Недвижимость в 2025: какова динамика цен в 220 муниципалитетах Европы и Турции

Мой очередной анализ реальных цен на недвижимость в Европе (такими, какими их видят резиденты) на основе данных крупнейших локальных онлайн-платформ по продаже и аренде жилья.

Уверенное по европейским меркам восстановление. Средняя цена м2 за год прибавила 6%, стоимость аренды выросла на 7%. Цена м2 выросла в большинстве городов. Остались в красной зоне Мюнстер (-4% за год), Штутгарт (-3%), Бремен (-2%) и Берлин (-1%).

Из неожиданностей Потсдам, вошедший в национальный ТОП-5 по стоимости м2 (+12% за год и цена квадрата там теперь выше соседнего Берлина — народ переезжает в спутник, цена аренды в обоих городах сравнялась на уровне 13,1 евро/м2), и приморские города на Балтике (прибавившие минимум +9% стоимости квадрата).

В крупнейших мегаполисах динамика стоимости м2 в основном околонулевая, при этом стоимость аренды прибавила 5-9%: Мюнхен (0% и 6% соответственно), Франкфурт-на-Майне (аналогично), Штутгарт (-3% и +4%), Кёльн (+3% и +6%), Дюссельдорф (5% и 7%), Гамбург (2% и 9%), Лейпциг (8% и 8%), Берлин (-1% и +5%). Средняя доходность сдачи в аренду 3,7% годовых (до вычета налогов и всех расходов).

Восстановления рынка в 2025 не произошло. Стоимость м2 потеряла в среднем 3% за год и выросла лишь в Амьене (+10%), в Париже и Страсбурге (+3%), в Нанси (+2%), ещё в четырёх городах были символические +1%. Однако средняя доходность сдачи в аренду остаётся выше немецкой и составляет 5,8% годовых (до вычета налогов и всех расходов). Постоянный лидер 2024-2025 годов по арендной доходности — городок Сент-Энтьен (в среднем +10% годовых).

В среднем за год +12% стоимости м2 при -1% стоимости аренды. Средняя арендная доходность составила 8,9% (до вычета налогов и всех расходов). В 2025 резко упала доходность в Генуе и округе Комо (с 15% до 10% годовых). Флоренция по стоимости м2 обогнала Милан и стала самым дорогим городом Италии. На третьем месте с ценой 4422 евро/м2 расположилась Болонья.

Стремительный рост цены м2 на 17% при росте ставок аренды лишь на 6% серьёзно снизил доходность инвестиций. В итоге в среднем лишь 6% годовых (до вычета налогов и всех расходов), лидер по-прежнему Барселонес с 10% доходностью.

На мой взгляд, рынок сейчас перегрет: средняя цена недвижимости в основных городах 3500 евро/м2 против 2850 евро/м2 в Италии и 3360 евро/м2 во Франции и почти догнала Германию (3820 евро/м2). Квадрат в Мадриде сейчас стоит 6750 евро — из рассматриваемых стран дороже только Мюнхен, Копенгаген, Осло и Стокгольм (плюс, вероятно, Вена и Амстердам).

Ситуация ещё хуже, чем в Испании. Дефицит предложения взвинтил за год стоимость м2 на 18% до средних 4400 евро/м2 (на 13% дороже Германии — силу экономик и средние зарплаты можете сравнить сами). Стоимость м2 в Лиссабоне обогнала Мадрид на 8 евро. Абсолютно не рекомендую для покупки. Первый звоночек для спада уже есть: ставки аренды за год упали в среднем на 6% и сейчас средняя арендная доходность составляет 5,1% годовых (до вычета налогов и всех расходов).

Везде, кроме Финляндии, цены восстановились. Наибольший прирост цены м2 в Норвегии (+18%) и Дании (+16%), в Швеции более скромные +6%. Цены в Финляндии упали на 4% до средних 4200 евро/м2. С лета 2024 финские города подешевели на 10-20% (а Копенгаген подорожал на 37%).

Разнонаправленно. Эстонский квадрат за год упал в цене на 7%, тогда как литовский вырос на 13%. Латвия стагнирует.

Здоровое восстановление рынка продолжилось — плюс 5% стоимость м2 и плюс 4% ставки аренды. Средняя арендная доходность составила 6% (до вычета налогов и всех расходов) — на уровне Франции и Испании. В лидерах роста стоимости жилья приморские города (плюс 11-18%) и Люблин (+16%), в четырёх городах падение стоимости метра. Варшава демонстрирует плюс 9% и в стоимости метра, и в стоимости аренды. При одинаковой стоимости метра с Берлином арендные ставки в Варшаве выше на 70% (полтора года назад разница была 60%).

Плюс 24% квадрат и плюс 11% аренда. На мой взгляд, рынок перегрет. Средняя цена метра — 4400 евро (как в Португалии). Средняя доходность сдачи в аренду 4,1% годовых (до вычета налогов и всех расходов) — чуть выше немецкой.

Цена квадрата +18%, цена аренды +9%. Стабильная доходность сдачи в аренду 4,5% — 5,0% годовых (до вычета налогов и всех расходов).

Сопоставимый рост цены квадрата на 15% при падении цены аренды на 6%. Как результат, средняя доходность сдачи в аренду упала с 4,7% до 4,2% годовых (до вычета налогов и всех расходов).

Самые дешевые города подорожали за год на 24-39%! При этом ставки аренды упали везде, кроме адриатического побережья и Крагуеваца. Средняя доходность сдачи в аренду 4,8% годовых (до вычета налогов и всех расходов).

Потенциал роста во многом исчерпан (плюс 20% стоимости квадрата за год).

Будапешт — аналогично (плюс 37% за год!).

Плюс 17% за год, но ещё есть потенциал ускоренного роста.

Плюс 13% стоимости м2 за год (в Бухаресте плюс 19%). Остается страной с самой дешевой в ЕС недвижимостью (в среднем 2070 евро/м2, в том числе в столице 2214 евро/м2). Для сравнения: в Польше — 2945 евро/м2, в Болгарии — 2161 евро/м2). При этом по экономическому потенциалу Румыния находится примерно посередине между ними. Вероятен ускоренный рост цены м2.

Рост стоимости квадрата на 10% при росте ставок аренды лишь на 3%. Симптом перегрева рынка, тем более что средняя стоимость м2 составляет 2860 евро/м2 (на уровне Италии при более слабой экономике и уровне доходов). Средняя доходность сдачи в аренду 5,3% годовых (до вычета налогов и всех расходов).

Рост стоимости квадрата на 4% при росте ставок аренды на 11%. Средняя доходность сдачи в аренду 5,8% годовых (до вычета налогов и всех расходов). Рынок Лимассола перегрет, рынок Пафоса уже возможен для покупок, на мой взгляд. Может ли Лимассол стоить как Прага, Милан или Майорка? При этом стоимость м2 в Пафосе упала ниже Белграда и Афин до уровня Аликанте (минус 27% за 1,5 года — Лимассол за то же время подорожал на 21%, а Ларнака подешевела на 11%), а средняя арендная доходность в Пафосе поднялась до 7,1% годовых.

Полная стагнация (минус 2% цена квадрата и минус 1% ставка аренды). Относительно нормальные темпы роста сохраняет только Анкара — плюс 7% цена м2. В Аланье и Кемере стоимость м2 за год упала на 15%.

Напомню, в рейтинге не учитываются данные по Швейцарии, Австрии, Нидерландам, Бельгии, Великобритании, Ирландии, Исландии и микрогосударствам.

Excel-файл с данными за 2024-2025 года по 220 муниципалитетам можно скачать в моем тг-канале.

* не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией