Мой пассивный доход: как я получаю 55 000 ₽ в месяц с инвестирования денег от продажи квартиры

В потоке «Пассивный доход» мы собираем истории читателей о том, как они создали источник стабильного заработка.

В начале двухтысячных герой этого материала купил квартиру под сдачу. Спустя 20 лет Олег решился продать ее и вложил около 8 млн в инвестиции, открыв три брокерских счета. Он управляет капиталом так, чтобы получать до 55 000 ₽ в месяц, при этом сохраняя подушку в размере 1,5 млн рублей. Олег рассказал, как изменился его портфель после 2022 года и почему его привлекают ОФЗ.

Мне 60 лет. Прописан в Москве, живу в родовом гнезде в Калужской области — там, где жил еще мой прадед по материнской линии.

Расскажу немного о своем пути. Я занимался реализацией и сервисным обслуживанием гаражных ворот с дистанционным управлением, был дилером по продаже шкафов-купе, руководил кондитерским цехом. С 2011 по 2022 год работал экспертом по купле-продаже жилой недвижимости, в 2023 году устроился менеджером в строительную компанию. А в прошлом году самостоятельно отправил себя на пенсию.

Еще в девяностые, когда мне было за тридцать, я начал создавать пассивный доход: видел, как многие пожилые еле сводят концы с концами, и совершенно не желал оказаться в таком же положении в будущем.

К этой идее меня подтолкнул один из клиентов, который заказывал у нас гаражные ворота. Как-то раз он рассказал, что можно обеспечить себе пенсию самостоятельно. Нужно было просто перечислять комфортную для себя сумму на счет фирмы, которая находилась на Кипре. Запускался сложный процент, и через 15—25 лет можно было рассчитывать на существенный прирост.

Но девяностые многих мечтателей научили рублем — МММ, «Властилина»  . Я понимал, что и этот вариант может оказаться таким же надувательством.

Хотел свой «свечной заводик», который можно пощупать. Жилая недвижимость на тот момент была лучшим вариантом пассивного дохода: росла в цене и приносила деньги.

Я вложился в кооперативный дом элитного сегмента в Москве, в Раменках. До конца 1997 года шли согласования и бумажные процедуры, а потом его наконец начали строить. Я поэтапно вносил деньги в кооператив и в 2000 году сделал последний взнос. Было непонятно, достроится ли дом, но звезды сложились удачно — достроили.

В 2001 году выдали свидетельство о собственности. В справке о выплаченном пае — сумма 356 864 ₽. Деньги вносил с зарплаты, получал тогда на уровне среднего класса.

Квартиру сдали с ремонтом, пришлось только купить мебель. Это была студия, по площади как стандартная двушка. Я сразу начал сдавать ее в аренду на длительный срок, платили 1000 $ в месяц — около 30 000 ₽ по курсу в то время. Пассивный доход обеспечивал финансовую безопасность, но я продолжал трудиться. Все деньги тогда уходили на семью: у меня двое детей — на занятия, развлечения, еду нужно было немало.

В те годы стоимость недвижимости росла в разы, но я не хотел рубить курицу, которая несет золотые яйца. Меня устраивал такой вариант заработка. И только через 20 лет я стал осваивать инвестиции в фондовый рынок.

В 2021 году мы с женой развелись, прожив больше 30 лет вместе. Причиной стало мое желание переехать в родовое гнездо. Супруга не была к этому готова: ей комфортнее в городе. А так как я решил перебраться на землю, то подумал, что комфортнее будет пассивный доход, которым можно управлять дистанционно, — инвестирование. Сдача квартиры требует личного присутствия и присмотра, это было мне неудобно.

На семейном совете мы решили продать квартиру и инвестировать деньги иначе. Выручили 21 500 000 ₽. Поделили по 43% с супругой, взяли по 9 250 000 ₽. Она вложила свою долю в жилую недвижимость. Оставшиеся 14% подарили дочери, она купила недвижимость за рубежом. А я большую часть денег, 8 млн рублей, вложил в российский фондовый рынок.

