Подрядчиков ИЖС освободят от НДС при строительстве через эскроу: что это значит для заказ­чиков

С 1 апреля подрядчиков, которые строят частные дома с использованием счетов эскроу, освободят от НДС.

Это дополнительная мера к официальному введению эскроу-счетов с 1 марта 2025 года. Расскажу подробнее.

По мнению разработчиков закона, отмена НДС позволит снизить стоимость строительства частных домов и, как следствие, сделает жилье в России более доступным.

НДС платят подрядчики — организации и индивидуальные предприниматели на общей системе налогообложения  . С 2025 года организации и ИП на упрощенной системе налогообложения с доходом более 60 млн рублей в год также платят НДС.

По общему правилу строительные работы подрядчика облагаются НДС по ставке 20%, а при УСН — 5 или 7%  . Как правило, бизнес включает налог в стоимость строительства.

Поправки сделали исключение для подрядчиков, которые строят дома по эскроу-счетам. Так называют механизм, когда заказчик переводит деньги не напрямую подрядчику, а на специальный счет. Подрядчик получает оплату частями по мере завершения строительства. Это позволяет обезопасить сделку и гарантирует, что дом достроят либо заказчик сможет вернуть деньги, если возникнут проблемы с исполнителем.

Мы подробно рассказывали, как построить частный дом с использованием эскроу-счета, в отдельной статье.

НДС не надо платить только подрядчикам, использующим эскроу-счета. Стороны применяют такие расчеты добровольно, но если заказчик берет ипотеку, банк, скорее всего, обяжет сделать именно так.

Если подрядчик и заказчик договорились обойтись без эскроу, работы будут облагаться НДС — кроме случаев, когда подрядчик этот налог не платит по закону. Сейчас налоговый кодекс освобождает от уплаты НДС:

1. Услуги застройщика по строительству жилых многоквартирных домов по договору долевого участия  .
2. Продажу готовых жилых домов, жилых помещений и долей в них  .
3. Передачу доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при продаже квартир  .

Также есть освобождения по другим критериям. Так, не обязаны платить НДС организации и ИП на УСН с годовыми доходами менее 60 млн рублей, организации и ИП на АУСН, ИП на патенте.

Таким образом, изменения поставили подрядчиков ИЖС в равные условия с застройщиками многоквартирных домов в части налогообложения.