Можно ли ​продать часть участка соседу?

Да, можно разделить участок на две части и одну из них продать. Это законно, если новые участки сохранят изначальное целевое назначение, будут не меньше минимального предельного размера и каждый с собственным подъездом.

Расскажу, что и в какой последовательности вам делать.

Разделение участка на две части образует два новых объекта недвижимости с индивидуальными кадастровыми номерами  . Вот что для этого нужно.

Поставить участок на кадастровый учет. Он должен быть зарегистрирован и отмежеван. Т⁠—⁠Ж рассказал об этом в статье «Как сделать межевание земельного участка».

Сохранить целевое использование для новых участков. Надел можно использовать в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования — ВРИ. Поэтому разделить участок можно, если и новые собственники сохранят эти ВРИ. Например, если ваша земля — для ведения личного подсобного хозяйства, два новых участка должны быть для того же  .

Узнать ВРИ можно двумя способами:

• посмотреть на публичной кадастровой карте — найти интересующий участок по кадастровому номеру, и сервис покажет его ВРИ;
• заказать выписку из ЕГРН.

Соблюсти нормы площади. Возможность раздела участка зависит от местных правил землепользования и застройки. Если площадь вновь образованных участков будет меньше предельных норм, их не зарегистрируют в ЕГРН  .

Предельные размеры участков с разными ВРИ определяют градостроительные регламенты, правила землепользования и застройки территорий  .

Минимальная площадь участков для ведения ЛПХ — от 5 соток, но чаще 10—12 соток. Обычно предельные размеры участков в сельской местности больше, чем в городской. Для сравнения: средний минимальный размер надела под ИЖС — 3 сотки. Это обобщенный показатель по стране, то есть размеры могут различаться по областям, округам и населенным пунктам.

Чтобы узнать минимальную площадь надела в вашей местности, обратитесь в администрацию или поищите нормативные акты в интернете по запросу «правила землепользования и застройки + название населенного пункта и региона».

Считается, что предельные размеры — это площадь, но иногда муниципалитеты ограничивают и линейные размеры участков, особенно длину по фронтальной части вдоль улицы. Если в вашей местности есть такие ограничения, оба новых надела должны им соответствовать.

Обеспечить подходы и подъезды к обоим наделам. Образовать участок без выхода на улицу нельзя  .

Получить согласие всех владельцев на раздел, если земля в долевой собственности. Согласие может заменить решение суда о разделе  .

Обратитесь к кадастровому инженеру: только он вправе выполнять кадастровые работы  . Из документов нужны:

1. Паспорт или нотариально заверенная доверенность, если межеванием будет заниматься представитель.
2. Правоустанавливающие документы на участок, в вашем случае — свидетельство о праве на наследство.
3. Свидетельство о праве собственности на участок или выписка из ЕГРН.

Уточните границы участка. Если межевание еще не проводили, это надо сделать. Пригласите кадастрового инженера, который определит поворотные точки и подготовит межевой план на оптическом компакт-диске для подачи в Росреестр. Он же может подать план, если предусмотреть это в договоре.

В итоге у вас будет кадастровая выписка из ЕГРН, которая подтвердит границы и право собственности на участок.

Для раздела участка инженеру не обязательно выезжать на объект. Он сможет подготовить межевой план на основе данных из ЕГРН и передаст его на диске для подачи в Росреестр.

Поставьте новые участки на кадастровый учет. Это делают одновременно со снятием с учета старого участка  .

Во многих городах подать документы можно только через МФЦ. Сотрудник составит заявление о постановке участков на кадастровый учет и регистрации права на них. Иногда готовят отдельное заявление о прекращении права собственности на старый участок и снятии его с учета. Из документов нужны:

1. Паспорт владельца или нотариально заверенная доверенность, если документы подает представитель.
2. Межевой план на диске.
3. Правоустанавливающий документ на старый участок, например свидетельство о праве на наследство.
4. Квитанции об уплате госпошлины — по 700 ₽ за каждый новый участок. Получить реквизиты и уплатить можно прямо в отделении МФЦ.

Срок постановки на учет и регистрации права — максимум 12 рабочих дней, но бывают задержки  .

Присвоить новым участкам почтовые адреса — через МФЦ или администрацию по месту их нахождения. К заявлению нужно приложить паспорт и выписки из ЕГРН. Если все хорошо, власти примут решение о присвоении почтового адреса каждому участку  .

Если при разделе образовали два участка, не задействованные в бизнесе, срок владения исчисляют с даты, когда возникло право на исходный надел. Если участков больше, срок владения считают с даты регистрации права собственности на новые земли  .

Если с момента смерти наследодателя прошло больше трех лет, минимальный срок владения недвижимостью прошел. Тогда можно продать один или оба участка сразу после раздела без уплаты НДФЛ.

Если не выйдет разделить участок, например нельзя соблюсти нормы площади, можно уступить его часть соседу путем перераспределения. Тогда сосед присоединит к наделу часть вашего смежного участка и выплатит вам за это компенсацию  .

В результате получатся два новых участка, а старые прекратят существование. При этом меньший участок должен соответствовать предельной минимальной норме в вашей местности.

Землю перераспределяют по письменному соглашению собственников соседних участков. Процедура аналогична разделу: кадастровый инженер составляет межевой план с новой границей, затем собственники снимают старые и регистрируют новые наделы в Росреестре.

Уступка земли через перераспределение — это не сделка. Договор купли-продажи не подписывают, а компенсацию за перераспределенную площадь выплачивают переводом или наличными в обмен на расписку.

Если вы единственный собственник, согласие на раздел вам не нужно.

Новые наделы должны сохранить целевое назначение первоначального участка и быть не меньше предельных минимальных размеров, которые указаны в местных градостроительных регламентах, правилах землепользования и застройки. Оба участка должны иметь подъезд.

По завершении процесса исходный надел снимают с учета, а новым участкам присваивают кадастровые номера и почтовые адреса. Если минимальный срок владения первоначальным участком истек, продавать землю можно сразу после раздела — уплачивать НДФЛ не придется.

Если раздел произвести нельзя, можно уступить часть земли путем перераспределения. Но тут важно на 100% доверять соседу.