В Москве резко упало число новых малогабаритных квартир: разбираемся в причинах
В 2026 году столичные застройщики выставили на продажу уже на 60—70% меньше студий, чем годом ранее.
По данным платформы анализа рынка недвижимости bnMap.pro, в январе в Старой Москве в продаже появилось на 67,4% меньше студий, а в Новой Москве — на 62,1%. Похожие числа приводят и другие источники, причем уменьшается не только общее количество студий, но и их доля среди всех типов квартир.
Для этого есть несколько основных причин:
- Ужесточение условий семейной ипотеки. С февраля 2026 года ее выдают только единожды на семью, ранее были и другие изменения. В итоге основной спрос сместился на квартиры для жизни, а не для инвестиций — под аренду или перепродажу. Покупатели предпочитают однушки площадью хотя бы 30—32 м² вместо студий.
- Запрет на малометражные квартиры. С 2024 года в Москве нельзя проектировать жилье меньше 28 м². Старые запасы маленьких лотов заканчиваются.
- Экономика застройщиков. Обилие студий перегружает инфраструктуру дома и снижает статус проекта. В таких жилых комплексах лифты вечно перегружены, а мусор не успевают вывозить.
- Общее падение предложения. Застройщики в целом выводят на рынок меньше жилья.
Предложение квартир в Новой Москве
| Квартиры | Январь 2025 | Январь 2026 | Динамика |
|---|---|---|---|
| Всего лотов | 16 800 | 9 200 | −45,2% |
| Студии | 2 900 | 1 100 | −62,1% |
| Однокомнатные | 7 000 | 3 500 | −50,0% |
| Двухкомнатные | 5 000 | 3 100 | −38,0% |
| Трехкомнатные | 1 700 | 1 500 | −11,8% |
| Четырехкомнатные | Меньше 1 000 | Меньше 1 000 | 0,0% |
Предложение квартир в Новой Москве
| Всего лотов | |
| Январь 2025 | 16 800 |
| Январь 2026 | 9 200 |
| Динамика | −45,2% |
| Студии | |
| Январь 2025 | 2 900 |
| Январь 2026 | 1 100 |
| Динамика | −62,1% |
| Однокомнатные | |
| Январь 2025 | 7 000 |
| Январь 2026 | 3 500 |
| Динамика | −50,0% |
| Двухкомнатные | |
| Январь 2025 | 5 000 |
| Январь 2026 | 3 100 |
| Динамика | −38,0% |
| Трехкомнатные | |
| Январь 2025 | 1 700 |
| Январь 2026 | 1 500 |
| Динамика | −11,8% |
| Четырехкомнатные | |
| Январь 2025 | Меньше 1 000 |
| Январь 2026 | Меньше 1 000 |
| Динамика | 0,0% |
По данным риелторской и консалтинговой компании «Метриум», на фоне сокращения спроса студии начали расти в цене и прибавили за год 28,5%. А самые популярные варианты — по цене чуть ниже 10 млн рублей — подорожали еще больше. Студия, которая в начале 2025 продавалась за 9,5 млн рублей, в январе 2026 стоила уже 13 млн — рост на 36,8%.
Аналитик «Финама» Кристина Гудым говорит, что двушки и трешки чаще приобретают для жизни всей семьей. При этом крупные лоты можно рассматривать и как инструмент сохранения капитала: «Цикл их реализации дольше, а доходность, как правило, ниже, чем у малогабаритных объектов. Но цены на такие квартиры тоже продолжают расти».
Аркадий Гершман
урбанист
Вместо домов построены, по сути, общаги
Когда была льготная ипотека, люди покупали студии как не в себя для сохранения денег, будущей перепродажи и сдачи в аренду. Я видел случаи, когда один человек брал по четыре студии в подъезде. Этот ажиотажный спрос был временной историей: все пользовались моментом, не думая, что потом. А «потом», собственно, настало.
Главное, что жить в студии с семьей невозможно. То есть такое жилье хорошо только для студентов, для молодых людей. Но если потребуется квартира больше, то вы просто не найдете их в новых районах. Эта проблема в перспективе может привести к тому, что эти районы начнут превращаться в трущобы из-за большого количества неликвидного жилья.
В советское время, когда было хоть какое-то городское планирование на основании демографических показателей, преследовали баланс и смотрели на десятилетия вперед. Старались в рамках одного дома закладывать разную морфологию квартир как раз для устойчивости новых районов. Это нормально, так делают все развитые страны, например Нидерланды, Швейцария, Германия и так далее: грубо говоря, в одном подъезде должны быть и квартиры-студии, и пентхаусы.
То есть город дает застройщикам разрешение не только по этажности и фасадам, но и по набору квартир внутри. Таким способом предотвращают и перегрев рынка, когда те, у кого денег много, скупают все, что есть, а те, у кого денег мало, ничего позволить себе не могут. Заодно таким образом предотвращают социальную деградацию района и города.
Есть разные инструменты, не обязательно распределять разные типы жилья буквально в одном подъезде, но как минимум в рамках одного квартала должны быть дома разного класса, чтобы люди перемешивались. Мы все знаем, к чему приводит расслоение на районы для богатых и районы для бедных. Но из мирового опыта мы не сделали выводов, потому что главная задача была завалить работой строительный комплекс, чтобы уважаемые люди зарабатывали как можно больше. Отсюда и льготная ипотека только на новостройки.
Пока новые районы со студиями довольно успешны в социальном плане, там преимущественно молодые жители, и в целом риск деградации районов скорее теоретический. Но мы должны помнить, что дом построен минимум на 50 лет, а скорее всего, даже на 100 и более. Все зависит от ликвидности этих студий в будущем. Факт, что вместо домов построены, по сути, общаги, где на этаже по десять и более квартир. Это ненормальная ситуация на долгий срок, и если будет падать ценность квартир, люди будут уезжать и не смогут продать эти квартиры, то все это закончится плохо.
Новости, которые касаются инвесторов, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @investnique
