Почему суд вернул квартиру Долиной и чем это грозит обычным покупате­лям

Такая судебная практика увеличивает риски покупателей вторичного жилья.

Эта история получила широкий резонанс, и теперь многие сомневаются, стоит ли вообще рассматривать вторичку для покупки. Разберемся, что случилось и как не оказаться на месте покупателя.

Если коротко, Лариса Долина вернула через суд квартиру, которую продала под влиянием мошенников. Суд признал сделку недействительной. В итоге покупательница, которая заплатила более 100 млн рублей, осталась без жилья и денег.

На протяжении нескольких месяцев Долину обрабатывали мошенники. Артистка думала, что участвует в спецоперации по задержанию преступников, в рамках которой она согласилась фиктивно продать свою элитную квартиру в центре Москвы.

Внешне все выглядело как обычно. Риелторы разместили объявление о продаже квартиры, на которое откликнулась покупательница — Полина Лурье. Она осмотрела квартиру, и та ей понравилась. Тогда она внесла задаток и заключила с Долиной предварительный, а затем и основной договор купли-продажи. Сделка успешно прошла регистрацию в Росреестре.

Проблемы возникли, когда Лурье попросила Долину освободить квартиру. Оказалось, что артистка съезжать не собирается и по-прежнему считает себя хозяйкой, но и деньги вернуть не может, поскольку их у нее забрали посторонние лица в рамках «спецоперации».

Тогда обе женщины подали иски в суд, которые объединили в одно производство. Долина требовала признать сделку недействительной и вернуть квартиру в собственность, а Лурье просила выселить и выписать Долину, ее дочь и внучку из приобретенного жилья.

Районный суд встал на сторону артистки. Он признал сделку по продаже квартиры недействительной, прекратил право собственности на квартиру у Полины Лурье и признал это право за Ларисой Долиной.

Городской суд согласился и оставил решение без изменения, а апелляционную жалобу Полины Лурье не удовлетворил.

Тогда покупательница подала кассационную жалобу на оба решения. Но кассационный суд оставил решения без изменения.

Суд посчитал, что Лариса Долина заключила сделку под влиянием заблуждения. Закон допускает аннулирование сделки в этом случае  . Но заблуждение должно быть существенным — это значит, что, если бы Долина разумно и объективно оценивала ситуацию, то есть знала о действительном положении дел, она не совершила бы сделку.

Конечно, певица не стала бы продавать квартиру, если бы понимала, что ее кураторы — не сотрудники правоохранительных органов, а мошенники.

То обстоятельство, что она заблуждалась, установили по итогам судебной психолого-психиатрической и деструктологической экспертизы  , которые она прошла в рамках уголовного дела. Суд учел их результаты, так как в гражданском деле об оспаривании сделки покупательница не просила провести повторную экспертизу.

Но в законе есть еще один важный нюанс: заблуждение должно быть распознаваемым для покупателя  . Иначе суд может отказать в признании сделки недействительной. Считается, что заблуждение нельзя распознать, если обычный осмотрительный покупатель с учетом содержания сделки, всех обстоятельств и особенностей сторон не мог догадаться, что продавец квартиры существенно заблуждается.

В своем иске артистка ссылалась на то, что Полина Лурье была зарегистрирована как ИП, чей основной вид деятельности — аренда и управление недвижимым имуществом. Как специалист в области недвижимости она могла распознать обстоятельства, которые свидетельствовали об искажении воли продавца. Следовательно, покупательница не проявила разумной осмотрительности и осторожности.

Но в части этих доводов суд не приводит ни собственных рассуждений, ни контраргументов покупательницы. Некоторые интернет-источники опровергают сведения о том, что Лурье профессионально занималась недвижимостью. Например, юрист Владимир Мнацаканов указывает, что Лурье не риелтор, а статус ИП оформила, чтобы сдавать в аренду принадлежащее ей нежилое помещение.

Из скудной информации, которая есть в решениях судов, насторожить может лишь то, что сделку заключили до того, как Долина выехала из квартиры и сняла с регистрационного учета себя и членов семьи, в том числе несовершеннолетнюю внучку. Обычно покупатели соглашаются на такие условия, когда у продавца нет другого выхода — например, ему негде прописаться, а новое жилье он планирует брать на деньги от продажи текущей квартиры. Но это явно не случай Ларисы Долиной.

