Продавать квартиру в 2026 или 2027 году: как заплатить меньше налогов

Госдума рассматривает законопроект об изменениях налогового кодекса. Если его примут, это может привести, кроме всего прочего, к росту НДФЛ с дохода от продажи недвижимости.

В основную налоговую базу собираются включить доходы, которые сейчас учитывают отдельно. Ставка НДФЛ из-за этого может вырасти с 13—15 до 13—22%.

Разберем, как это повлияет на налоги с доходов от продажи недвижимости. Также приведем комментарии налогового адвоката Вадима Баранчи, управляющего фирмы «Баранча и партнеры».

Как мы сейчас платим НДФЛ. Налоговые базы делят на две группы: основная база и набор других доходов, которые я условно назову пассивными.

Основная налоговая база — это в первую очередь доходы по трудовым и гражданско-правовым договорам, то есть зарплата, премии, гонорары и подобные выплаты. В эту базу также входят доходы от сдачи недвижимости, выигрыши в лотерею и азартные игры, доходы участников инвестиционного товарищества и прибыль от контролируемой иностранной компании.

К этой базе применяют прогрессивную шкалу НДФЛ со ставками 13, 15, 18, 20 и 22%. Ставка зависит от уровня годового дохода в рамках этой базы  .

Пассивные доходы — это проценты по вкладам, купоны по облигациям, дивиденды по акциям и паям, выплаты по цифровым финансовым активам, а также доход от операций с имуществом, ценными бумагами, производными инструментами и ЦФА.

Здесь другое налогообложение: ставка 13% для доходов до 2 400 000 ₽ в год и 15% с части, превышающей этот лимит  . Важно, что эти доходы не суммируют с основной базой.

Как будем платить, если изменения примут. Разделение налоговых баз исчезнет.

Все доходы, облагаемые НДФЛ, станут основной налоговой базой. Значит, ставка налога вырастет до 13—22% в зависимости от дохода, при этом будут суммировать зарплату, проценты по вкладам, доход от продажи имущества и так далее.

В таком случае доход от продажи недвижимости и другого имущества может подпасть под налог по повышенной ставке.

Работающие сейчас льготы сохранятся. Например, не всю сумму процентов по вкладам облагают НДФЛ — есть безналоговый лимит дохода, который считают так:

Например, в 2025 году максимальная ставка ЦБ была 21% годовых. Значит, безналоговый лимит процентов за 2025 год — 210 000 ₽.

Правда, расчет безналоговой суммы может измениться. Продолжат учитывать максимальную ставку ЦБ из числа действовавших на первое число месяцев года, но с 1 января 2027 это будет не год получения процентов, а предыдущий. Если проценты выплатили в 2027, учтут максимальную ставку ЦБ в 2026.

В некоторых случаях доход от продажи недвижимости и иного имущества не облагается налогом. Например, доход можно освободить от НДФЛ, если владеть квартирой определенный срок, прежде чем продавать ее.

Минимальный срок для продажи без налога — три года, если объект подходит хотя бы под один критерий:

1. Перешел по наследству.
2. Получен в подарок от члена семьи или близкого родственника.
3. Получен через приватизацию.
4. Передан по договору пожизненного содержания с иждивением.
5. Это единственное жилье. Таковым считают также старую квартиру, дом, комнату или долю, максимум за 90 дней до продажи которой купили новую.

В остальных случаях недвижимостью надо владеть хотя бы пять лет  , например если ее купили в дополнение к имеющейся или она досталась в подарок не от близкого родственника. Продадите раньше — придется подавать налоговую декларацию и платить НДФЛ.

Но доход от продажи можно уменьшить на расходы на приобретение недвижимости. Тогда НДФЛ возьмут только с положительной разницы, которую в обиходе часто называют прибылью.

Есть и другие способы законно не платить налог с дохода от продажи имущества, включая недвижимость, или снизить его. Это, например, уменьшение доходов на расходы дарителя или наследодателя и уменьшение доходов на маткапитал.

Подробно все эти варианты мы разобрали в статье «Как уменьшить или не платить налог при продаже имущества». Советую прочитать, если продали или собираетесь продать недвижимость, автомобиль или что-то еще дорогое и не хотите отдать много денег в виде НДФЛ.

Законопроект пока не приняли. Значит, пока все работает так, как раньше. Но давайте посмотрим, как это может работать с 2027 года, в сравнении с тем, что есть сейчас  .

Пример 1. Зарплата Ивана — 100 000 ₽ в месяц до налогов, то есть 1 200 000 ₽ в год. Он продает квартиру за 12 000 000 ₽, которую купил за 5 000 000 ₽. Он уменьшает налоговую базу на расходы на приобретение и должен платить НДФЛ лишь с 7 000 000 ₽.

