Что будет с ценами на недвижимость в 2025 году: ключевые мысли из прогнозов экспертов
Цены на жилье не падают даже на фоне пиковой ключевой ставки и отмены льготной ипотеки.
В 2024 году рост цен на новостройки составил 9,3%, на вторичное жилье — 4,2% . И многие аналитики уверены, что ждать обвала цен в 2025 году точно не стоит. Мы пересмотрели несколько видео с участием известных экспертов и собрали ключевые мнения.
Как живет рынок при ставке 21%
В октябре 2024 года Центробанк повысил ключевую ставку до рекордных 21%. Как результат, проценты по рыночной ипотеке к концу года достигли в среднем 29%. И многие россияне берут кредиты даже под такой процент. Тем не менее объемы ипотечного кредитования снизились: показатели 2024 года более чем в полтора раза хуже значений 2023 года . А цены на жилье при этом не падают.
Какие закономерности можно выделить.
Рынок по-прежнему жив. Да, он не так бодр, как год-полтора назад, но и не застопорился. Текущая ставка как запретительная коснулась только инвесторов, которые, например, входили в льготную ипотеку, чтобы потом перепродать объект с выгодой. Сейчас это не работает. Но для людей, которые покупают для себя или разменивают жилье с небольшой доплатой, высокая ставка большим препятствием не стала. Хотя поток желающих и снизился.
Многие не смотрят на ставку. Они смотрят на квартиру, ее расположение и ежемесячный взнос — потянут или не потянут. Поэтому в конце года снизился средний чек кредита: берут в ипотеку 1,5—5 млн рублей, хотя до этого было 8—9,5 млн. То есть в полтора-два раза снизилась сумма — соответственно, ежемесячный платеж по ипотеке остался на комфортном уровне.
Кто эти люди? В первую очередь те, кто расширяет жилплощадь: продал свое и купил другое, на комнату больше. Либо жили в бабушкиной хрущевке, поднакопили и взяли квартиру лучшего качества. Когда вопрос не в том, чтобы взять ипотеку на всю квартиру, а когда больше половины уже есть, разницу добирают через кредит.
Краха продаж новостроек не произошло. После сворачивания льготной ипотеки многие этого ожидали. Летом, перед тем, как программу свернули, возник ажиотаж. Он искусственно разогнал цены на первичку: те, кто планировал покупать в июле, августе и частично сентябре, купили в мае-июне. После этого, естественно, продажи у застройщиков упали и цены пошли вниз, но лишь в рамках отката после сильного всплеска. Если сравнивать эти «упавшие» цены с началом года, жилье все равно подорожало. А с точки зрения продаж застройщики закончили 2024 год на уровне 2023 года, может, чуть хуже.
Главная проблема рынка — высокие цены. Рынок недвижимости прекрасно чувствовал себя в нулевые, когда ипотеки не было вообще. Тогда цены были ближе к доходам населения. И можно было за 3—5 лет накопить на квартиру, купив ее за живые деньги. Пусть не всем, но среднему классу было под силу. И не было необходимости влезать на 30 лет в ипотеку с непонятными перспективами.
«Откат цен назад был бы на руку и покупателям, и государству. Это наконец хоть как-то сдвинуло бы доступность жилья в нужную сторону», — считает Олег Репченко.
Что будет с ценами на квартиры при снижении ставок в 2025 году
По мере устаканивания инфляции Центробанк перейдет к снижению ключевой ставки и допускает возможность этого в 2025 году, если не будет дополнительных внешних шоков. В базовом сценарии регулятор оценивает среднюю ставку на год на уровне 17—20% . Но на февральском заседании ключевую ставку сохранили на уровне 21%, при этом вариант снижения пока не рассматривался.
Что касается ожиданий рынка, прогнозы инвестдомов разнятся:
- аналитики «Совкомбанка» и Сбера ожидают сохранения 21% в 2025 году;
- «Альфа-банк» прогнозирует среднюю ставку 20%;
- «Ренессанс-капитал» и «Росбанк» ожидают снижения «ключа» на 1—2% во втором квартале, а ставку на конец года — 16%;
- «Атон» в базовом сценарии ожидает ставку на конец года 17—18%, а если экономика начнет барахлить — 15—16%.
Вот что касается влияния ставки на рынок недвижимости.
Изменения будут только при значимых колебаниях ставки. Например, если она снизится с 20 до 10%. Тогда это окажет влияние на потребление. А небольшие колебания ставки влияют больше на финансовые рынки, акции и облигации. Это порождает на рынке волатильность.
