«Было приятно предвосхитить ожидания»: как я подготовил к сдаче квартиру комфорт-класса

Читатель Т⁠—⁠Ж с 2013 года сдает квартиры в аренду.

Набравшись опыта на жилье экономсегмента, он понял, что с объектами подороже работать приятнее и выгоднее. И не только из-за повышения дохода, но и из-за более ответственных жильцов. В этой истории Иван рассказал, как готовил квартиру комфорт-класса к сдаче в аренду, на чем экономил, а на чем — нет.

Квартира в доме комфорт-класса — не первая недвижимость, которую я сдавал. Начиналось все с обычного жилья в экономсегменте.

В 2009 году я вложился в долевое строительство и купил свою первую квартиру в Брянске на этапе котлована за 1 583 000 ₽. Спустя два года отремонтировал ее за 190 000 ₽ и сдал за 15 000 ₽ в месяц плюс коммунальные услуги. Тогда было мало предложений, поэтому за такую стоимость у меня ее сняли даже без мебели.

В 2011 году я купил вторую квартиру за 2 240 000 ₽, отремонтировал за 260 000 ₽, купил мебель и технику за 100 000 ₽ и сдал ее за 20 000 ₽ в месяц. Спустя год купил третью квартиру за 2 700 000 ₽. Отремонтировал за 140 000 ₽, купил мебель и технику за 250 000, сдал за 25 000 ₽ в месяц.

Получается, каждую свою квартиру я сдавал чуть дороже предыдущей. Для того времени это были неплохие деньги. Но я все чаще посматривал в сторону соседнего дома бизнес-класса. Там был совсем другой уровень: дорогие материалы, закрытая территория с охраной, видеонаблюдение. Тогда подобных проектов в нашем городе не было, и квартира в этом доме казалась для меня несбыточной мечтой.

Но спустя какое-то время я все же рискнул, продал одну из квартир за 3 200 000 ₽, добавил накопления и в 2014 году купил жилье в доме бизнес-класса за 4 700 000 ₽. Сделал там ремонт вместе с мебелью и техникой за 1 500 000 ₽ и сдал за 35 000 ₽ в месяц. Сейчас у меня снимают эту квартиру за 50 000 ₽.

Такой опыт мне понравился больше. Я решил, что нужно избавиться от эконома и вложиться в жилье как минимум комфорт-класса. Мне нравилось, как выглядят дома, их подъезды, окружающая территория. В итоге продал оставшиеся квартиры экономсегмента и вложился в два объекта комфорт-класса на стадии строительства.

Я полностью осознавал, что это будет просадка по доходам, потому что некоторое время ждал окончания строительства и выплачивал рассрочку. А когда пришло время ремонта, делал его практически удаленно, контролируя строителя через мессенджер и специальную программу. Подробнее рассказывал об этом в другой истории для Т⁠—⁠Ж.

По своему предыдущему опыту сдачи квартир я понимал, что не стоит покупать слишком дорогую мебель и технику, потому что жильцы не всегда бережно к ней относятся. Но при этом и сильно экономить тоже не стоит, иначе получится дешевая картинка и квартиранты будут жаловаться на поломки.

Чтобы получить выгоду, я пользовался разными способами.

Заранее покупал технику в магазинах и на маркетплейсе. Большую часть техники я приобрел за год до начала ремонта. Отслеживал хорошие предложения со скидкой. Например, встроенную микроволновку купил за 3000 ₽ с учетом большой скидки и бонусов. Она сразу исчезла из продажи — возможно, это был какой-то глюк с ценой.

Сравнивал цены на один и тот же товар. Иногда скидки бывают накрученными: магазины завышают цену, а потом якобы делают дисконт. Поэтому я всегда сравниваю выгодные предложения с ценами на других сайтах.

А еще недавно открыл для себя лайфхак по поиску товаров по самой выгодной цене. Для этого нужно сделать скрин нужной позиции и добавить его в поиск по картинке от «Яндекса». Затем нужно нажать на вкладку «Товары». Поисковик выдаст разные сайты с ценами, среди которых можно выбрать наиболее выгодное предложение.