Если это происходит в 2026 году, работодатель удержит с зарплаты НДФЛ по ставке 13%. Налог составит 1 200 000 × 0,13 = 156 000 ₽.

С 7 000 000 ₽ прибыли от продажи квартиры Иван должен уплатить налог по ставке 13% с 2 400 000 ₽ и по ставке 15% — с остальных 4 600 000 ₽. Налог равен 2 400 000 × 0,13 + 4 600 000 × 0,15 = 1 002 000 ₽.

Суммарный налог с зарплаты и дохода от сделки — 1 158 000 ₽.

Теперь представим, что дело происходит в 2027 году и уже вступили в силу изменения налогового кодекса. Налоговые базы теперь суммируются, а расчет НДФЛ идет по шкале 13—22%. Общий доход Ивана за год равен 1 200 000 + 7 000 000 = 8 200 000 ₽.

Удержанный работодателем налог и то, что придется платить самостоятельно, в сумме равняется 2 400 000 × 0,13 + 2 600 000 × 0,15 + 3 200 000 × 0,18 = 1 278 000 ₽.

Это на 120 000 ₽ больше, чем было бы в 2026 году, то есть сумма налога выросла на 10,36%.

Пример 2. Зарплата Виктории — 200 000 ₽ в месяц до налогов, то есть 2 400 000 ₽ в год. Она продает квартиру, уменьшив налоговую базу на расходы на покупку, и должна уплатить НДФЛ с 20 000 000 ₽.

В 2026 году работодатель удержит с зарплаты Виктории НДФЛ по ставке 13%. Налог составит 2 400 000 × 0,13 = 312 000 ₽.

С 20 000 000 ₽ от продажи квартиры Виктория должна уплатить налог по ставке 13% с 2 400 000 ₽ и по ставке 15% — с остальных 17 600 000 ₽. Налог равен 2 400 000 × 0,13 + 17 600 000 × 0,15 = 2 952 000 ₽.

Суммарный налог с зарплаты и дохода от сделки — 3 264 000 ₽.

Перенесемся в 2027 год и посчитаем налоговые базы и НДФЛ по новым правилам. Общий доход Виктории за год равен 2 400 000 + 20 000 000 = 22 400 000 ₽.

Суммарные налоги будут такими: 2 400 000 × 0,13 + 2 600 000 × 0,15 + 15 000 000 × 0,18 + 2 400 000 × 0,2 = 3 882 000 ₽.

Это на 618 000 ₽ больше, чем было бы в 2026 году. Суммарный НДФЛ вырос на 18,93%.

Поскольку уже в 2027 году НДФЛ могут начать считать по новым правилам, возникает вопрос: стоит ли продавать квартиру, дом, участок или другую недвижимость в 2026 году и экономить на налогах.

Ответ зависит от нескольких факторов:

1. Какие у вас доходы из разных источников и за сколько вы продадите недвижимость. Это повлияет на налоговые ставки.
2. Подходит ли ваша недвижимость под условия продажи без налогов, например по сроку владения или способу приобретения.
3. Ожидаете ли вы существенного роста или падения цены недвижимости в ближайшее время. К сожалению, это сложно точно предсказать.
4. Что будете делать с полученными от продажи деньгами.

Я уверен, что желание сэкономить на налоге не должно быть основной причиной продавать недвижимость или иное имущество.

А если вы в любом случае собирались продавать, просчитайте разные сценарии с учетом факторов, которые я назвал выше. Это поможет понять, есть ли смысл продавать квартиру или что-то еще, не дожидаясь вступления в силу изменений налогового кодекса.

Весьма вероятно, что скоро все доходы будут облагать НДФЛ так, как сейчас облагают основную налоговую базу, то есть по ставкам 13—22%. Это коснется и дохода от продажи имущества, включая недвижимость.

Во многих случаях налога с дохода от продажи недвижимости нет или его можно заметно уменьшить. Это зависит от срока владения недвижимостью, способа ее приобретения и других факторов.

Если налог все же надо будет платить, из-за объединения налоговых баз НДФЛ при продаже квартиры может вырасти на десятки или даже сотни тысяч рублей. Это зависит от доходов человека и применяемых к ним ставок НДФЛ.

Если собираетесь продавать недвижимость и она не подпадает под условия продажи без налога, может быть уместно завершить расчеты по сделке до конца 2026 года. Но сначала подсчитайте, есть ли в этом смысл, с учетом ваших доходов, возможного роста цены недвижимости в 2027 и других факторов.