Для покупателей ставка выше 12% по ипотеке уже почти заградительная. То есть если она снизится в 2025 году даже до 16%, для рынка недвижимости, по сути, ничего не изменится. Потока покупателей не появится, а скорее даже наоборот. Ведь когда ставка растет, люди запрыгивают в уходящий поезд и спешат купить жилье. Поэтому они брали и по ставке 15%, и по 18%, так как боялись, что она будет 25%.
А в цикле снижения все наоборот — люди выжидают, пока ставка достигнет дна: хотя бы станет ниже 12%, а еще лучше — ниже 10%. Ведь такие значения были совсем недавно. В 2020 году ключевая ставка была 4,25%, а по рыночной ипотеке — 7—8%. Летом 2023 года «ключ» был 7,5%, а ипотеку выдавали под 10%. Поэтому большинство будет ждать таких значений.
При высоких ставках разница в несколько процентов несущественна для потребителя. Это больше сказывается на инвесторах и застройщиках, так как влияет на их бизнес и процессы. Для покупателя большой разницы между 18 и 25% нет. Скорее, на них влияет размер ежемесячного платежа: условно, если вместо 60 тысяч рублей приходится платить 80 тысяч. Это ощутимая разница, но кардинально картины не меняет. Человек просто снижает требования к жилью: берет чуть дешевле и дальше от центра, но все равно тянет ипотеку.
Всегда есть люди, кому нужно решать жилищный вопрос — например, с рождением ребенка или из-за развода и других обстоятельств. Таким просто надо разменять жилье или добавить, например, 10 м² к жилплощади. Подобные покупатели на рынке будут при любой ставке.
Опрос: какую ставку по ипотеке вы считаете нормальной?
Мы решили провести свое исследование и узнать, какую ставку по ипотеке вы считаете нормальной и как долго готовы ждать для решения жилищных проблем. Опрос анонимный и займет не больше минуты.
Какое влияние на рынок окажет семейная ипотека
В июле 2024 года Министерство финансов России продлило семейную ипотеку под 6% до 2030 года. Эта программа распространяется на семьи с ребенком до шести лет или с ребенком, у которого есть инвалидность. Также на ипотеку могут претендовать семьи с двумя несовершеннолетними детьми, если они проживают в городах с населением до 50 тысяч человек.
В декабре президент рассказал о необходимости распространить программу на вторичное жилье. А также о том, что ограничений в выдаче семейной ипотеки из-за исчерпания лимитов у банков быть не должно.
Вряд ли это породит больше желающих взять ипотеку. Но точно упростит процесс и сделает потоки выдачи ипотек более равномерными: без перепадов, как это было осенью 2024 года из-за того, что люди ожидали обновления лимитов.
«Мне кажется, что это был мудрый ход, чтобы, наоборот, охладить семейную ипотеку», — считает Олег Репченко.
Слухи о заканчивающихся лимитах разгоняют ажиотаж: ипотеку спешат взять даже те, кто не планировал делать это прямо сейчас. Теперь же ее будут брать только те, кому действительно нужно. А люди, для кого это вторая-третья квартира в инвестиционных целях, не будут спешить, раз лимиты есть. Так что это скорее остудит спрос на льготные программы.
Еще один способ — увеличить ставки по семейной ипотеке до 10—12%. Это снизит нагрузку на госбюджет, а с учетом заградительной рыночной ставки такая ипотека все равно будет пользоваться спросом.
Так все же куда пойдут цены?
Большинство экспертов сошлись во мнении, что обвала цен на квартиры ждать не стоит. Тем не менее всегда есть вероятность «черного лебедя» — непредвиденного события, которое пошатнет рынки.
Нельзя отрицать признаки пузыря на рынке. Существенная доля сделок в сегодняшней статистике, по сути, профанация. Это сделки по формуле «купи сегодня, а заплати завтра». То есть всякие рассрочки, траншевая, субсидированная ипотека и прочее. Сегодня это отражено в статистике, а будут ли у людей завтра деньги, возможности и желание платить? Что, если нет?
«Мы настолько привыкли к этому сюрреализму в последние пять лет, что уже не верится, что цены могут упасть на 20—30%», — считает Олег Репченко.
Но такая же ситуация была перед кризисом 2008 года — после удвоения цен в 2006 году. Все верили, что рынок будет и дальше расти и падение невозможно. Та ситуация — один в один, как сейчас. Есть даже афоризм: «Настоящий кризис приходит тогда, когда в него никто не верит».
По законам экономики цены должны упасть. В рыночной экономике цена товара прежде всего зависит от спроса покупателя — сколько люди готовы заплатить. Нынешний уровень цен сложился при ультрадешевой ипотеке: льготных программах, низких ставках в ковид даже по рыночной ипотеке, субсидировании ипотеки до нуля. В таких условиях надулся ценовой пузырь. И он прекрасно бы существовал при охранении дешевых денег. Но у нас на дворе высокие ставки, и это, скорее всего, надолго. Поэтому цены оторвались от реальности. С точки зрения законов экономики ценник должен быть радикально ниже — раза в два. Но рынок может долгое время оставаться перегретым.