Самостоятельно разрабатывал решения. Например, проект кухонного гарнитура я рисовал сам, а дизайнер перерисовывала его в своей программе. Это помогло мне понять, что можно вполне обойтись без верхних шкафов. Такое решение помогло не загромождать пространство и сэкономить на стоимости кухни. При этом места для хранения в шкафах получилось достаточно.

Накапливал и списывал бонусы. В «М.Видео» за покупки часто начисляют бонусы, которыми можно оплатить до 30% от стоимости товара. На «Мегамаркете» есть бонусы «Спасибо» — их можно списывать полностью и покупать товары практически бесплатно. Например, четыре стула с учетом возврата бонусов обошлись мне всего в 5000 ₽.

Пользовался промокодами и акциями. Я купил в «М.Видео» 50-дюймовый телевизор за 22 000 ₽ — такая низкая цена получилась благодаря промокоду и накопленным бонусам. Еще в этом магазине периодически бывают акции, где можно получить скидку от 15% на комплект техники от двух и более товаров одного бренда или скидку на второй товар.

Покупал товары с кэшбэком. У меня есть карта Т⁠-⁠Банка и приложение, где регулярно бывает полезный кэшбэк. Например, я периодически покупал через него технику и получал возврат 10% на карту.

Отслеживал хорошие предложения. Это удобно делать на маркетплейсах. Порой я встречал там одни те же товары от разных поставщиков с разницей в 10 000 ₽ и более.

Еще пару раз участвовал в распродажах с коротким сроком действия. Например, телевизор размером 42 дюйма для спальни поймал около года назад на распродаже на Ozon за 16 000 ₽. Там в определенные часы продавали товары с большими скидками, но их разбирали в первые секунды. Я успел — уже через 30 секунд цена телевизора выросла до 30 000 ₽. Потом пару раз проверял — его стоимость больше не снижалась.

На кровать купил ортопедический матрас на Ozon — уже второй раз отловил его по потрясающей цене 6000 ₽. На других сайтах он стоил минимум в два с половиной раза дороже.

На смесителях. Смеситель на кухню купил за 7500 ₽, смеситель с тропическим душем для ванной — за 16 000 ₽. Считаю, что на этом при сдаче в аренду тоже не стоит экономить.

Недорогие варианты быстро ломаются. И далеко не каждый жилец захочет решать эту проблему самостоятельно — наверняка начнет сразу звонить арендодателю, а я живу в другом городе, и для меня будет проблемой оперативно помочь. Поэтому лучше сразу приобрести что-то качественное.

На встроенной мебели и технике. Считаю, что при цене аренды 40 000 ₽ встроенная мебель точно должна быть. Она выглядит дороже. Я не рассматривал модульные варианты шкафов и кухни. Думаю, что красиво вписать их точно в размеры не получилось бы.

С техникой та же история: мне кажется, что со встроенными моделями квартира выглядит привлекательнее для арендатора. Поэтому на кухню я купил все встроенное: посудомоечную машину, микроволновую печь, электрическую панель и духовку. Также приобрел хорошую вытяжку за 35 000 ₽ — выбрал ее скорее из-за внешнего вида, чем из-за функциональности.

Я выбирал освещение, мебель и технику, которые были бы мне нужны, если бы я сам жил в этой квартире. Например, я люблю проводить время на лоджии, поэтому предусмотрел там два кресла и журнальный столик. За кресла заплатил 14 000 ₽, столик купил всего за 1000 ₽, ковер — за 4000 ₽.

Лоджия неотапливаемая, но на ней сделали теплое остекление. При желании можно поставить обогреватель и проводить там время в холодное время года — розетки я тоже предусмотрел.

Также старался смотреть на жилье глазами потенциальных арендаторов. Хотелось сделать так, чтобы им было удобно. Например, я повесил телевизор в студии на поворотный кронштейн, чтобы можно было его смотреть из нескольких точек.

Люстры и светильники выбирал на Ozon — их забирал и устанавливал мастер. Встроенную мебель заказывал за два месяца до своего приезда, так как нужно было время на ее изготовление. Невстроенную мебель тоже в основном покупал на Ozon. Сделал это за неделю до приезда — выбрал дату доставки, в которую смог получить заказ лично.

