоже только под влиянием этих мер, в таких странах как Россия, где население продолжает сокращаться.

30 декабря 2017 года Правительство принимает постановление №1711. Согласно ему вводится "Семейная ипотека". На тот момент ключевая ставка равнялась 7,5%, рыночная ипотека 12-14%.

Семьям с детьми давалась возможность взять ипотеку под 6%. Несмотря на все оговорки в условиях "семейки" рынок перестал падать и стал медленно расти. К концу 2020 года средняя цена на московский бетон поднялась до 185 000 рублей за квадратный метр.

То есть примерно на 12% за 3 года. Предлагаю поднять глаза чуть выше, чтобы напомнить себе какова была ставка ЦБ, чтобы оценить адекватность доходности бетона. Дополню, что инфляция за 2018-2020 была выше 12%.

23 апреля 2020 года — по поручению Президента Правительство утвердило постановление №566. Это старт "льготной ипотеки", который давал право каждому кредит на квартиру по ставке 6,5% близкой к действующему на тот момент "ключу" 6%. В последствии ставки неоднократно пересматривались.

Именно тогда, на дешевых государственных деньгах, цены на недвижимость начали расти по экспоненте. С 2020 к началу 2022 года цена квадрата выросла с 185 000 рублей до 260 000 рублей.

Похожие сценарии были пережиты многими странами. Японией в 90-х, Испанией 2010-х, Китаем в 2020-х и по настоящее время.
Дешевые деньги от правительства или банковского сектора первыми привлекают опытных спекулянтов.

Используя кредитное плечо с минимум собственных средств, они скупают все лоты у застройщиков, давая последним понять,
что можно повышать цены.

Вторыми приходят те, кому реально нужно жилье. Они менее финансово мобильны, чем спекулянты. Гораздо медленнее принимают решение, поэтому выходят в рынок, когда он уже "горит". На них зарабатывают и застройщики, и первая волна спекулянтов.

Первые, продолжая повышать цены, вторые делая за год 30–50% годовых на дешевых деньгах. Это волна массовая, поэтому цены растут дальше.

В этот момент у большинства складывается впечатление "что цены на недвижимость всегда растут", на рынок выходит третья волна,
которую я называю "доморощенными инвесторами". Они опоздали за рынком и движения на нем, прочитали из новостей или услышали от знакомых.

Их выход на рынок — это попытка вытащить шкатулку с драгоценностями из горящего дома и они приобретают бетон по максимально завышенным ценам,
теша себя лишь низкой ставкой.

Сформировавшееся убеждение о постоянном росте цены — это сигнал о том, что рынок перегрет. Он находится на своем пике, уперевшись в потолок психологии и платежеспособности. К тому моменту как правило формируются тренды, заставляющие государство начинать регулировать рынок.

Стройка и смежные отрасли выкачивают в себя ценные кадровые ресурсы, предлагая высокий доход и разгоняя инфляцию. Прочие важные отрасли начинают испытывать кадровый и финансовый голод, так как банки предпочитают финансировать бурно растущую строительную отрасль и растить на балансе весьма надежные ипотечные обязательства.

На этом этапе государство принимает меры регулирования административного либо монетарного характера, которые ограничивают непомерный рост одной отрасли в ущерб остальной экономике.

Здесь и начинается сценарий падения: ставки повышаются; привлечение средств в недвижимость ограничивают. Запрыгнувшие в последний вагон "инвесторы", остаются с неликвидными метрами, которые невозможно реализовать по нафантазированным ценам и реальным ипотечным ставкам.

С 2022 года рынок недвижимости Москвы имел одну серьезную коррекцию, начавшуюся с февраля 2022. Затем, когда геополитический кризис стал "управляемым", рост цен возобновился, но с пика 2022 года в 273 000 тысячи за квардрат к началу 2026 рост составил всего 6% до 289 000 рублей.

Как вы думаете, как изменилась покупательная способность 289 000 рублей с февраля 2022 года? На 39,9%!!! 289 000 сегодня — это 204 500 в начале 2022 года. Так что, если именно вы, тот кто купил метры в конце 2021-начале 2022, я вас искренне вас поздравляю! За 4 года вы потеряли 85 тысяч рублей покупательской способности с каждого метра.

Я принадлежу к самому многочисленному поколению в Россию, к людям, родившимся с 1980 по 1990 годы. Половина из нас подходят к 50, другая половина к 40. Большинство закрыло
свой жилищный вопрос.

Некоторые сделали это многократно, ввязавшись в льготные ипотеки, получив наследство или решив стать бетонными рантье за свои кровные.

Вопрос кому продавать и сдавать недвижимость дальше? За нами идет демографический провал 90-х, поколение маткапитала, которое в лучшем случае сравнимо по численности с поколением наших родителей.

И наконец, поколение льготной и семейной ипотеки. "Доступные" квадратные метры привели к тому, что с 2018 года число рожденных детей неуклонно снижается.

Наше поколение вместе со старшими зумерами рожает меньше, чем дети Великой Отечественной войны, начавшие размножаться в 60-е.
Государственные и муниципальные структуры активно входят в рынок стройки и аренды.

Фонд реновации ежегодно будет вытеснять частных девелоперов с завышенными ценами
и доморощенных инвесторов с их неликвидной вторичкой.

Дом РФ запускает программу массового строительства арендного жилья по аналогии с европейскими странами. Собственники,
устраивающие скандалы за свой "дизайнерский ремонт", на горизонте 10 лет будут не нужны.

Инвесторы в бетон сейчас продолжают выжидать спроса и витка роста цен, которого больше не будет. Праздник жизни в льготной ипотеке делали не для них.

Откладывая продажу сейчас, они теряют по 2-3% платежеспособности входа в лот ежегодно. Потенциальные покупатели выжидают снижения цен и не собираются платить за покупку кратно больше аренды. Покупателей и арендаторов больше не становится по демографическим причинам.

Если бы недвижимость была биржевым товаром, её уже зашортили и опустили. Это тоже не за горами. Проекты ЦФА на недвижимость уже реализуются. Как только порог входа в «бетон» упадет до 1000 рублей через ЦФА, рынок станет по-настоящему рыночным.

Спекулятивный пузырь лопнет, потому что «доморощенные инвесторы» первыми побегут нажимать кнопку «Продать», когда увидят красный график в приложении, вместо нафантазированной ценой лотов в ЦИАН.