«Это была моя травма»: как я выросла в старой хрущевке и наконец сделала ремонт

Ксения из Краснодара занимается флиппингом — покупает старые квартиры в экономсегменте, ремонтирует и продает дороже.

Началось все с дедовской хрущевки, в которой не было ремонта с 1970 года. Девушка росла в ней, а во взрослом возрасте сделала свой первый капитальный ремонт. Теперь это ее хобби, которое переросло в миссию: показать, что советский фонд можно превратить в стильное и доступное жилье.

Я живу в Краснодаре. Моя родная квартира площадью 60 м² находилась в кирпичном доме в старом спальном районе, который в свое время строили солдаты. Она принадлежала бабушке и дедушке, они сделали в ней ремонт после покупки: заменили паркет, проводку, наклеили обои и переместили люстры в центр комнаты из угла потолка. Больше интерьер не обновлялся.

Одно из воспоминаний моего детства — как мы с мамой мечтали снести стены, расширить кухню и сделать свежий ремонт. Мамы не стало, когда мне было 14 лет, дедушки — в мои 23 года, а бабушки — в мои 25. После ухода мамы я продолжала мечтать о преображении квартиры. Все время засыпала с мыслями о переносе стен. Это была моя личная травма и незакрытая тема из детства.

Когда мне было 28 лет, жилье рассыпалось. Старые бумажные обои, наклеенные когда-то на муку и ПВА, отваливались сами. Электрика не выдерживала нагрузок: если я одновременно включала чайник и стиральную машину, пробки тут же выбивало.

Из продуктового магазина на первом этаже в квартиру хлынули тараканы. Дошло до того, что я несколько лет жила вообще без кухни, заколотила туда дверь и пользовалась только микроволновкой и чайником в комнате.

Затем я жила в другом месте, а квартира стояла пустая. Ее состояние угнетало, но денег на капитальный ремонт не было. В 2018 году я все-таки решила все изменить.

На тот момент у меня уже был стабильный бизнес в сфере развлечений. Но свободных денег на капитальный ремонт и полную меблировку 60 м² все равно не хватало. Мне пришлось продать машину и взять кредит — суммарно вышло около 1 200 000 ₽. По меркам 2019—2020 годов это были совсем другие деньги, но даже тогда для площади моей квартиры бюджет был впритык.

Я понимала, что с моими ожиданиями и полным отсутствием строительского опыта не справлюсь с ремонтом одна, поэтому начала искать дизайнера. Местные специалисты на тот момент не подходили: кто-то заламывал цену, кто-то не хотел иметь в портфолио хрущевку с бюджетным ремонтом.

По рекомендации мы познакомились с дизайнером-архитектором из Магнитогорска Семеном. Он оказался человеком структуры. К тому же он тогда планировал ремонтировать свою хрущевку и проникся моей историей и любовью к квартире — мы поймали общий вайб.

Проект сделали вовремя. Хотя я постоянно спрашивала: «А это почему? А это как?» — и он терпеливо объяснял мне правила интерьерной гармонии, баланса, фактур и цвета. Его чертежи до сих пор служат мне методичкой: если я в новых проектах не знаю, на какой высоте поставить розетку или как разложить плитку, я просто открываю его план и анализирую его логику.

Вторым везением стал самостоятельный прораб и менеджер стройки Алексей. Он работал строго по чертежам и визуализации. Для экономии бюджета он не стал искать готовую бригаду под ключ, а нанимал на каждый этап отдельных узких мастеров и сам их контролировал. Я теперь тоже так делаю на своих и инвесторских объектах.

До ремонта моя квартира была типовой четырешкой. На площади в 60 м² разместились три отдельные маленькие комнаты — две по 8 м² и одна 10 м², — проходная гостиная, крошечный раздельный санузел, стандартная кухня 5,6 м² и темный коридор, съедавший полезную площадь.

Мы с дизайнером Семеном полностью перестроили все под «квартиру эгоиста». За счет коридора увеличили и сделали совместным санузел, организовали отдельную просторную гардеробную с дверью из спальни.

На кухне выделили нишу под холодильник, а поскольку зона для готовки была крошечной, частично снесли стену между кухней и комнатой 8 м² и обустроили там обеденную и рабочую зону. Как мы и мечтали с мамой.