Кроме того, при инфляции 10%, если цены будут просто стоять на месте, в экономическом смысле будет падение стоимости. Но в понимании покупателя, который не ощущает инфляцию на ежедневной основе, цена стоит на месте. Он ждет именно падения цен, например с 20 млн до 17 млн рублей, но это вряд ли произойдет.
Многое зависит от географии. Ставки по аренде в 2024 году выросли на 17% . В результате доходность квартир на вторичке выросла до 6,4% годовых, а окупаемость снизилась до 15,7 года . Выгоднее всего покупать квартиру под сдачу в Астрахани, где доходность и окупаемость составили 9,4% и 10,6 года. Дальше в рейтинге идут Нижний Тагил, Хабаровск, Череповец, Тула, Грозный, Ижевск и Липецк. А вот в Москве и Санкт-Петербурге доходность аренды практически минимальная — 4 и 5,1%.
Это важный момент: рост арендных ставок — опережающий индикатор роста цен на недвижимость. То есть обе столицы исчерпали потенциал роста цен на жилье. А в таких городах, как Курган и Нижний Тагил, где мало чего строится, цены, скорее всего, продолжат расти. Многие из таких городов прямо или косвенно, например через поставки чугуна и стали, связаны с ВПК. А с 2022 года военно-промышленные города накачиваются деньгами из бюджета, и это в том числе стимулирует рынок недвижимости. Местные работники начинают задумываться о покупке квартиры, так как арендовать становится дорого.
Что же касается Москвы и Санкт-Петербурга, там опережающие индикаторы говорят скорее в пользу роста офисной и коммерческой недвижимости.
Застройщики не допустят массового обвала цен. У застройщиков, на первый взгляд, возникнут трудности: в 2025 году они вводят в эксплуатацию гораздо больше объектов, чем годом ранее. То есть продавать нужно больше, причем в условиях, когда льготной ипотеки нет и введен ипотечный стандарт.
По идее, цены должны снижаться, но это вряд ли произойдет. Застройщики скорее постараются подтянуть стоимость вторички к первичке. Если устранить ценовую разницу между ними, продажи новостроек пойдут лучше. Например, охладить интерес покупателей к вторичному жилью можно через шумиху в СМИ, что цены на него растут.
Также застройщики будут срезать издержки, траты на персонал, задерживать сроки сдачи домов и переносить строительство в регионы с лучшими продажами. Им достаточно реализовывать отдельные лоты, чтобы соблюсти необходимые условия перед банком в рамках проектного финансирования, и не форсировать продажи. Хорошие лоты они могут придерживать, а менее ликвидные — продавать.
Одновременно с этим правительство может продлить моратории — на неустойки за задержку сдачи и на банкротство. Еще оно рассматривает вопрос регулирования сферы рассрочек от застройщика. Это может стать альтернативой ипотеки, но вопрос, как на это отреагирует Центробанк.
Также у застройщиков есть мощный рычаг — согласие на переуступку. Чаще всего в ДДУ есть пункт, что для перепродажи нужно согласие застройщика. А тот может тянуть и не давать его, пока дом не введут в эксплуатацию. И варианты квартир в этой новостройке будут только у застройщика, а частники продать не смогут.
Строительные компании могут уйти в загородную недвижимость. С 1 марта заработают в обязательном порядке эскроу для загородки, и многие застройщики могут начать разворачиваться туда. На загородную недвижимость есть стабильный спрос, а та же семейная ипотека там тоже работает.
Вторичка тоже вряд ли упадет в цене. Продавцы сейчас в психологически более выгодной позиции, чем покупатели. Если в продаже появляются выгодные лоты, их тут же приобретают, и у других продавцов нет стимула снижать цены на свои квартиры. То есть на рынке происходит вымывание дешевых квартир в каждом сегменте. Рынок до сих пор не полон и не восстановился после ажиотажа 2023 года, когда ключевая ставка скакнула. Пока рынок в таком состоянии, цены вряд ли будут снижаться.
Рынок жив даже без ипотеки. Льготные ипотеки урезали с июля 2024 года, и все ждали, что рынок будет стагнировать и замрет. Но сделки идут, и квартиры покупают. Падения цен, о котором все говорили после сворачивания льготных программ и повышения ключевой ставки, за полгода не произошло. Получилось, что влияние ипотеки на рынок преувеличили.
Те, кто ждал падения, будут наблюдать. И когда они поймут, что рынок не будет падать, вероятно, пойдут покупать.