Инвестировать учился сам, в приложениях. Открыл три брокерских счета: в Т⁠-⁠Банке, ВТБ и Сбере. Больше всего мне понравилось приложение «Т-Инвестиции». Пусть комиссия за сделки была немного выше, чем у ВТБ и Сбера, в дальнейшем от определенной суммы она становилась адекватной.

Изначально я выбрал стратегию долгосрочного инвестирования: по 1/3 в дивидендные акции в рублях, долларах и евро. Было несколько фондов и акций роста. Решения, что покупать, принимал и принимаю самостоятельно. Помогают прямые эфиры в «Пульсе». Но автоследованию — категорическое нет. Экспертов слушаю, делаю умозаключения и поступаю по-своему, очень часто диаметрально противоположно их мнению.

Я подсмотрел в профиле одного инвестора стратегию инвестирования в фонд «Вечный портфель» $TRUR. Комиссии за сделки нет, это позволяет сделать в течение года оборот более 6 млн рублей и получить статус квалифицированного инвестора  , что я и осуществил. Тогда я приобрел высокодоходные облигации, ВДО, которые до того были недоступны. И, возможно, какие-то зарубежные акции — уже не помню точно.

В 2022 году заблокировали американские и европейские части инвестиционного портфеля. Я отреагировал на это спокойно, не подаю заявки на продажу: жду благоприятного времени.

В том же году, после введения санкций, часть иностранных акций из ВТБ и Сбера перебросили в «КИТ Финанс» и «Россельхозбанк». В «КИТ Финанс» продал все акции «РусАгро», X5 Group $X5, QIWI $QIWI, Polymetal и «Яндекса» $YDEX. Сейчас там совершенно пусто. В «Россельхозбанке» лежат несколько заблокированных акций.

В 2022 году я стал наращивать в Т-Инвестициях вложения в российские акции, а в дальнейшем — в высокодоходные облигации с доходностью 13—17% годовых и выплатой купонов от двух до 12 раз в год.

Кроме ВДО на брокерском счете ВТБ у меня есть фонд «Ликвидность». Он постоянно растет, это аналог банковского вклада. Через три года и более доход не облагается налогами при выводе денег. Этим я и воспользовался в 2023 году, когда купил земельный участок за 1 млн рублей по соседству с собственным. Потом можно будет построить там домики и сдавать туристам.

ВДО составляют порядка 45% моего портфеля в ВТБ и менее 20% — в Т⁠-⁠Банке. Рынок ВДО — это риск. Он должен периодически чиститься. Риск этот временный, чтобы быстро увеличить денежную массу инвестиционного портфеля. Стратегия подразумевает постепенное переинвестирование доходов от ВДО в ОФЗ с постоянным купоном.

Диверсификация по ВДО такова, что на одного эмитента приходится не более 3%, то есть потери будут незначительными и при худшем сценарии. Я готов к ним, что-то уже потерял.

Со счета в Т-Инвестициях снимаю деньги на жизнь. Например, на здоровье — лечение зубов и протезирование, а также на путешествия, продукты, коммунальные платежи, развлечения, мобильную связь и интернет.

А в Сбере у меня неприкосновенный запас — 1,5 млн рублей. Вкладываюсь в дивидендные акции Сбера $SBER, энергетических, металлургических и нефтяных компаний, транспорт и машиностроение, «Магнит» $MGNT, МТС $MTSS и фонд «Сберегательный» УК «Первая». Портфель постоянно растет благодаря тому, что в него я реинвестирую дивиденды.

Инвестирование помогает мне получать пассивный доход значительно выше, чем могла бы сдача недвижимости в наем. Доходность от аренды составляет 4% годовых от стоимости квартиры — это еще без учета налогов, потерь во время возможного простоя, услуг риелтора, ремонта и непредвиденных расходов. Я 12 лет занимался недвижимостью и вижу, что времена, когда ее цена и рента росла в разы, закончились.

Другой очень важный момент: если нужно вытащить небольшую часть денег, квартиру придется продать целиком, да еще заплатить налог с ее продажи, если она меньше пяти лет в собственности. А на фондовом рынке можно обналичить только долю инвестиционного портфеля. Если продать через три года и более после приобретения актива, налог платить не придется.