После того как все планы утвердили, наконец начался сам ремонт. В первый же день разобрали паркет, дверные откосы, антресоли.

Когда мы счистили с некоторых стен старую штукатурку, обнаружилось, что межкомнатные перегородки сделаны из хлипкого советского газоблока, а цемент между ними стал песком. Они держались буквально на дверных наличниках. Прораб продемонстрировал мне, как стена шатается от одного прикосновения пальца.

Пришлось их полностью снести, докупить новые прочные блоки, оплатить дополнительный монтаж новых стен и вывоз мусора, что сразу ударило по бюджету ремонта.

Старый дедушкин паркет, увы, спасти не удалось: пока росла усыновленная мною дворовая собака, она его необратимо испортила. А когда я начала делать ремонт, у меня было восемь спасенных котов, и проходить новый путь с деревом на полу я не хотела. Хотя сейчас ищу квартиры с паркетом в приемлемом для ремонта состоянии и восстанавливаю его.

В моей хрущевке мы полностью демонтировали полы и залили новую хорошую стяжку — бетон подавали через огромный шланг прямо на четвертый этаж. На идеально ровную поверхность наклеили полукоммерческий линолеум, швы заполнили герметиком. Весь линолеум на квартиру обошелся в 30 000 ₽.

Из минусов: в самом проходимом месте бетон, видимо, раскрошился и со временем образовалась ямка размером с пятку. Теперь я знаю, что поверх финальной стяжки для идеала нужно делать наливной пол и хитрить на этом не получится.

Натяжной потолок в моей хрущевке мы сделали только в ванной по техническим соображениям, чтобы скрыть провода. В других помещениях при демонтаже очистили потолки от слоев старой побелки, а потом бетонные плиты покрыли грунтовкой.

Я люблю фактуру бетона: бабушка работала на заводе железобетонных изделий в отделе контроля качества, где после школы я часто скакала по сохнущим плитам. Когда ее не стало, я нашла в ее коллекции книг несколько изданий про этот материал, что-то типа «Занимательно о бетоне». От противоречия в этом названии я улыбаюсь до сих пор.

Бетон, его рисунок и несовершенство для меня — красота. Его фактуру можно рассматривать почти как натуральный камень. А вот в ровном белом потолке для меня интереса нет. В своих квартирах, если я встречаю такой потолок, то оставляю, но покрываю краской.

Спальня и гардеробная. Две дальние комнаты взяли на себя функцию спальни и гардероба. Раньше стена между этими помещениями была цельная, а мы прорубили между ними проем.

Двери для квартиры я нашла на «Авито» — по 1 000 ₽ из стоматологии в Горячем Ключе. Они были с дырами от старых ручек и петель, я их отремонтировала и покрасила. Пожалуй, это было единственное в этом ремонте, что я делала сама. Короб и наличники заказала новые из сосны и также покрасила в цвет полотен. На фоне свежего ремонта эти винтажные двери смотрелись выигрышно.

Главный плюс гардеробной — окно и естественный свет в помещении. Мы там сделали яркий потолок цвета марсала — это такой сочный оттенок борща, — поставили систему хранения «Икея» и огородили ее занавесками, чтобы при желании можно было закрыть полки.

Дверь в гардеробную самая бюджетная, картонная за 700 ₽ из «Касторамы». Такие сейчас есть и в «Лемана Про», но уже по 2 500 ₽. Теперь я использую их в инвестквартирах, потому что их можно перекрашивать и выглядят они минималистично.

Гостиная. Тут мы тоже оставили бетонный потолок, а стены покрасили полуматовой краской в базовый серый цвет. В гардеробной и остальных помещениях разные оттенки серого, так как под бордовый потолок нужно было выбрать что-то посветлее.

По плану между большой комнатой и коридором находилась вентиляционная колонна, которую нельзя сносить из-за того, что это общедомовое имущество. Мы отделали ее мелкой белой плиткой 10 × 10 см, на которой сделали надрезы, и она стала акцентом в интерьере комнаты. Этой же плиткой оформили фартук на кухне и часть стен в ванной.

