Почему в Москве строят некрасивое жилье?
Я наконец-то закрыла сумасшедшие кредиты, выкупила все из ломбарда и активно коплю депозит на недвижимость. Проблема в том, что мне не нравится никакое жилье в Москве. Почему оно такое некрасивое по планировке? Почему в Китае или Корее так красиво, зелено, аккуратно и даже самые захолустные районы выглядят комфортнее бизнес-класса в Москве?
Архитекторы совершенно не могут делать интересные фасады и комфортные планировки? Зачем строить так, как жить неудобно?
Ответ на этот вопрос тесно связан с историей архитектуры. Хотя, скорее всего, вы имели в виду не разные по цвету фасады, а удобство пользования жильем и комплексный подход к окружающей территории. Расскажу подробнее.
Как менялся подход к строительству жилья
До 1917 года заказчиками жилищного строительства были частные лица — они строили доходные дома с разным обликом и планировками. Затем заказчиком жилья стало государство. Сформировался советский классицизм — архитектурный стиль, характерный для сталинок.
Вскоре появилась задача недорого расселить множество людей, которые приезжали в город из деревень. Так на смену классицизму пришел советский модернизм. Его аккуратные девятиэтажные кирпичные дома можно увидеть и сегодня, например в Замоскворечье.
Районы панельных домов планировали так, чтобы в них были необходимые функции, разнообразные серии и небольшая по сегодняшним меркам плотность населения.
С 1991 года вернулись к индивидуальной многоэтажной застройке — это уже постмодернизм, который в Москве назвали лужковским стилем. Это были яркие, индивидуальные здания — например, дом-яйцо на улице Машкова.
Затем строительный комплекс решили развивать путем массовой застройки — и, на мой взгляд, немного переборщили. Где-то с 2010 года строительный бизнес монополизировали. Сейчас в Москве есть только крупные застройщики, которым нет дела до уникальных решений, поэтому и стало много одинаковых районов.
Как меняется строительный рынок
Когда ставки по ипотеке выросли, люди начали реже покупать квартиры в однотипных и неудобных домах. Поэтому есть надежда, что вскоре появятся уникальные объекты.
Я считаю, решение проблемы — в точечном строительстве. Но не таком, как при Лужкове, когда в любом дворе могли построить многоэтажку, — а по комплексному плану с учетом уже имеющейся инфраструктуры. Эта тенденция уже началась. Появился спрос на индивидуальные жилые комплексы, расположенные рядом с метро, парками, объектами социальной инфраструктуры.
Также людей больше интересуют качественные проектные решения внутри ЖК: лифты, надежность инженерного оборудования. Например, в современном небоскребе летом окна могут перегреваться, и потенциальных жителей будет скорее волновать хорошая вентиляция, а не цвет фасада.
Остается надеяться, что со временем на такие уникальные комплексы будет льготная ипотека. Нынешние ставки я воспринимаю как заградительные — чтобы притормозить массовую стройку «человейников».
Какие уникальные решения есть в Москве
Могу отметить жилой комплекс «Символ», который строят на территории бывшего завода «Серп и молот» в Москве. Правда, мне не очень нравится мастер-план: застройка должна уплотняться к метро, а там все наоборот.
Еще можно выделить ЖК «Зиларт», который строят на территории бывшей промзоны «ЗИЛ» в Даниловском районе Москвы.
В этих проектах реализован комплексный подход к проектированию и строительству инфраструктуры. В то же время архитектура каждого здания индивидуальна.
Будущее за точечной застройкой по комплексному плану. Если ее станет больше, будут чаще появляться мелкие девелоперы, заинтересованные в строительстве средне- и малоэтажных домов.
Многоэтажная застройка может быть в определенных транспортных узлах — например, на пересечении МЦК и МЦД. Такие проекты есть у застройщика MR Group — отдельные дома около метро.
Малоэтажная застройка — до четырех-пяти этажей — создает комфортную городскую среду, сомасштабную человеку. Для нее характерно обилие зеленых насаждений и малое количество автомобилей.
Крупные компании сегодня не могут позволить себе разные типы застройки и планировки. Поэтому все квартиры стандартные, но различаются типы жилья.
Например, в бизнес-классе сегодня предлагают пентхаусы с террасами и сити-виллы — квартиры со своим садиком в составе ЖК и отдельным выходом на первых этажах. Например, первый этаж — сити-виллы, далее — два этажа квартир, а на последних — двухуровневые варианты с террасами.
