«Риелторы посто­янно в положении виноватого»: главное из интервью экс­перта по недви­жи­мости Сергея Смирнова

Известный эксперт по недвижимости и старший партнер риелторской компании Vysotsky Estate Сергей Смирнов дал интервью РИА «Новости».

Он рассказал, чем новый кризис на рынке недвижимости отличается от предыдущих, как ведут себя покупатели и почему люди не любят риелторов.

Мы выбрали главное из интервью.

Люди перестали считать жилье привлекательным активом на падающем рынке. Ипотека недоступна для покупателей, так как ставки остаются очень высокими, и никто из застройщиков не знает, как действовать. По словам эксперта, последние несколько лет девелоперы старались изобразить красивые цифры ежемесячного платежа по ипотеке.

Застройщики не понимают демографическую ситуацию. На рынок жилья выходят те, кто родился в 1990-е, и они покупают квартиры для своих недавно родившихся детей. «Таким образом, используя семейную ипотеку, мы выгребаем весь объем покупателей, который у нас есть. А что дальше? Дальше ничего», — говорит Смирнов.

По его мнению, на вторичке — катастрофа. Ее причина — ценовой разрыв между старым жилищным фондом и недвижимостью, построенной после 2020 года. Из-за этого многие жители столицы и других крупных городов России, где активно ведется жилищное строительство, уже никогда не переедут из своих районов: у них просто не будет денег на размен.

«Жилье, построенное 20—30 лет назад, продавать очень скоро будет некому и бессмысленно, ведь денег, полученных от сделки, не хватит на приобретение новостройки и улучшение жилищных условий. Мы получим районы-гетто, стремительно ветшающие и теряющие в качестве застройки», — делает вывод Смирнов.

На рынок вышло поколение с очень низкой критичностью к кредитам. «Я не понимаю, что происходит с инстинктом самосохранения у этого поколения. [Они живут] на кредитки, есть перекредитовки. Это поколение совершенно безбашенно относится к долговым нагрузкам», — говорит Смирнов.

До дефолтов эти люди пока не доходят — продают себе в убыток, чтобы снять с себя кредит, и очень легко к этому относятся. Для таких покупателей семейная ипотека — не долговая нагрузка, а инвестиция, объясняет эксперт: «Они не осознают, что платят большие деньги как проценты банку, не могут посчитать, что переплачивают застройщику за возможность купить объект с использованием льготного механизма, и продолжают верить, что аренда отобьет их расходы. Никто из них не думает, как они будут выходить из своих инвестиций».

Смирнов предупреждает, что в какой-то момент может накопиться критическая масса таких кредитных квартир и рынок разорвет: «Нет следующего поколения, где нужно столько жилья в запас, нет поколения за горизонтом событий, которое бы могло выкупить недвижимость у этих горе-инвесторов».

Часто люди становятся риелторами по принципу «а меня никуда не взяли». Смирнов приводит пример: «Приходят персонажи, связанные с криминальными структурами. По сути, таким образом в агентство недвижимости внедряется свой для ОПГ человек, через которого потом можно проводить сомнительные сделки. Особенно в этом плане подобный риск высок для агентств с прокачанным брендом и большим потоком людей для найма: там проще спрятаться. Буквально недавно был кейс, когда мы заметили среди наших контрагентов человека, в прошлом сидевшего. Разумеется, мы просигнализировали об этом агентству-партнеру».

На рынке много тех, кого на профессиональном сленге называют чмаками, то есть людей, которые проводят не больше двух-трех сделок за год, работают под договорами информационных услуг и получают деньги на обычную карту, а не как ИП или самозанятые. «Такие чмаки — самые настоящие паразиты: пользуются юристами агентств недвижимости, прогуливают просмотры квартир с клиентом и кивают на сделках в банке», — говорит Смирнов.

Но хуже всего, по его мнению, новое поколение, которое думает, что риелторы — это такая профессия про стримы и шортсы. «Они вообще ничего не изучают, а сразу идут пилить видео в социальные сети, причем идея всех таких роликов от тикток-агентов проста: не думай, беги, недвижимость растет, покупай новостройку через меня. Зачастую сегодня откровенно торгуют не недвижимостью уже, а платежом по рассрочке. Люди встревают в таких инвестициях и не могут потом выкарабкаться», — констатирует Сергей Смирнов.

Ситуацию могло бы спасти введение OpenID для всех, кто занимается риелторской деятельностью, — системы, когда человек привязывается к определенному идентификатору через госуслуги и только с ним может работать на всех площадках: «Циане», «Домклике», «Авито», «Плюсе» и других. По словам Смирнова, это очень простое решение, которое сделало бы все риелторские услуги более прозрачными: по QR-коду можно было бы узнать, сколько лет работает человек, как о нем отзываются, прошел ли он аттестацию в рамках системы добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости. Тогда бы агенты отвечали репутацией за свою работу.

Сейчас платформы — это абьюзеры, сравнивает Смирнов: «Риелторы постоянно находятся в положении виноватого. Порталы определяют, качественные или некачественные объявления, и общаться с ними довольно сложно. Всегда решающим будет слово не того, кто разместил объявление, а того, кто его смотрел. Например, риелтору могут снизить балл за объявление, если человек в десять часов вечера звонит нам и не дозвонился».

Отдельная история — борьба с фейковыми объявлениями. Наиболее остро этот вопрос стоит в Сочи. «Эта борьба по-прежнему держится на добросовестности риелторов и очень мало поддерживается платформами», — констатирует Сергей Смирнов.