«Дом-рф» опуб­лико­вал обзор ипотеч­ного рынка в 2025 году — он стре­мительно падает

15 мая «Дом-рф» опубликовал обзор рынка ипотечного кредитования в первом квартале 2025 года.

По итогам первых трех месяцев 2025 года объемы выдачи ипотеки упали почти в два раза в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Мало кто хочет брать квартиры под 22—28%, а льготная ипотека подходит не всем.

Расскажу о главных итогах рынка ипотеки и о том, что прогнозируют аналитики дальше.

С января по март 2025 года банки выдали 143 тысячи ипотечных займов на 611 млрд рублей — это на 51% меньше, чем в первом квартале 2024 года, когда было 288 тысяч займов на общую сумму 1,052 трлн рублей. За последние три года это самый низкий показатель. Например, в первом квартале 2022 года банки выдали 382,6 тысячи кредитов на общую сумму 1,3 трлн рублей, в первом квартале 2023 года — 345,9 тысячи на 1,27 трлн рублей.

«Дом-рф» отмечает, что такой резкий спад объясняется двумя главными причинами: отменой льготной ипотеки под 8%, которая действовала до 1 июля 2024 года, и высокими ставками по кредитам, из-за чего заемщики обходят стороной рыночную ипотеку. Тех, кто взял ипотеку на готовое жилье, на 65% меньше, чем в первом квартале 2024 года.

Банки заявляют о снижении ставок по рыночной ипотеке, но проценты все равно остаются на высоком уровне. Большинство семей просто не может позволить себе обслуживать такие дорогие займы.

В марте 2025 года, по наблюдениям «Дом-рф», средняя ставка по рыночной ипотеке на вторичное жилье была 28,7%, а на новостройки — 28%. Дороже всего ипотека на ИЖС по собственным программам банков: 29,4%.

Разница между ставками у крупнейших кредиторов и банков поменьше значительная: разброс доходит до 4—6 п. п. Например, Сбер предлагает базовую ставку по вторичке от 26,7%, ВТБ — от 28,7%, а, например, АТБ — от 25%, банк «Санкт-Петербург» — от 22%.

Несомненными лидерами ипотечного рынка всегда были Сбер и ВТБ. На оба банка совокупно приходится 70—80% рынка. Следом за ними идут «Дом-рф» и «Альфа-банк», которые периодически меняются местами.

По итогам первого квартала 2025 года в десятку лидеров по выдачам попал региональный банк «Санкт-Петербург» — он занял восьмое место, уступив Т⁠-⁠Банку, который увеличил ипотечный портфель благодаря слиянию с «Росбанком».

Банк «Санкт-Петербург» не может похвастаться широкой региональной сетью, он представлен только в шести регионах страны. Но ставка по ипотеке у него одна из самых низких, что и привлекает к нему внимание заемщиков благодаря агентам или брокерам.

Другой банк, которого не было в рейтинге 2024 года, — «Уралсиб». На него клиенты переключились также в поисках более выгодных условий. Базовая ставка у банка заметно ниже, чем у Сбера или ВТБ: от 23,79%.

После закрытия льготной ипотеки под 8% на первое место по объемам выдач вышла семейная ипотека, которая и продолжает поддерживать рынок. На нее приходится до 90% всех выданных льготных займов. А ведь еще в первом квартале 2024 года она занимала только 50% ипотечного рынка льготных кредитов.

Следствие популярности семейной ипотеки — спрос на новостройки. Хотя семейную ипотеку распространили и на готовое жилье, это пока не оказало влияния на предпочтения заемщиков. На квартиры в строящихся или только что сданных домах, где продавцом выступал застройщик, пришелся 51% от всего купленного в ипотеку жилья. В первом квартале прошлого года таких займов было меньше: 33%.

Готовое жилье в 2025 году покупали примерно на том же уровне, что и в прошлом: 34% против 38% соответственно.

Наибольший спад произошел на рынке ИЖС: на частное строительство домов в первом квартале 2025 года выдали 8% ипотек против 19% в первом квартале 2024 года. Здесь также сказалась отмена льготной ипотеки с господдержкой под 8%, которая давала возможность любому оформить льготный займ — без детей или какого-либо социального статуса, как это нужно для семейной или арктической ипотеки.

«Дом-рф» прогнозирует, что по итогам 2025 года:

• объем выдачи всех ипотек снизится в среднем на 20%;
• выдачи льготной ипотеки останутся примерно на уровне 2024 года.

Как отмечает «Дом-рф», во многом будущее ипотечного рынка будет зависеть от кредитно-денежной политики Центробанка: рынок ждет снижения ключевой ставки. Дополнительное давление оказывают ипотечные стандарты и макропруденциальная политика ЦБ — регулятор ограничивает выдачу ипотеки с высокими рисками. Но банки уже смогли приспособиться и стараются контролировать выдачу высокорисковых займов. Людям с другими кредитами и низким первоначальным взносом чаще отказывают или сильно снижают сумму.