Сдавать часть квар­тиры можно только с разрешения всех собственников. Так постановил Верхов­ный суд

12 мая Ломоносовский районный суд Архангельска пересмотрел спор и запретил ответчице сдавать комнату без согласия всех собственников.

Ранее Верховный суд удовлетворил жалобу жителя Архангельска и направил дело на новое рассмотрение. Мужчина судился с сестрой, которая сдала комнату посторонним людям.

Расскажу, как развивались события и что решение Верховного суда значит для долевых собственников.

Брат и сестра унаследовали от матери трехкомнатную квартиру. Брат проживал там вместе с семьей, а сестра жила отдельно. Родственники договорились, что все останется по-прежнему: мужчина будет оплачивать коммунальные услуги, а через три года выкупит долю сестры. Но сделка не состоялась, и стороны поссорились.

Сестра через суд определила порядок пользования жильем: брату с женой и малолетней дочерью достались две изолированные комнаты с лоджией, сестре и ее дочери — третья комната. Кухня, коридор, ванная и туалет остались общими.

После этого женщина сдала свою комнату внаем. С семьей брата стали жить посторонние люди. Мужчина посчитал, что квартиранты нарушают право его семьи на неприкосновенность частной жизни, а сестра таким образом хочет заставить выкупить ее долю по завышенной цене. Собственник подал иск и потребовал запретить сестре сдавать комнату в будущем без его разрешения.

Суды трех инстанций отказали в иске. Районный суд отметил, что стороны определили порядок пользования квартирой, поэтому сестра не обязана получать согласие брата и вправе распоряжаться своей комнатой как посчитает нужным.

Апелляционный суд оставил решение в силе, но по другой причине: обязанность получить согласие всех сособственников уже предусмотрена законом  . Отдельный судебный запрет не даст мужчине большей защиты. Вместо этого ему следовало подать иск о выселении незаконных жильцов. Кассационный суд согласился с апелляционным.

Мужчина подал жалобу в Верховный суд. Высшая судебная инстанция указала на ошибки и изменила исход спора.

Каждый владелец должен учитывать интересы других и не может распоряжаться своей жилплощадью без их согласия  . Если кто-то самовольно сдал комнату в общей квартире, другие собственники вправе через суд потребовать прекратить сдачу жилья в аренду  — как по действующим договорам найма, так и на будущее  . Предложенный апелляционной инстанцией иск о выселении не поможет пострадавшему владельцу, если, к примеру, комнату будут сдавать на короткий срок.

Верховный суд вернул дело на пересмотр в первую инстанцию, и 12 мая районный суд удовлетворил иск брата. Когда решение вступит в силу, для сестры будет действовать судебный запрет на сдачу квартиры в аренду без согласия брата. Он сможет получить исполнительный лист и выселять с судебными приставами любых незаконных жильцов. Каждый раз обращаться в суд с иском о выселении мужчине не придется.

Долевым собственникам комнат в квартире или общежитии стоит учитывать разъяснения Верховного суда.

Тем, кто сдает комнату, нужно получить согласие других владельцев. Лучше оформить его письменно — например, указать прямо в договоре аренды с жильцами.

Если вы вынуждены жить под одной крышей с чужими людьми, на вселение которых не давали согласие, вы вправе подать иск с требованием запретить другому владельцу распоряжаться долевой собственностью незаконно  .

Тем, кто планирует снять комнату, стоит уточнить, получил ли наймодатель разрешение других участников долевой собственности.

Даже если собственник доли не живет в квартире, он не вправе без согласия других владельцев сдавать свою комнату внаем.