Мелкоформатная белая плитка в магазинах была дорогой, а на «Авито» я нашла такую же — 1 100 ₽ за квадратный метр. Сложность была в том, что мастера не любят работать с таким мелким материалом, да и плитка оказалась жутко кривой. Мой прораб Алексей намучился с нашим плиточником, так как он откровенно халтурил.

Я тогда мало что понимала в стройке и просто плакала от бессилия. А Алексей включил режим жесткого ора, после чего мастер молча и идеально все переделал по визуализации, а не так, как ему было легче. Именно в эти моменты я поняла, что любые работы и любых мастеров нужно контролировать. В ремонте нельзя никому безоговорочно доверять.

Из фанеры мне на заказ сделали специальную тумбу под телевизор, за которой на стене мы заранее спроектировали и спрятали все розетки. Для бабушкиного наследства — книг, которые всегда переезжают вместе со мной, — изготовили большой стеллаж с подсветкой, совмещенный с рабочей зоной.

Отдельной любовью стал модульный диван «Икея», который мой бывший муж нашел на «Авито» за 15 000 ₽. Он полностью разбирается с помощью одной отвертки, все чехлы с него снимаются и стираются. А выглядит он настолько стильно и дорого, что буквально «делал» интерьер гостиной. Сейчас он также со мной: в небольшой комнате одна его половина, а в другой — другая.

Кухня. За счет уменьшения старого коридора на кухне удалось выкроить отдельную уютную нишу, куда идеально встал холодильник.

Стены маленькой комнаты, которая находилась рядом с кухней, мы снесли и вместо них в прихожей поставили стеклянную перегородку. Это нужно было сделать потому, что в квартире газовая плита и оставлять открытое пространство между кухней и жилой зоной нельзя. А пользоваться таким решением со стеклянными перегородками можно. Перепланировку заранее согласовали.

В обеденной зоне есть окно, и благодаря отсутствию глухой стены в коридоре и во всей квартире в целом стало больше света. У этого окна раньше стоял дедушкин рабочий стол, где он раскладывал свои марки, — он был филателистом. Я попросила дизайнера как-то извернуться и тоже устроить там рабочее место. Мы сделали его из фанеры. Работалось мне очень продуктивно — не отходя от холодильника, так сказать. Дедушкин же стол стал моим косметическим.

Гарнитур сделали на заказ — тогда он обошелся мне в 50 000 ₽. Чтобы визуально увеличить «внешнюю стоимость» очень простой белой кухни, дизайнер предложил крутой лайфхак: проклеить торцы полок и шкафов контрастной темно-серой пластиковой кромкой в цвет холодильника и стен в обеденной зоне. Кусочек этой стены можно увидеть на фото выше — в самой левой части.

Открытые полки на кухне — это профессиональные стальные «косынки». Их можно запросто заказать на маркетплейсах в любом размере. Их обычно используют в ресторанах и общепите. Они выдерживают колоссальный вес: у меня на такой спокойно стояла тяжеленная латунная фамильная ступа и полка даже не прогнулись. Я и сейчас использую «косынки» во всех квартирах, где живу хоть какое-то время.

Обеденный стол мы сделали на заказ: столешницу залили бетоном по технологии «терраццо» и тщательно отшлифовали, установив ее на готовое подстолье.

Туалет и ванная. Площадь ванной мы увеличили за счет коридора — получилось 4 м².

Лайфхак, который я теперь использую во всех проектах, — расширение размера окна между кухней и ванной. Мы изменили пропорции, заказали стеклопакет в оконной компании и закрепили его пластиковыми уголками. Выглядит очень классно и добавляет дневного света.

В доме планировалась замена чугунного стояка. И чтобы сохранить к нему доступ, но при этом спрятать электрический бойлер и коммуникации, дизайнер нарисовал в санузле шкаф. Изготовители мебели сделали его не по размерам и накосячили с нижней дверцей. Спасибо, что брать денег за него они не стали. Пришлось сшить штору из остатков портьер, до переделки шкафа руки не дошли.

Ярким акцентом стала стена из дорогой испанской плитки насыщенного зеленого цвета — на фото она кажется черной. Мой совет: основная плитка может быть бюджетной, но выберите какой-нибудь небольшой участок и выложите его дорогим материалом. Это сразу заметно «поднимает» уровень всего интерьера.

