Верховный суд принудил собственников продать доли в квартире

В 1992 году мать и сын приватизировали трехкомнатную квартиру в Москве — по 1/2 каждому. В 2000 году сын женился, завел ребенка и занял отдельную комнату площадью 10,5 м². Позже он распорядился своей 1/2 так: по 1/6 выделил себе и дочери, а жене и ее родственнице отписал по 1/12 доли в праве собственности на квартиру.

В 2012 году молодая семья заняла вторую комнату площадью 18 м². Тогда мать мужчины продала свою половину. Новый владелец 1/2 разделил ее на три: по 1/6 оставил себе, подарил гражданской жене и ее родной сестре. И прописал в квартиру своего ребенка. В пользование новых собственников отошла комната площадью 18,3 м².

Но семью сына такое положение дел не устроило. Супруги решили, что вправе требовать, чтобы две собственницы, у каждой из которых по 1/6, продали свои доли их малолетней дочери, так как никогда не вселялись в квартиру. А их доли являются малозначительными и не подлежат выделу — пользоваться комнатой собственницы просто не станут  .

Тогда семья могла бы просить освободить комнату площадью 18,3 м². И стала бы владеть двумя комнатами. Единственному собственнику, не имеющему с ними родства, они готовы были уступить комнату поменьше — 10,5 м².

Спор двух семей смог разрешить только суд.

Собственник доли по приватизации и его семья. Я живу в этой квартире 23 года. За это время создал семью, стал отцом. Изначально у квартиры было только два собственника — я и мама. Но я поделил свою долю на четыре: себе, дочери, жене и ее родственнице. А мама продала свою часть постороннему мужчине. Он свою долю тоже поделил на три: себе и двум женщинам, которых мы никогда не видели.

Получается, что к 2015 году в квартире стало семь собственников. Мы хотим пользоваться всей квартирой. Готовы выкупить доли двух собственниц — 2/6. Пусть они достанутся в собственность нашей дочери.

Просим суд удовлетворить иск.

Собственник доли по купле-продаже и его семья. Я стал собственником половины квартиры намного позже, но по законной сделке. Также законно я разделил ее, и теперь нас, собственников, трое. Плюс в квартире прописаны я и моя дочь. Планирую забрать ее к себе и жить тут вместе.

Прошу суд отклонить иск.

Не видим оснований лишать женщин права собственности на часть квартиры. Каждый из собственников завладел своей долей законно. В иске отказываем.

Семья, жаждущая владеть большей частью квартиры, с решением суда не согласилась и обжаловала его в апелляционном суде.

Достоверно известно, что спорная квартира является единственным жильем для семьи истцов. В то время как ответчики имеют и другую жилплощадь. Только один из них имеет регистрацию по месту жительства в данной квартире, а еще две собственницы в квартиру не заселялись, регистрацию по месту жительства в ней не оформляли.

Полагаем, что наличие в их собственности спорных 2/6 лишь мешает остальным собственникам свободно пользоваться квартирой. Признаем доли двух собственниц незначительными и обязываем продать их несовершеннолетней дочери истцов — по рыночной стоимости соответствующей части квартиры.

Отменяем решение районного суда и принимаем новое — иск удовлетворяем.

Но женщины, которых суд обязал продать доли, не согласились с таким поворотом дел и подали кассационную жалобу в Верховный суд.

Если имущество в долевой собственности, его можно разделить. Любой собственник доли может попросить выделить ему часть имущества в натуре. Если договориться не получается, этот собственник может обратиться в суд. Тогда суд решает, как выделить долю. Например, суд может выделить одному из собственников конкретную комнату и разрешить ему пользоваться кухней и ванной.

Если доля небольшая и комнату выделить нельзя, вместо доли по своему желанию можно получить компенсацию от других собственников. Но для этого всем нужно договориться.

Собственника доли можно заставить ее продать, если  :

1. Доля собственника незначительна.
2. Ее нельзя выделить в натуре.
3. Собственник не заинтересован в использовании имущества.

Все три условия соблюдены. Апелляционный суд законно лишил ответчиц их долей в праве собственности на квартиру в обмен на выплату. Тот факт, что женщин не устроила сумма, роли не играет: стоимость доли определена по заключению оценщика. Заверения женщин, что им нужна жилплощадь, не соответствуют действительности.

Ответчикам отказали в пересмотре обстоятельств дела. Их лишили права собственности, а 1/3 квартиры отдали семье. Деньги за долю семья положила на депозит в пользу собственниц.

После того как по решению суда собственников квартиры стало меньше, семья подала новый иск — об определении порядка пользования квартирой. Им захотелось получить в пользование две большие комнаты — 18,3 и 18 м². Для этого они даже решили признать ребенка мужчины — собственника 1/6 доли в праве собственности на квартиру — не приобретшим право пользования жильем. И потребовали снять ребенка с регистрационного учета по месту жительства в квартире.

С этим заявлением они снова пошли в районный суд.

Ответчик законно владеет долей в праве собственности на квартиру. Пользуясь правами собственника, он прописал в квартире свою дочь  . Ребенок имеет полное право проживать там вместе с отцом. Истцы не вправе как требовать прекращения регистрации по месту жительства, так и чинить препятствия в пользовании жильем.

Мужчина утверждает, что собирается жить в квартире вместе с дочерью. А семья истцов уже живет там. Поскольку стороны находятся в длительном конфликте, считаем необходимым определить порядок пользования квартирой  . Размер доли ответчика соответствует 7,8 м² площади квартиры, а у истцов — 27,3 м². Пусть ответчик с дочерью займет жилую комнату площадью 10,5 м², а истцы — комнату 18,3 м². Комната площадью 18 м² остается в общем пользовании всех собственников.

Удовлетворяем иск частично. Сторонам разъяснен порядок пользования квартирой, просим их не мешать друг другу.

Истцы не согласились и пробовали обжаловать решение в апелляционном суде. Но суд отклонил их жалобу.

За два года судебных тяжб собственники 3/6 долей в праве собственности на квартиру смогли добиться, чтобы две собственницы 2/6 долей за небольшую компенсацию лишились возможности заселиться в квартиру. И смогли определить порядок пользования квартирой, хотя и совсем не так, как того хотели.

Какие выводы нужно сделать

Если вы собственник доли в праве собственности на квартиру и боитесь ее лишиться, делайте так, чтобы суд не нашел оснований для применения части 4 статьи 254 ГК РФ.

Например, покажите заинтересованность в пользовании жильем: оплачивайте

коммунальные услуги, оформите регистрацию по месту жительства или пребывания и завезите личные вещи.

Но универсальных рецептов в споре о выкупе долей нет. Все зависит от конкретной жизненной ситуации. Возьмите на заметку эту историю и учтите аргументы судов. Важно понять, действительно ли эта доля нужна человеку, или ему подойдет выплата.

Если пахнет жареным, договаривайтесь с собственниками, желающими получить вашу долю, о цене сделки до суда. Так может быть выгоднее.