Как продать дом знакомым по дого­вору аренды с правом выкупа?

Действительно, если у вашего покупателя не хватает денег на покупку дома или есть проблемы с получением ипотеки, можно оформить аренду дома с правом выкупа. Я не знаю более выгодных вариантов с учетом обстоятельств, которые вы указали.

Расскажу подробнее, что такое аренда с правом выкупа, как составить договор о ней и в чем плюсы и минусы такой сделки.

При такой сделке арендатор живет в съемной квартире или доме, вносит за нее арендную плату и выкупные платежи. Когда он выплатит всю выкупную стоимость, к нему перейдет право собственности на недвижимость и он сможет зарегистрировать ее на себя в Росреестре.

Условия и аренды, и выкупа недвижимости прописывают в договоре. Выкупную стоимость арендатор может вносить ежемесячно, раз в квартал или полгода либо в конце срока аренды  .

Ипотекой называют кредит от банка на покупку недвижимости. Вот чем она отличается от договора аренды с правом выкупа.

Люди без статуса ИП редко оформляют договор аренды с правом выкупа. Чаще это делает бизнес — для покупки оборудования, транспорта, коммерческой недвижимости.

Также предприниматели или компании часто заключают договор лизинга, по которому лизингодатель покупает имущество и передает его лизингополучателю. Тот пользуется предметом лизинга, перечисляет лизингодателю платежи и выкупную сумму. Какое имущество покупать и у кого ― решает лизингополучатель.

Обязательной формы договора аренды с правом выкупа нет. Обычно в нем указывают:

• наименование сделки;
• данные сторон и недвижимости;
• условия аренды — срок, размер арендной платы и дату уплаты, сумму обеспечительного платежа;
• условия выкупа недвижимости — выкупную цену и порядок внесения платежей;
• обязанности сторон. Например, арендодатель должен передать недвижимость в состоянии, пригодном для проживания, а арендатор — своевременно вносить арендные платежи;
• ответственность сторон — штрафы и пени за нарушение условий договора;
• условия расторжения договора.

Можно взять образец договора аренды из статьи Т⁠—⁠Ж и дополнить его условиями выкупа.

Если договор на срок от года, его нужно зарегистрировать в Росреестре, уплатив госпошлину, для физлиц ― 4000 ₽. Для арендатора долгосрочный договор, зарегистрированный в Росреестре, — дополнительная гарантия прав на пользование недвижимостью. Скорее всего, он предпочтет именно этот вариант  .

Продавцу аренда с правом выкупа позволяет продать жилье, которое долго никто не покупает. Например, неликвидный объект: в плохом состоянии, в неудачном месте или просто дорогой.

Но схема может оказаться невыгодной:

• продавец обязан продать жилую недвижимость по цене, указанной в договоре аренды с правом выкупа. Платежи будут растянуты во времени, а недвижимость за это время может подорожать. То есть продавец упустит выгоду, потеряет в деньгах;
• покупатель может через суд отказаться выкупать жилую недвижимость. В период аренды покупатель будет пользоваться домом;
• если договор по суду расторгнут, продавец потеряет время на продажу жилья.

Плюсы договора аренды с правом выкупа:

• Прежде чем купить жилье, его можно протестировать: пожить в нем, проверить качество и удобство, оценить транспортную доступность, соседей, тишину в доме. При этом покупатель не потеряет деньги на покупке неподходящего жилья.
• Не нужно платить первоначальный взнос, как при ипотеке, или всю стоимость жилья сразу, как при обычной купле-продаже.
• Не нужно брать кредит в банке. Жилье можно приобрести даже с плохой кредитной историей, без официального дохода.
• Не нужно переплачивать деньги в виде процентов банку, как при ипотеке.

Минусы для покупателя:

• Если продавец по суду расторгнет договор, покупатель останется без жилья. У денег, которые вернет продавец, будет меньшая покупательская ценность.
• При расторжении договора недобросовестный арендодатель может не вернуть уплаченные выкупные платежи и придется обращаться в суд.
• Недвижимость останется в собственности арендодателя до тех пор, пока покупатель не выплатит всю выкупную стоимость.

Договор аренды можно расторгнуть, если одна из сторон не выполняет свои обязательства. Например, арендатор перестал перечислять плату или обнаружил, что жилье непригодно для проживания. Подробнее Т⁠—⁠Ж рассказал в статье «Как досрочно расторгнуть договор найма квартиры».

Продавец и покупатель могут отказаться от сделки без вины другой стороны на условиях, прописанных в договоре. Для подстраховки можно прописать в договоре штрафные санкции за отказ от исполнения принятых на себя обязательств. Например, за отказ арендодателя продавать жилье, хотя арендатор исправно вносит платежи. Или за решение арендатора не выкупать дом, который соответствует условиям договора и пригоден для проживания.

Неважно, по чьей инициативе расторгли договор. Арендодатель обязан вернуть арендатору все деньги, которые он получил в счет выкупной стоимости. Арендные платежи возвращать не нужно.

Для вас, как продавца, один из основных рисков — возможный рост цены на недвижимость. По договоренности с арендатором вы можете:

• прописать в договоре, что выкупная стоимость индексируется с учетом инфляции или роста ключевой ставки;
• поставить фиксированную выкупную стоимость выше рыночной.

В будущем пересмотреть условия договора и заключить дополнительное соглашение можно только с согласия другой стороны. Иначе придется расторгнуть договор, вернуть перечисленные выкупные платежи и заплатить штраф.

По договору аренды с правом выкупа арендатор вносит ежемесячные платежи за аренду и выплачивает выкупную стоимость недвижимости.

В договоре прописывают условия расторжения. Также арендодатель должен будет вернуть арендатору все платежи, перечисленные им в счет выкупной стоимости.

В договоре можно прописать штрафы за расторжение, если нет вины другой стороны.