Другая стена, где висит зеркало, выглядит неочищенной и в остатках от плиточного клея. Но на самом деле это задумка дизайнера. Мастер взял цементную штукатурку, нанес ее на стену, приложил плитку, дал чуть схватиться и снял. И так фрагмент за фрагментом по всей поверхности. Получилась фактура.

В зоне полотенцесушителя мы надстроили часть стены из газоблока и в ней сделали кармашек глубиной 10 см. Внутрь него заранее проложили светодиодную ленту в рассеивателе. Лайфхак: подсветку нужно продумывать на этапе проекта, а не после отделки — это недорогой способ добавить интерьеру «дороговизны».

Балкон. Мы оставили открытым, доварили несколько утерянных арматурин в ограждение, покрасили его в черный цвет. Выровняли пол и уложили на него износостойкий керамогранит, я сделала там розетку.

В итоге я получила аккуратно оформленную зону отдыха.

Мы полностью откапиталили квартиру за семь месяцев: два делали сам ремонт и еще около пяти заняла подготовка. Меблировали квартиру еще месяца четыре, но работа с мастерами корпусной мебели — отдельный квест.

Чистыми ремонт с мебелью обошелся мне в 1 200 000 ₽. Я не вытянула бы его без прораба: даже когда у тебя есть чертежи, в экономсегменте все равно сталкиваешься с человеческим фактором.

Мастера оставляли провода снаружи при подключении полотенцесушителя, не закрывали воду и чуть не затопили соседей, умудрялись перепутать розетки, хотя они были подписаны, установили выключатели не в уровень и оставили на новых розетках царапины — это только то, с чем я тогда сталкивалась лично.

Я прожила в этой квартире еще несколько лет. И затем в 2023 году продала: 60 м² ушли за 8 700 000 ₽ и всего за три-четыре месяца. При этом рыночная цена аналогичной хрущевки без ремонта в том районе составляла около 5 200 000—5 500 000 ₽, а с обычным ремонтом — максимум 6 000 000—7 000 000 ₽. Цены в Краснодаре на этот сегмент жилья пока на таком же уровне.

Расставание с этой квартирой было одним из самых тяжелых событий в моей жизни: я безумно привязана к месту и дому. Но назрели перемены, хотелось двигаться дальше, и эта квартира стала моей базой и главным учителем — открыла мне двери во флиппинг  .

Благодаря ответственным и опытным людям — дизайнеру и прорабу — я с первого раза поняла саму суть ремонта. Именно тогда оформилась моя любовь к вторичному фонду и стало понятно: в старых домах нет ничего такого, что нельзя было бы исправить, а плюсов у таких квартир много. Хрущевки гораздо проще и дешевле в ремонте, чем сталинки или дореволюционные дома.

На вырученные от продажи деньги я сразу купила две однушки, сделала в них инвестремонт и выгодно продала. Затем были две двушки.

Еще я получила опыт в хоумстейджинге  , и все это вместе, включая мой прожитый опыт ремонта и любовь к хрущевкам, оформилось в мое дело. Сейчас на этом фундаменте я уже вовсю веду других инвесторов и планирую масштабироваться, а не только работать на себя. Веду блог об этой деятельности.

Почему я работаю с хрущевками? Они мне знакомы с детства, я понимаю нюансы этого жилья и его целевую аудиторию, которая, кстати, молодеет. При нынешней экономической ситуации хрущевки зачастую становятся первым жильем или квартирой размена, когда кто-то разводится. Хрущевка — это первое, на что хватает денег, а на красивую новостройку их может не быть.

Я знаю, в каких районах города востребованы такие квартиры, и это добавляет уверенности в том, что после ремонта получится их выгодно продать. Когда выбираю хрущевку, всегда оцениваю ее по принципу: «А захотела бы я жить здесь сама?» Поэтому если ответ «да», то беру. Этот подход меня уже спас: я вынужденно сама живу в одной из инвестквартир. Покупала под флиппинг, а получается — выбрала для себя. О ее преображении расскажу в следующей истории.

Еще три вдохновляющие истории о ремонте хрущевок:

1. В советском стиле и в доме под реновацию.
2. В однушке 33 м², которую сделали двушкой.
3. В чужой квартире — с бюджетом меньше 100 000 ₽.