С другой стороны, Лурье как раз могла рассчитывать на особый статус продавца. Ведь Долина — народная артистка России, публичный человек с высоким авторитетом не только в сфере творчества, но и в общественной жизни, так как выступает доверенным лицом президента. И она уж точно не станет вести себя недобросовестно или идти на поводу у мошенников.

Потенциально насторожить покупательницу могла цена сделки, если она была существенно ниже рыночной стоимости аналогичных квартир — а многие СМИ указывают на это. Но суды в своих решениях не ссылаются на это обстоятельство. Также нет информации, проводили ли оценку рыночной стоимости квартиры в рамках уголовного дела либо по инициативе Долиной или Лурье.

То есть суды не посчитали однозначно доказанным, что покупательница знала о заблуждении Долиной, но, раз аннулировали сделку, вероятно, исходили из того, что у Лурье были реальные поводы насторожиться.

При аннулировании сделки купли-продажи квартиру могут оставить за покупателем в следующих случаях:

• его признают добросовестным приобретателем;
• установят, что имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.

Но норму о защите добросовестного приобретателя применяют, когда имуществом распорядился не собственник  . Например, арендатор помещения подделал документы и продал его, притворившись собственником.

А в деле Долиной другая ситуация: артистка была настоящим собственником квартиры, то есть имела полное право ею распоряжаться. Поэтому судебное решение не затрагивает и не подрывает статус добросовестного приобретателя — норма продолжает эффективно защищать покупателей, которые столкнулись с ложным собственником.

Этот вопрос возник у специалистов, которые ознакомились с опубликованными решениями по делу Долиной.

Когда сделку признают недействительной, возникают определенные последствия  . Главное из них — двусторонняя реституция, когда каждая сторона возвращает другой все ранее полученное, как будто сделки и не было.

Но в деле Долиной суд произвел одностороннюю реституцию: вернул артистке квартиру, а деньги, которые она получила, взыскать отказался. Свое решение он мотивировал тем, что покупательница может предъявить требования о возмещении убытков преступникам, которые украли деньги у артистки.

Возникает резонный вопрос, почему покупательница должна вступать в уголовное дело и годами ждать возврата денег с призрачными на то перспективами, если украли их из-за неосмотрительных действий Долиной.

Отказ взыскивать деньги с продавца можно понять, если бы в суде удалось доказать, что покупательница была связана с мошенниками. Тогда можно ссылаться на то, что, хоть она и отдала деньги за квартиру продавцу, косвенно они остались в ее распоряжении. Но в судебных решениях не установлена связь между покупательницей и мошенниками, которые обманули Ларису Долину.

Остается надеяться, что подход судов в этой части пересмотрят или что-то прояснится после того, как дело рассмотрит суд следующей инстанции.

А пока суд восстановил справедливость для Долиной, но оставил без защиты покупательницу квартиры. Теперь они вместе будут потерпевшими по уголовному делу, так как, по показаниям артистки, сумма за квартиру — далеко не все, что она отдала мошенникам.

Вряд ли эта история станет поводом отказываться от покупки вторичного жилья. Не все дела разрешаются судами подобным образом.

Вот как снизить риски при покупке вторички:

1. Обратить пристальное внимание на поведение и психическое состояние продавца независимо от его возраста — для этого стоит запросить справку о том, что продавец не состоит на учете в ПНД  , и попросить его пройти освидетельствование у психиатра непосредственно перед сделкой, чтобы последний подтвердил в заключении отсутствие признаков того, что продавец подвергается влиянию или психологическому манипулированию со стороны третьих лиц.
2. Можно включить в договор заверение продавца, что он «продает квартиру по своей воле и в своем интересе и не действует при этом по указанию третьих лиц, в том числе правоохранительных органов, ФСБ и иных спецслужб». Пусть это и выглядит избыточно, но, как показывает практика, оказаться вовлеченным в «спецоперацию» может абсолютно любой человек.