Что будет с ценами на вторичку в 2025 году: мнения экспертов по недвижимости
ЦБ снизил ключевую ставку с 21 до 18%, и риелторы начали фиксировать оживление спроса на готовое жилье.
Мы расспросили экспертов о том, стоит ли ждать в связи с этим роста цен.
Вторичный рынок находится в состоянии сжатой пружины
Я бы не стал говорить, что спрос сильно вырос после снижения ключевой ставки. Но начиная примерно с мая мы видим поступательный рост количества заявок на ипотеку. Люди берут даже по ставкам 20% и выше, только эта ипотека на 10—30% от стоимости квартиры максимум, условно на 1—2 млн. Такие заемщики рассчитывают закрыть кредит как можно быстрее.
Еще один фактор — переток денег из депозитов в недвижимость. Заметную долю сделок совершают покупатели с живыми деньгами, причем их готовность покупать жилье определяется сроком депозита. Если раньше доходность была 20%, то сейчас — уже 14%: люди понимают, что заново разместить деньги на прежних условиях невозможно. Главная задача для них сейчас — сбережение капитала. Это связано с тревогой из-за инфляции.
Полагаю, что снижение ипотечных ставок и переток из депозитов увеличили спрос на 20—30%, не более.
Что касается скидок, то наша компания системно занимается трейд-ином и выкупом квартир, и мы крайне трепетно относимся к аналитике, оценке и, главное, пониманию реальных цен сделок. Мы работаем в Петербурге, и, по нашим ощущениям, с января 2025 года цены поступательно растут. Не сильно, но растут. Этого пока не видно в так называемых рекламных ценах — тех, что стоят в объявлениях агрегаторов, но и агрегаторы скоро начнут фиксировать рост.
Ситуация на вторичном рынке такова: 20% объектов, выставленных по адекватной конкурентной стоимости, привлекают 80% интереса. Эти объекты уходят без скидки или с минимальным дисконтом просто потому, что это реальная цена. Если же мы говорим про внутренние ожидания собственников от цены, особенно если человек ориентируется на цены похожих квартир, то там скидки могут быть до 10%, так как изначально цена нереальна.
Вторичный рынок находится в состоянии сжатой пружины:
- Объем предложения неуклонно снижался за последний год. Каждый месяц уходили 5—6% предложений. У покупателей крайне небольшой выбор, новых квартир мало.
- Ипотечная ставка 20% запретительная, это четырехкратная переплата за квартиру на горизонте в 25 лет. На рынке отсутствуют системные ипотечные покупатели. Все люди ждут улучшения ситуации хотя бы до ипотеки под 14%. Если это произойдет, покупателей будет больше, на рынок начнет выходить еще больше клиентов с депозитными деньгами.
Если ЦБ будет и дальше снижать ключевую ставку, мы постепенно будем преодолевать главный дестабилизирующий фактор на рынке недвижимости — разрыв между ценами вторичного и первичного рынка. Но скорее вторичное жилье будет расти в цене и двигаться к ценам новостроек, чем новостройки начнут проседать в сторону вторички.
Александр Чернокульский
управляющий агентством недвижимости «Жилфонд»
Объективных причин для роста цен на жилье нет
Пока еще сложно сказать, насколько изменился спрос, так как на снижение ключевой ставки накладываются сезонные колебания. Традиционно летом затишье, люди в отпусках. Основные месяцы, когда проводятся сделки: сентябрь, октябрь, ноябрь и декабрь. Но с уверенностью можно сказать, что снижение ключевой ставки на 2% не принесет вау-эффекта, так как при средней ставке 18% ипотека остается довольно дорогой.
Скидки на готовое жилье работают, если это жилье находится в ликвидном диапазоне. Речь идет о квартирах повышенного спроса: небольшой площади и в районах с развитой инфраструктурой. Они хорошо оборачиваются. Квартиры больше 100 м² всегда продаются не так быстро.
Объективных причин для роста цен на жилье нет. Недвижимость — консервативный рынок, и быстрые колебания не отражаются на нем сразу. Исторически жилье растет примерно с той же скоростью, что и инфляция. Сейчас на рынке большой объем предложения, и пока соотношение предложения и спроса не выровняется, резкого роста цен не будет. С другой стороны, новых домов закладывается меньше и, возможно, через год-два будет дефицит. В силу этого дефицита спрос на новое жилье может превысить предложение.
Сейчас есть ценовая инверсия, когда в готовых сданных домах на вторичном рынке можно купить квартиру дешевле, чем у застройщиков в той же локации, где срок сдачи через год-два. К тому же нет льготных программ, и потребителю удобнее купить квартиру в доме, который уже сдан, чем ждать.
Преимущество у домов в возрасте от пяти до 10 лет, потому что там уже закончились ремонты и сформировалась инфраструктура: можно приехать и посмотреть, сколько реально парковочных мест, как работает управляющая компания. Новостройка — это кот в мешке. Застройщик может обещать одно, но на этапе строительства невозможно оценить, например, работу управляющей компании.
Олег Репченко
руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru»
Ситуацию на рынке жилья можно охарактеризовать как стагнацию
Снижение ключевой ставки в общей сложности на 300 б. п. с начала 2025 года — с 21 до 18% годовых — не привело к ощутимому росту спроса на вторичном рынке жилья, так как ставки по ипотеке все равно остаются заградительными для большинства заемщиков. Были ставки по рыночным кредитам на покупку жилья 26—28% годовых, стали 23—24% — это все равно не тот уровень, который размораживает спрос.
На рынке готового жилья квартиры сегодня в основном приобретают покупатели с «живыми» деньгами, а также те, кто кредитуется на короткий срок.
Если говорить о спросе на готовое жилье Москвы, например, то в начале года, в феврале — марте, он показывал рост: плюс 27% по итогам февраля и плюс 2,5% по итогам марта. Это данные Росреестра по Москве. Но затем начиная с апреля продажи пошли на спад: в апреле минус 7,6%, в мае минус 23% — в преддверии традиционно низкого сезона из-за продолжительных праздничных дней. Июнь показал прирост на 11%. То есть спрос колеблется в зависимости, кроме всего прочего, от сезонных факторов, но остается низким в условиях дорогой ипотеки и перегретых цен.
Еще один фактор — привлекательные депозиты: обладателям сбережений выгоднее продолжать копить на квартиру или первоначальный взнос, к чему и располагают высокие ставки, чем вкладываться в недвижимость. Так что пока на рынке, в том числе и готового жилья, остаются только те, кому важно решить квартирный вопрос здесь и сейчас.
Сегодня ситуацию на рынке жилья можно охарактеризовать как стагнацию, и ждать смены вектора пока не стоит: ставки по ипотеке заградительные, платежеспособность населения оставляет желать лучшего, цены на квартиры остаются завышенными и пересматривать их продавцы не спешат — дисконт на вторичном рынке сегодня не превышает 5—7%. А начавшееся снижение ключевой ставки может не разморозить, а, напротив, подморозить рынок недвижимости.
Это психологический момент: когда ставки повышают, есть риск, что они станут еще выше, и люди бросаются брать кредит даже под высокий процент, а когда снижают, напротив, продолжают ждать их еще большего падения.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