Сейчас я получаю с инвестиций 48 000—55 000 ₽ в месяц. Акции не продаю, только избавляюсь от облигаций преддефолтных эмитентов. Покупаю ОФЗ с постоянным купоном, фонды и акции на просадке.

Доволен, что начал инвестировать. Вывел для себя такое правило бизнеса: нужно ввязаться в процесс и там уже ориентироваться и находить лучшие решения. Время меняется, прилетают черные лебеди, и приходится анализировать и совершать определенные действия. Мне нравится такая движуха. Если бы я продолжал заниматься сдачей своей недвижимости, не запустились бы другие сценарии. А сейчас я получаю удовольствие от каждого дня и радуюсь жизни.

Мне в кайф между делом, обрезая ветки в саду, достать мобильный телефон и купить несколько акций. Пульт управления холдингом у тебя в кармане, и не нужно бухгалтерии, наемных сотрудников, юристов, рекламщиков. Мне нравится быть в курсе событий у нас в стране и за рубежом, делать прогнозы и получать с этого прибыль.

Инвестирование для меня — это бесценный опыт анализа происходящего и планирования будущего. Инвестируя, учишься критически подходить к информации. Даже небольшие регулярные вложения со временем создают финансовую опору. Нашему поколению не стоит рассчитывать на пенсию. И это даже хорошо! Это мотивирует реализовываться.

Я бывал в убытке, и приличном — с акциями «СПБ Биржи» в портфеле ВТБ. Покупал за доллары, потом их перевели в рубли, и цена упала на дно. Пришлось зафиксировать убыток. Но я не расстраиваюсь из-за потерь. Убытки помогают уменьшить налог к уплате. К тому же любой бизнес — дело с неясным результатом.

Официально я безработный предпенсионер. Ухаживаю за тещей покойного друга, она старше 80 лет: ей — прибавка 1200 ₽ к пенсии ежемесячно, мне — пенсионные баллы. У нее есть жилплощадь и дети, но они трудоустроены, а под эту программу подходит только безработный человек, не вышедший на официальную пенсию. А я выйду на нее через пять лет, буду получать около 24 000 ₽.

Планирую следить за ключевой ставкой и переложиться из облигаций ВДО в ОФЗ с постоянным купоном. Достаточно выбрать шесть выпусков ОФЗ-ПК сроком свыше 10 лет и ежемесячно получать живые деньги: там выплаты два раза в год. Вложусь в самые доходные выпуски и буду ежемесячно увеличивать свой пассивный доход. А полученные деньги продолжать тратить на жизнь.

Беда руководителей и многих предпринимателей в том, что они пашут 99% времени, а на отдых и удовольствия его совершенно не остается. Кроме работы в жизни много интересного и удивительного.

Я часто путешествую на автомобиле по нашей необъятной стране. Собираю грибы и ягоды, ловлю рыбу, засаживаю лесосад с замкнутой экосистемой и огород. Это помогает сэкономить.

В 2024 году я безвозмездно делился излишками яблок, было только два условия — самосбор и самовывоз. Родственники в благодарность дарили свои натуральные продукты: помидоры, огурцы, молоко, сыр, творог, яйца, варенья и соленья. Получился бартер результатами собственного труда.

Продаю мед — пока только осваиваю это направление. Планирую организовать артель по строительству энергопассивных домов из соломенных блоков. Приглашу туда таких же вольных людей, как я.

Прошел обучение у Василия Ляхова по программе «Домашний пармастер», езжу по сородичам, паримся и беседы беседуем.

Хочется показать на практике, что можно жить в гармонии с природой, создавать и менять пространство вокруг себя по замыслу творца, а не только потреблять и чахнуть над златом. Будем париться в бане с друзьями и знакомыми и общаться, в том числе об инвестициях.

Рассматриваю и другие варианты дохода, но не пассивного, а активного: было бы здорово сдавать загородные домики, устраивать фестивали и праздники, проводить экскурсии. Я не ставлю планов на доход, не ограничиваю себя в суммах. Главное, чтобы было достаточное количество денег на жизнь в радость.