В прихожую купил обувницу с мягким сиденьем за 3000 ₽, зеркало за 5700 ₽. Встроенный шкаф заказывал там же, где и кухню. Он обошелся в 53 000 ₽.

В ванную купил разные мелочи: корзины для белья и порошка за 1200 ₽, этажерку за 3500 ₽, коврики за 2800 ₽. В «Оби» с большими скидками приобрел тумбу за 7000 ₽, шкафчик за 7000 ₽, раковину за 10 000 ₽, зеркало с подсветкой за 4000 ₽, стеклянную шторку за столько же.

Полотенцесушитель установил электрический, чтобы избежать риска протечек, — купил его за 10 000 ₽.

Я понимал, что хочу сдать квартиру дороже, чем в среднем по рынку. Поэтому нужно дать будущему клиенту чуть больше, чем он смог бы получить в экономе. Но при этом нужно было вложиться по минимуму, не в ущерб своему доходу. Дополнительно я приобрел посуду за 2000 ₽, плед за 2000 ₽, маленькие подушки за 1000 ₽, вешалки за 1600 ₽.

Во дворе яркое освещение. Поэтому для комфорта жильцов я купил шторы блэкаут. Думал, что придется шить их на заказ, так как в квартире очень высокие потолки. Но на Ozon нашел подходящий вариант по доступной цене — за три пары отдал всего 13 000 ₽. Еще из-за высоких потолков я купил для себя и для будущих жильцов стремянку за 3500 ₽ — оставил ее в квартире.

Кроме того, я сделал так, чтобы в квартире был высокоскоростной интернет во всех точках. Строитель вывел кабель в спальне, лоджии и студии. Я заплатил за это около 30 000 ₽. Подключение интернета стоило 4000 ₽, модем — 3000 ₽.

Особенно было приятно предвосхитить ожидания первого арендатора. Он позвонил мне и в течение пары минут пытался вежливо аргументировать, почему в квартире нужен утюг и гладильная доска. Не давал вставить и слова. Я его выслушал и в ответ сказал, что все это уже стоит в шкафу. Хорошо, что я это учел, потому что уже уехал из города, — не пришлось просить кого-то о помощи или предлагать квартиранту решить проблему самому.

Могу порекомендовать еще одну полезную мелочь для тех, кто планирует сдавать квартиру. Порой арендаторы пользуются выключателями нечистыми руками. В итоге поверхность рядом с ними становится грязной. Защитить от этого помогут специальные накладки под выключатели, которые можно заказать на маркетплейсах. Я потратил на них всего 800 ₽.

Как я уже говорил, мой ремонт проходил удаленно, после него я приехал в квартиру всего один раз, чтобы окончательно подготовить ее к сдаче. На обустройство у меня была всего неделя, поэтому я не был уверен, что успею. Все эти семь дней с утра до позднего вечера я проводил в суете, решая различные задачи по квартире.

Раньше я пытался многое брать на себя, но в этот раз из-за ограниченного времени перепоручил всякие мелочи мастерам. Мне собрали мебель, повесили зеркала. Перед установкой мебели заказал клининг за 12 000 ₽.

И я все успел! Перед отъездом отдал ключи риелтору. Она сделала фото, выложила объявление, и уже на следующий день квартиру сняли за 40 000 ₽ плюс коммунальные услуги.

Арендатор — молодой парень, бизнесмен. Он жил на два города, по сути, в моей квартире был только по выходным. Никаких проблем с ним не было, за исключением того, что на днях он съехал по семейным обстоятельствам, прожив всего четыре месяца. После его отъезда риелтор проверил квартиру — все в порядке. Сейчас планирую снова сдавать жилье по той же цене.

В общей сложности я потратил на обустройство евродвушки 52 м² шесть месяцев и чуть больше 2 000 000 ₽: 1 231 000 ₽ на ремонт и 867 000 ₽ на мебель, текстиль и другие нужные вещи. Подробная таблица трат на ремонт была в моей первой истории, поэтому тут покажу только траты на подготовку квартиры к сдаче в аренду.