На мой взгляд, центр города надо переделывать в жилой. Сейчас там много бывших доходных домов и неудобных офисов, мало социальной инфраструктуры — такое жилье должно стоить дешевле. А в пригородах, где плотность населения отличается, есть школы, садики и другая инфраструктура, — дороже. Тогда молодежь жила бы в центре, переезжая в комфортный пригород, когда появятся дети. Сейчас все наоборот: молодые люди живут на периферии, поскольку жилье там дешевле.
Что учитывает архитектор при работе над проектом
Если говорить о «красоте» жилья, еще в первом веке до нашей эры Витрувий вывел триаду, где объединил это понятие с пользой и прочностью: эти три фактора взаимосвязаны. Вряд ли кто-то захочет жить в пятикомнатной квартире, которая помещается на 20 м², или иметь привлекательный фальш-фасад, за которым ненадежные перекрытия.
Архитектор должен учитывать эти три фактора, а как у него получается и насколько это отвечает современным реалиям — нужно разбираться в каждом отдельном случае.
Красота — субъективное понятие, основанное на личных предпочтениях, связанных с привычками, опытом проживания в какой-то местности, обычаями. А архитектор ориентируется на определенную эстетику, принципы пропорциональности, законы ритма и метра.
Польза — функциональность и продуманность планировок. Это эффективная навигация по квартире, ориентир по сторонам света, помещения, которые стремятся к квадрату в плане, и эргономичность.
Прочность — требования к зданию. Например, низкие потолки, которые могут быть связаны с конструктивными особенностями, но тоже влияют на восприятие пространства.
Кроме перечисленных ориентиров архитектору приходится соответствовать техзаданию, которое составил застройщик, и нормам местного законодательства.
Первые исследования на тему комфортного и доступного жилья провели архитекторы-конструктивисты в 1920-е годы в Москве. Они пытались вывести формулу идеального жилья. Результатом стал экспериментальный проект — Дом Наркомфина.
Он уникален и до сих пор совмещает в себе актуальные разработки комфортного жилья: многоуровневые пространства в одной квартире, сложные фасады со скрытыми отводами воды и умными кашпо, удобную навигацию по общественным зонам.
В этом проекте законы триады «красота — польза — прочность» подкрепились исследованиями быта и мироощущения человека, а также достижениями ученых и конструкторов. Все эти открытия и сейчас используют в проектировании.
В противовес прокомментирую пару решений в современном строительстве, которые нередко критикуют.
Подход одного окна в комнате продиктован целями энергосбережения, так как в нашем климате основные теплопотери идут через остекленную поверхность. И показатели, по которым в доме рассчитывают систему отопления, завязаны на ограждающие конструкции. Если упростить: оптимальный размер окна → оптимальные вложения в строительство → меньше стоимость жилья.
Также архитектор учитывает нормы инсоляции — проникновения солнечных лучей в помещение. Площадь поверхности окна — это компромисс между достаточной освещенностью дневным светом и издержками на отопительную систему, которые могут раздуть общую смету на строительство и последующую эксплуатацию .
Современные витражи — большой плюс, но они делают жилье дороже. Конструкции витражей стоят больше пластиковых окон, а мыть их придется при помощи промышленных альпинистов.
Единство мокрого места, когда туалет и кухня расположены рядом, тоже можно объяснить коммуникациями и законами физики. Но, создавая уклон, по которому вода течет от кухонной мойки до канализационного стояка, надо учитывать и вертикальные связи — откуда начинаются и куда приходят коммуникации. Это позволит избежать добавления новых канализационных труб и риска пересечения с вентшахтами или квартирами соседей.
В других странах подход отличается. Например, в Китае температурные значения иные: центральное отопление есть не во всех регионах, а кондиционирование, электропитание и другие инженерные коммуникации часто выводят на фасад, крыши или общие лоджии.
Нередко используют инновационные разработки, такие как энергосберегающие панели, которые решают проблему эстетики, сбережения энергоресурсов и вентиляции. В наших климатических условиях это не всегда возможно.
Обычно покупатели ориентируются на баланс цены и качества. В дорогом жилье этот баланс легче выдержать: такие квартиры одинаково учитывают эстетическую, функциональную и конструктивную составляющие. Но если попытаться учесть все с минимальными вложениями, это может нанести ущерб одной из составляющих: пользе, прочности или красоте.
На улицах городов появляются только объекты, которые прошли многоуровневые согласования, в том числе местными властями. При этом застройщики нередко стараются удешевить здания, чтобы не отпугнуть покупателей. Такое лавирование приводит к появлению ЖК, которые мы видим сейчас.
Что в итоге
Сейчас строительством занимаются крупные девелоперы, которым проще возводить однотипные дома. Но с повышением ставки по ипотеке ситуация начала меняться: люди стали тщательнее выбирать жилье, чтобы в нем было комфортнее. Будущее за точечной застройкой по комплексному плану.
